Skip to content

Строительство арендное жилье: Арендное жилье | КРЖС

Содержание

Арендное жилье | КРЖС

Строительство многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в коммерческий найм на территории Приморского края планируется с целью создания условий для повышения миграционной активности населения и обеспечения притока квалифицированной рабочей силы в экономически эффективные отрасли Приморского края. Арендное жилье предназначено, прежде всего, для привлекаемых молодых специалистов, специалистов «узких» и «редких» профессий, работников бюджетной сферы, для муниципальных и государственных служащих, сотрудников силовых ведомств.

Механизм создания рынка арендного жилья АО «КРЖС»:

  • Администрации муниципальных образований информируют население о возможности строительства арендного жилья на территории образования, формируют списки желающих арендовать жилые помещения, проверяют весь пакет документов (в том числе при формировании списков Администрацией все претенденты проверяются на наличие/отсутствие недвижимого имущества на каждого члена семьи на территории городского округа, с целью подтверждения потребности в арендном жилье).
    Граждане, претендующие на получение арендного жилья на территории города Владивостока, должны обращаться к работодателю, который направляет ходатайство о потребности в учреждении (организации) в целом в профильный орган исполнительной власти Приморского края.
  • Администрации муниципальных образований формируют и направляют в адрес АО «КРЖС» списки потребности в строительстве арендного жилья в подведомственном муниципальном образовании, с учётом демографического состава семей в разрезе комнатности.
  • После окончания строительства и сдачи арендного дома в эксплуатацию, на основании списков, направленных в адрес АО «КРЖС»  от Глав муниципальных образований, заключаются договоры коммерческого найма арендных квартир.
  • Договор коммерческого найма заключается на срок 11 месяцев и может быть продлён на дальнейший период по ходатайству Главы муниципального образования.
  • Арендаторам предоставляется временная регистрация.

Льготы, предоставляемые гражданам, арендующим жилье по договорам коммерческого найма

  • Оплата за аренду наёмного жилья будет на 50 % ниже среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании на дату окончания строительства арендного жилья. Расчёт стоимости производится на основании отчёта независимого эксперта об оценке среднерыночной стоимости аренды в городских округах Приморского края однокомнатных, двухкомнатных, трёхкомнатных благоустроенных не меблированных квартир в новостройках, без учёта коммунальных платежей. Информация о стоимости аренды (до заключения договоров коммерческого найма) размещается на официальном сайте АО «КРЖС».

В случае изменения среднерыночной цены пересмотр платы будет осуществляться, но не более 1 раза в год.

По решению Главы муниципального образования, директора предприятия, возможно субсидирование части оплаты стоимости аренды.

  • Работодатель имеет право компенсировать либо предоставлять субсидию на оплату ежемесячных взносов за аренду жилого помещения в многоквартирном арендном доме.
  • Арендатору будет предоставлено право выкупа арендного жилья (в том числе с возможностью использования льготного ипотечного займа АО «КРЖС»). В стоимость выкупного квадратного метра будет входить себестоимость строительства, которая включает затраты на покупку (аренду) земельного участка, строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций, выплата налогов. Следовательно, выкупная стоимость арендного жилья будет существенно ниже рыночной.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

  • Заявка на выкуп недвижимого имущества
    (DOC, 71 кб)
  • Перечень документов, необходимый для заключения договоров коммерческого найма
    (PDF, 189 кб)
  • Положение о выкупе физическими лицами недвижимого имущества АО КРЖС
    (PDF, 369 кб)
  • Проект договора коммерческого найма
    (PDF, 957 кб)

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Сенатор предложил массово строить в России арендное жилье :: Жилье :: РБК Недвижимость

Таким образом предлагается помочь очередникам, льготникам, жителям аварийного фонда и жертвам катастроф

Фото: nullplus/Shutterstock

В России нужно развивать массовое строительство наемного некоммерческого жилищного фонда, заявил в ходе круглого стола «Актуальные вопросы формирования и развития рынка доступного наемного жилья», который прошел 10 марта в Совете Федерации (СФ), председатель комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.

