Малоэтажное жилищное строительство — что это такое
Одним из недостатков многоквартирных домов является большое количество жильцов и значительная высота конструкции. Сегодня многие люди хотят более спокойной жизни в домах, где проще все это контролировать.
Решают данную задачу с помощью малоэтажного строительства. Ознакомиться с его концепцией можно на сайте компании ОАО «Ижеславль».
Основные понятия
Малоэтажное строительство это современное направление в сфере возведения жилых домов. Основным отличием, полученных подобным образом строений, является их незначительная высота.
В большинстве случаев количество этажей таких домов не превышает 5 этажей. Это позволяет значительно уменьшить количество жильцов, а территорию сделать более компактной.
Строительство малоэтажных жилых помещений предполагает оформление земельного участка в соответствии с нормативным законодательством.
Объекты малоэтажной застройки можно разделить на несколько подтипов:
- Индивидуальные дома. Это классические коттеджи, которые имеют высоту в 2-3 этажа. В таких зданиях зачастую проживает всего одна семья. Дом имеет небольшие габариты с индивидуальной планировкой.
- Блокированные постройки. Особенностью таких зданий является наличие специальных жилых блоков. Каждый из этих элементов оснащается отдельным входом, что делает секции практически независимыми жилыми единицами. Постройки такого типа зачастую имеют высоту не больше 3 этажей. Но количество блоков в одном здании может превышать 10 элементов.
- Многоквартирные постройки. Конструкции выполняются в виде небольших секций, которые разделены на несколько жилых помещений. Здания напоминают многоэтажки, но при этом количество этажей не больше 5.
Плюсы малоэтажного строительства
Дома такого типа приобретают огромную популярность. Обусловлено это нескольким их преимуществами:
- Строятся подобные строения намного быстрей и эффективней.
- Низкая цена, которая достигается исключением возведения крупных фундаментов.
- Компактность домов позволяет более качественно организовать современную инфраструктуру.
- Минимальное количество отходов и возможность контролировать все остальные коммунальные процессы на территории дома.
- Небольшое количество жителей, что благоприятно влияет на качество жизни и эмоциональное состояние людей.
Малоэтажное жилищное строительство это возможность получить максимальный комфорт за относительно невысокую цену.
Малоэтажное жилищное строительство — Статьи — Стройка.ру
СОДЕРЖАНИЕ:С тех пор как Госдума весной 2007 года приняла законопроект, способствующий развитию малоэтажного строительства и поддерживающий нацпроект «Доступное жилье», в России начался настоящий строительный бум и мода на коттеджи и таунхаусы.
Жилые дома малой этажности не всегда привлекали горожан. Сегодня актуально благоустроенное одно-, двух- или даже трехэтажное жилое здание с исправно действующей канализационной и отопительной системами, с придомовой территорией, которую можно защитить от проникновения посторонних.
Малоэтажное жилищное строительство ориентировано в большой мере на жителей села, для которых наиболее приемлемая форма застройки – сельская усадьба с подворьем.
Малоэтажные жилые дома, не имеющие придомовых участков, рассчитаны в первую очередь на проживание социально незащищенных групп населения, неспособных функционально вести личное подсобное хозяйство.
1. Классификация домов без придомовых участков
Дома без придомовых участков подразделяются на три группы в зависимости от типа архитектурного проекта – секционные, галерейные и коридорные. В секционных домах может быть от одной до нескольких секций. Разными могут быть этажность, протяжённость секций и ориентированность квартир по сторонам света.
Галерейные и коридорные дома объединены общим структурным принципом (горизонтальная коммуникация). При этом галерейные малоэтажные дома лучше подходят для проживания в теплом климате, тогда как коридорные соответствуют более суровым климатическим условиям.
2. Количество уровней
Малоэтажное строительство предусматривает возможность как одно -, так и многоуровневых жилых помещений. Например, квартиры в мансардных домах всегда имеют больше одного уровня. Этажность имеет важное значение при расчете числа комнат в каждом доме. При этом учитывается наличие не только мансарды, но и цокольного этажа – в том случае, если верх перекрытия возвышается над планировочной отметкой как минимум на два метра. Строительство малоэтажных зданий учитывает ситуации, когда дом расположен под уклоном. В этом случае из-за крутого рельефа этажность отдельных частей здания может быть увеличена (при этом высоту дома определяют исходя из наибольшего числа этажей, а этажность определяют для каждой его части по отдельности). Наиболее целесообразно в ситуации со сложным рельефом не поэтажное членение постройки, а ступенчатое смещение уровней на пол-этажа.
Одноквартирные дома, несомненно, наиболее удобны для проживания, в них легче всего соблюсти наилучшие условия освещения и проветривания, но их возведение экономически менее эффективно, чем строительство жилища, рассчитанного на размещение двух или трех семей. Требованиям плотности застройки наилучшим образом отвечают многоквартирные блокированные дома. Они предпочтительнее и с точки зрения оснащения инженерным оборудованием. Опыт малоэтажного строительства показывает, что дома, расположенные вблизи от центра посёлка, легче оснастить инженерным оборудованием. Экономически такие дома выгоднее возводить ещё и по причине снижения тепловых потерь по сравнению, например, с одноквартирными жилищами.