Такое жилье, по мнению парламентария, должно находиться в государственной собственности и предоставляться в социальную аренду людям, которые нуждаются в жилье, но не подпадают под требования других жилищных программ. Механизм социального найма также можно задействовать при расселении ветхого и аварийного фонда, для предоставления жилплощади жертвам катастроф и происшествий и для сокращения очередей на жилье различных категорий льготников, считает Мельниченко.

«В большинстве субъектов РФ разработана необходимая региональная нормативная правовая база. Однако, несмотря на это, массовое строительство наемных жилых домов социального (некоммерческого) использования так и не получило широкого распространения», — отметил сенатор. «Внесение определенных изменений в законодательство в совокупности с мерами экономического стимулирования регионов и муниципалитетов, а также частных лиц — инвесторов и застройщиков — позволят создать реальную платформу для запуска строительства наемного социального жилья», — добавил он.

В числе основных законодательных барьеров, препятствующих развитию такой жилищной программы, сенатор назвал жесткие требования к числу жилых помещений в наемных домах, критерии, по которым граждан могут признать нуждающимися в жилье по договору социального найма, а также ограниченный срок таких договоров. Мельниченко предложил пересмотреть норму о предельном сроке договора соцнайма, который сейчас составляет десять лет, смягчить остальные законодательные рамки и расширить потенциальный круг пользователей программы.

«Наша задача — выработать общие подходы, необходимые для решения проблемы формирования жилищного фонда социального (некоммерческого) использования», — заключил сенатор.

По оценке аналитического центра НАФИ, в России арендуют жилье около 10 млн человек — почти каждый десятый гражданин является квартиросъемщиком. Примерно половина арендаторов планирует сохранять этот статус и дальше.

Читайте также:

Автор

Валерия Семенова

Принципы арендного жилья

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Россиян обеспечат арендным жильем: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Минстрой переработал государственную программу «Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем», обозначив цели до 2030 года. До этого дедлайна в стране планируется, в частности, ликвидировать очередь льготников на получение квартир, начать ежегодно строить до 5 миллионов квадратных метров арендного жилья и увеличить в полтора раза объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС), пишет «Коммерсантъ».

Материалы по теме

00:02 — 2 июля

Лихие нулевые.

Ипотека без первого взноса и другие способы купить жилье, не имея никаких сбережений

00:04 — 10 сентября 2019

Как отмечается в проекте обновления госпрограммы, в настоящее время на каждого россиянина приходится по 35 квадратных метров жилья — меньше, чем в странах Восточной Европы. Для повышения этого показателя Минстрой предлагает активнее предоставлять жилье льготникам и полностью ликвидировать очередь на квартиры к 2030-му.

Отчасти эта задача будет решена за счет предоставления квартир в долгосрочную аренду и выдачи сертификатов на получение социального наемного жилья. Институт аренды жилья будут развивать и в масштабе всего жилищного сектора. Пока в России только 5,7 миллиона семей (10 процентов домохозяйств) арендуют жилье, большинство арендных договоров находятся в теневом секторе. Минстрой намерен обелить рынок аренды за счет предоставления налоговых вычетов съемщикам и снижения госпошлин за регистрацию договоров. Кроме того, планируется ежегодный ввод к 2030 году до 5 миллионов «квадратов» арендного жилья.

Что касается ИЖС — его долю в общем объеме строительства жилья планируется увеличить с текущих 30-36 миллионов квадратных метров в год до 50 миллионов. Для этого Минстрой предлагает, в частности, запустить массовое строительство частных домов застройщиками.

Ранее в России заметили признаки перегрева рынка жилья. Директор департамента Центробанка по финстабильности Елизавета Данилова заявила, что быстрый рост цен на квадратные метры негативным образом влияет на доступность жилья и увеличивает кредитные риски.

проблемы и перспективы – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

УДК 332.855+332.822

СТРОИТЕЛЬСТВО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Антон Андреевич Горюшкин

Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева, 17, младший научный сотрудник, тел. (383)330-10-38, e-mail: [email protected]

В статье рассматриваются основные проблемы, существующие на современном рынке аренды жилья — «теневой» рынок, низкая доходность, правовой вакуум. Предлагаются варианты решений указанных проблем — усиление конкуренции за счет учреждения управляющих арендой фирм, льготное предоставление земельных участков и т.п. Рассматриваются схемы стимулирования строительства доходных домов — с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Делается вывод об их неэффективности в условиях нерешенности обозначенных проблем.

Ключевые слова: рынок аренды, арендное жилье, доходный дом, ипотека, ЗПИФ. RENTAL HOUSING: PROBLEMS AND PROSPECTS Anton A. Goryushkin

Institute of Economics and Industrial Engineering SB RAS, 630090, Russia, Novosibirsk, 17, Acad. Lavrentieva Ave., Junior Researcher, tel. (383)330-10-38, e-mail: [email protected]

The main problems existing in modern rental market (the «shadow» market, low profitability, legal vacuum) are discussed. The solutions to these problems are to increase the competition on the market; preferential providing of sites with prepared infrastructure for construction firms. Consider incentive schemes for the rental housing construction — the provision of multifamily mortgages and the organization of closed-end real estate investment funds. We conclude that without solving the problems the use of these schemes is ineffective.

Key words: rental market, rental housing, apartment house, mortgage, closed-end real estate investment funds.

В России с начала 2000-х реализуются различные программы стимулирования рынка жилья как федерального, так и регионального и муниципального уровня. Поиск решения жилищной проблемы является сегодня приоритетным национальным проектом.

Наблюдаемый продолжительный рост цен на жилье, по оценке экспертов, привел к тому, что, во-первых, практически все усилия государства сведены на нет, а во-вторых, поставил рынок недвижимости под угрозу существования -низкие объемы строительства, постоянный дефицит жилья и сложности с получением площадок под застройку отрицательно отражаются на количестве и рентабельности строительных компаний [1].

Приоритетом реализуемых программ является стимулирование спроса -приобретение жилья в собственность. Однако в нынешних условиях дефицита жилья это лишь приводит к дальнейшему удорожанию жилья. Поэтому сегодня государство стремится удовлетворить потребность населения в жилье другими способами. Одним из них является развитие рынка аренды.

Принцип функционирования жилищного рынка в мире можно сформулировать следующим образом: купить жилье могут многие, но не всем по карману ее содержание — оплата услуг ЖКХ, регулярный ремонт, строительство окружающей инфраструктуры: парков, дорог, больниц, школ и т.п. В России наблюдается обратная ситуация — приобрести недвижимость очень дорого (это является самой существенной инвестицией семьи), а ее содержание почти ничего не стоит для домохозяйства, в то время как от муниципалитетов требуют направления огромных средств на поддержание ее функционирования.

Для того чтобы выровнять ситуацию и получить средства для исполнения местными органами власти их функций, государство и планирует ввести рыночный налог на недвижимость, а также простимулировать развитие рынка аренды при помощи так называемых «доходных домов». Данный термин для нашей страны не нов: еще в дореволюционной России в обеих столицах в арендном жилье проживало около половины населения [2].

Сегодня по данным Международного союза квартиросъемщиков, около 40% населения Европы являются арендаторами, а в некоторых странах эта цифра доходит до 70%. В США в основе жилищной политики, хотя и лежит стимулирование приобретения жилья посредством предоставления налоговых вычетов (большая часть жилого фонда Америки — это частные дома), в крупных городах, обладающих большим многоквартирным фондом, доля арендаторов также превышает 50% [3].

Потенциал подобного рынка в России можно посчитать, сравнивая арендные ставки с распределением населения по доходам. Подробно эта методика описана в [4]. Так если приобрести жилье в собственность с использованием собственных и заемных средств могли только 19,62% населения, то арендовать — 42,12%. Специалисты федерального фонда содействия развитию жилищного строительства оценили эту цифру в 2010 году в 9,6 млн. семей при условии разъяснения этим семьям сути аренды жилья [5].