3. Технологии возведения зданий
Помимо условий экономической целесообразности в малоэтажном жилищном строительстве огромное значение имеют технологии возведения зданий. Наиболее распространено в связи с высокой эффективностью и долговечностью монолитное домостроение. Монолитное малоэтажное строительство предпочтительнее кирпичного по ряду причин. Во-первых, монолитные здания более легкие, чем постройки из кирпича. В связи с этим фундаменты для малоэтажного строительства менее материалоемки и более дешевы. При возведении монолитных каркасных домов наиболее часто строители останавливают выбор на мелко заглубленном фундаменте, который оптимален для малоэтажного строительства. Во-вторых, строительство из монолита подчиняется единой схеме, что значительно укорачивает срок возведения. При этом внутренние поверхности жилых помещений (стены и потолки) оказываются практически готовы к окончательной, чистовой отделке. Такие дома обладают большей тепло — и звуконепроницаемостью. И, наконец, новейшие конструкции опалубки позволяют вести монолитное строительство круглогодично.
Таким образом, малоэтажное строительство предоставляет возможность не только достигнуть наибольшей экономической эффективности, но и предоставить социально незащищенным гражданам возможность достойной жизни в оптимальных условиях, соответствующих современным требованиям к уровню жизни.
4. Видео
Прочтений: 444 Распечатать Поделиться:Мой мир
Вконтакте
Одноклассники
В нашей статье специалисты расскажут о самых главных секретах, технологиях и трендах в современном строительстве. Вы узнаете, как быстро возвести дом, коттедж или даже, сэкономив семейный бюджет. Читайте и воплощайте рекомендации на практике.
строительство домов, коттеджей строительство домов из блоков
24.06.2019 | Стройка.ру
В статье профессионалы строительного портала Stroyka.ru проанализировали основные моменты, связанные с возведением домов, дач, загородных коттеджей.
строительство домов, коттеджей строительство конструкций строительство жилых домов получение разрешения на строительство строительство зданий строительство промышленное
18.06.2019 | Стройка.ру
Строительство жилых и нежилых объектов невозможно без наличия разработанного специалистами проекта, то есть комплекта документации, носящей конструкторский и технический характер. В этой связи проектирование объектов строительства должно выполняться исключительно высококвалифицированными специалистами.
строительство домов, коттеджей строительство конструкций строительство жилых домов строительство зданий
17.06.2019 | Стройка.ру
Профессионалы федерального строительного портала Stroyka.ru анализируют достоинства и недостатки технологического процесса, рассказывают об основных этапах возведения. Скорее читайте.
строительство домов, коттеджей строительство жилых домов получение разрешения на строительство доставка строительных материалов строительство зданий
14.05.2019 | Стройка.ру
Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница?
Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?
Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.
Далее перейдем к сути проблемы.
Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.
Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.
Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).
Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):
1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.
Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:
— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.
То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.
Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.
Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.
При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.
Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.
Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.
Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.
Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».
До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.
В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.
В 2014 году с целью упорядочивания видов разрешенного использования земельных участков Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 был введен в действие Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С указанного момента разрешенное использование всех земельных участков должно устанавливаться в соответствии с Классификатором.
В названном Классификаторе имеется такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.) при этом отсутствует такой вид разрешённого использования как «для жилищного строительства».
При этом, если разрешенное использование земельных участков было установлено до введения в действие названного классификатора, использование земельных участков с ранее установленным видом разрешенного использования признается законным.
Однако в случаях, если на земельном участке планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, а земельный участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства» указанное обстоятельство, в связи с действием вышеуказанной ст. 396 НК РФ приводит к необходимости уплачивать земельный налог в завышенном размере.
С целью снижения размера земельного налога необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства» с целью исключения, на текущей момент, исчисления земельного налога с учетом повышающего коэффициента.
Для достижения указанной цели можно воспользоваться одним из следующих правовых механизмов:
— приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка с Классификатором. Данная механизм прямо предусмотрен Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 13 ст. 34 названного Федерального закона).
— изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный механизм прямо предусмотрен Земельным кодексом РФ (ст. 7) и Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).
Нижем приведем полезные ссылки, воспользовавшись которыми возможно узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка, а также размер текущих ставок земельного налога:
— узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользовавшись сервисом Управления Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» расположенным по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
— узнать размер текущих ставок земельного налога можно воспользовавшись сервисом Федеральной налоговой службы «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» расположенным тут.
Адвокат Коллегии адвокатов «Гриб, Терновцов и партнеры»
Сергей Потапов
Поделиться новостью
Среднеэтажная застройка — это сколько этажей
Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.
Определение среднеэтажной застройки
С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.
Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.
- строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
- 3–5 – к среднеэтажным;
- 6–9 – повышенной этажности;
- 10–16 – к многоэтажным;
- 17 и более – к высотным.
Принятие правил
Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.
Это происходит следующим образом:
- Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
- После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
- Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
- Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.
Органы гос. власти РФ и регионов наделяются таким правом, когда правила противоречат действующей нормативной базе либо схемам планирования территории государства или его регионов.
Внесение изменений
Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:
- Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
- Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.
С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.
Рекомендуем ознакомиться:
Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.
Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.
Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.
При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).
Зоны территории, их состав, виды, установка границ
Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.
Это происходит согласно следующим факторам:
Рекомендуем ознакомиться:
- наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
- установленные ранее границы зон;
- сложившееся землепользование и актуальная планировка;
- границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
- исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.
- по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
- по красным линиям;
- в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
- по естественным очертаниям природных объектов и т. д.
Если выбранные границы относятся к зонам с предусмотренными законом особенными условиями, то они необязательно будут соответствовать границам зон территории.
При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.
Градостроительный регламент
Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.
Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.
Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:- Площадь земельного надела (max-min).
- Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
- Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
- Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.
Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.
У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.
Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.
В то же время максимально возможный процент строительства и границы, запрещающие расположение объектов за их пределами, защищают права владельцев недвижимого имущества, находящегося на соседних участках.
Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.
Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России
В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Рассматриваются основные особенности и перспективы развития организации малоэтажного домостроения. Особое внимание уделено анализу проблем и путей их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова:малоэтажные дома, земельная ипотека, жилищное строительство, рынок недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменно актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья. Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы, одним из них является развитие малоэтажного домостроения [1]. При этом следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения — 52 %. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60 % — 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70 %. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].
На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:
— коттеджи и усадьбы — индивидуальные постройки до трех этажей;
— таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
— многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет [3]. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства.
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [4].
В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств [5]. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь — уменьшить свои риски [6].
Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5 %. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса.
Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.
Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализована программа народного строительства доступного жилья в СССР [7]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [8]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.
Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [9]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.
Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т. е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социально-бытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [10]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.
Следует отметить также проблему локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [11]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками на дорогах, а если застройки — далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.
Немаловажное значение имеет проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок.
И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства [12]. Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий [13].
Но, несмотря на все трудности для развития малоэтажного строительства существуют и положительные стороны. Например, в малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатрат, благодаря современным технологиям в строительстве можно обойтись без использования тяжелой строительной техники, очень часто цемент нужен только для фундамента. С помощью современных технологий можно сократить сроки и себестоимость строительства, а также во много раз быстрее решить проблему обеспечения населения доступным для них жильем [14]. Самое главное, малоэтажное строительство может повлиять на формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру.
В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем — увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.
Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора, и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.
Литература:
1. Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69–74.
2. Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28–30.
3. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
4. Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.
5. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25–33.
6. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.
7. Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.
8. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101–106.
9. Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
10. Кольцова Я. Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
11. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.
12. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.
13. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.
14. Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–80.
Гражданское законодательство позволяет участникам общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом при наличии технической возможности производить раздел дома или выделять свою долю в праве в натуре. Преимущества здесь налицо: у собственника отпадает необходимость согласовывать свои действия с соседями, выделенная часть может иметь самостоятельный выход на придомовый земельный участок и другие возможности.
Директор специализированного правового агентства Фролов Вячеслав Николаевич |
В Градостроительном кодексе РФ разграничение понятий «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» отсутствует. Вместе с тем, кодексом в составе жилых зон выделяются индивидуальные жилые дома, малоэтажные жилые дома, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома.Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения
По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»
В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.
Разбор по понятиям
Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:
- индивидуальное жилье — отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
- блокированное жилье — дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
- многоквартирное жилье — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.
От общего к частному
Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров — это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья — частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% — индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.
В рамках концепции
Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.
На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.
Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей — до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.
Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.
Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.
Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».
Моноперспективы
Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области — поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель — увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.
Малоэтажная агломерация
До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.
Движение на юг
Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма — после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.
Цена вопроса
Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.
От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.
Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.
Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».
В качестве обобщения
Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.
Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.
Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).
Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.
Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.
Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.
В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».
Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).
Центр отраслевой компетенции «Малоэтажное домостроение» — https://techart.ru/portfolio/lowrise-construction/.
Исходные и дополнительные материалы доступны в информационном канале — http://lowrise.tables.techart.ru. Для регистрации требуется отправить запрос в свободной форме наerfrnepu(ayv)grpuneg.eh с указанием корпоративных контактных данных (компания, должность, email, телефон).
Релевантное портфолио:
жилое и малоэтажное домостроение — http://research-techart.ru/research/residential-construction-realestate.htm; строительные и отделочные материалы — http://research-techart.ru/research/building-and-finishing-materials.htm.Группа «Текарт» — Консалтинг, цифровая трансформация, интеграция бизнес-процессов, маркетинга и HR (https://techart.ru/)