Выделим следующие основные проблемы, препятствующие нормальному развитию рынка аренды:

Существующий сегодня рынок аренды в значительной мере является «серым» — арендодателями в основном являются обычные люди, получившие сдаваемое жилье по приватизации. Хозяева квартир в большинстве не заинтересованы в заключении договоров аренды, их регистрации и уплате подоходных налогов. В результате, во-первых, арендатор, по сути, является бесправным существом, которого могут попросить съехать в любой момент или которому могут постоянно поднимать арендную плату, и во-вторых, в этом

случае государству не компенсируются подоходными налогами его затраты на строительство соответствующих домов и инфраструктуры.

Для легализации рынка аренды государство предлагает собственникам воспользоваться специальными налоговыми режимами, вводит патентную систему, усиливает штрафные санкции. Однако рынок до сих пор остается «в тени», так как, на наш взгляд, эти меры практически не способствуют изменению экономического поведения арендодателей. Более благоприятным в этом случае будет изменение конкурентной среды — например, появление специализированных компаний (возможно государственных),

предоставляющих услугу аренды для арендаторов и услугу управления имуществом для арендодателей. В этом случае арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома, а арендатор уверен в стабильности своего положения на определенный период.

1) Основным препятствием к заинтересованности предпринимателей в данном рынке является его низкая доходность. Строители и собственники жилья сравнивают «арендную» и «продажную» стоимость квартиры. При существующем дефиците жилья и в результате при высоких ценах на жилье доходность аренды составляет 5-8% годовых [3]. Для строителей такая доходность не обеспечит даже возврат средств, вложенных в строительство, взятых в кредит в банке, а срок окупаемости таких проектов составит более 20 лет. Застройщикам выгоднее построить дом для продажи, когда прибыль можно получить практически моментально.

Чтобы строительство арендных домов стало выгодно бизнесу необходимо создать специальные условия, когда строительство доходного дома позволит застройщику снизить издержки строительства дома для продажи. Необходимо введение льгот по получению земельных участков, налоговых льгот, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсация процентов по кредитам, получаемым для строительства доходных домов.

2) Сегодня строительство арендного жилья не регулируется никакими законами. Чтобы строительство доходных домов стало обычным явлением необходимо внести изменения в законодательство: ввести понятие «доходного жилья»; определить специальные налоговые льготы или режимы для компаний, занимающихся строительством арендного жилья; ввести поправки в закон об ипотеке — ввести понятие ипотеки на многоквартирный комплекс; определить порядок проведения конкурсов на предоставление земли для строительства доходных домов; льгот для соответствующих компаний.

В 2011 году Министерством регионального развития РФ был подготовлен и начат реализовываться проект стимулирования строительства доходного жилья. В его основе лежат две схемы, распространенные в США [6]:

Первая схема распространяется на строительство арендного жилья в среднем и верхнем ценовых сегментах. Для девелоперских компаний предполагается выдача ипотечных кредитов на строительство многоквартирных домов (multifamily mortgages) под более низкий процент.

Вторая схема ориентирована на строительство жилья эконом-класса и опирается на программу специальных налоговых зачетов: девелоперы могут сократить налогооблагаемую базу на величину инвестиционных затрат, направленных на реализацию общественных проектов, которыми и является строительство арендного жилья для малоимущих. Как правило, такие проекты реализуются партнерствами компаний, заинтересованных в получении налоговых льгот,

и представляют собой вариант паевых инвестиционных фондов.

Схемы представленные Минрегионом следующие [6]:

1) Местные власти бесплатно выделяют застройщику участок, обеспеченный инфраструктурой, для строительства доходного дома. Застройщик берет в банке кредит на два года под 10-11% годовых под гарантии регионов и строит дом. Затем управляющая компания, учрежденная муниципалитетом в партнерстве с частным бизнесом, выкупает этот дом и сдает квартиры в аренду. Финансирование этой сделки предполагается проводить за счет АИЖК — выдается кредит сроком на 20 лет под 10-11% годовых. Кредиты, выданные на эти цели, затем могут быть секьюритизированы, что обеспечит подобное финансирование строительства следующих доходных домов.

2) Для строительства доходного дома возможна организация закрытого ПИФа с привлечением как государственных средств в виде бюджетных кредитов, субсидий, гарантий, имущества или земли, так и частного капитала. Построенное жилье будет являться собственностью пайщиков, а управлять им будет специализированная компания.

В качестве мотивирующих факторов называются в первом случае -бесплатная земля и инфраструктура, во втором — налоговые преференции, получаемые ЗПИФом.

По мнению специалистов Минрегиона, к 2020 году доля арендного жилья должна составить 20% от всего вводимого в стране жилья (на тот момент предполагается, что этот объем составит 30 млн. кв. м.).

Программа Минрегиона была подготовлена в 2011 году, однако успешность ее реализации остается под вопросом, так как пока ни одна из перечисленных проблем не нашла своего решения. В то же время представляется, что именно аренда жилья может стать наиболее перспективной и эффективной мерой повышения доступности жилья населению, и именно в данном направлении, на наш взгляд, требуется сегодня сосредоточение усилий государства при разработке программы «Жилище» на 2016-2020 годы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Репченко О. Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/16504.html (дата обращения 20.01.2014).

2. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 24.02.2014).

3. Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 10.02.2014).

4. Горюшкин А.А. Оценка эффективности влияния государственных мер на доступность жилья населению // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. 2013. Т. 13, вып. 4. Стр. 140-147.

5. Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 10.02.2014).

6. Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», №17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.12.2013)

© А. А. Горюшкин, 2014

Арендное жилье: механизм и схема строительства

 

Механизм и схема строительства арендного жилья

Анализ механизмов и схем строительства арендного жилья, используемых в России и странах Европы, показал, что максимальный эффект может быть достигнут при симбиозе двух игроков – частного бизнеса и государства. То есть речь об использовании частного капитала и бюджетных средств с предоставлением определенных льгот при строительстве. Для успешной реализации программы строительства арендного жилья экономкласса не обойтись без государственно-частного парт­нерства.

Бизнес всегда осторожно относился к проектам, не дающим быстрой отдачи от вложенных средств. На первый взгляд, инвестирование финансовых ресурсов в строительство арендных домов является неперспективным проектом в силу длительного срока окупаемости этих средств и отсроченной на длительное время прибыли. Однако так рассуждают компании-однодневки или те, кто пришел на рынок строительства для быстрого обогащения (имеется в виду строительство коммерческого жилья) и готов покинуть его при первых проблемах. Тот же, кто хочет остаться надолго, понимает, что без социальных проектов и партнерских отношений с государством не обойтись.

Утверждение не голословно: автор предлагала апробацию данной схемы одной известной частной строительной компании, работающей в столице и строящей преимущественно коммерческое жилье. Руководителем данной компании идея не была одобрена, поскольку, по его словам, лучше быстро получить прибыль, исчисляемую миллионами, сейчас. В длительные бизнес-отношения он вступать не будет. Ни о какой социальной ответственности в данном случае речь не идет.

Государство заинтересовано в создании цивилизованного рынка арендного жилья как важного элемента решения жилищных проблем населения – очередников, многодетных, малообеспеченных и молодых семей, иных категорий граждан, а также оживления строительной отрасли, недопущения спада ее развития. Вместе с тем высокая стоимость подготовленных участков земли и подключения к сетям, отчисления на развитие инфраструктуры города, налоги на недвижимость и землю, затраты на усредненный снос, высокий банковский процент при кредитовании – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к преимущественно «коротким деньгам», вкладываться в строительство арендного жилья. Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, предоставляет принцип симбиоза государственного и частного капитала. Одним из действенных механизмов могла бы стать многоступенчатая схема финансирования арендного проекта. Рассмотрим такую схему подробнее.

 

Цель создания

Термин «доходный дом» используется достаточно давно и означает дом, квартиры в котором сдаются в аренду. Итоговая цель –  получение прибыли. Как правило, владельцы доходных домов – юридические и физические лица, при этом понятие «нуждающиеся в улучшении жилищных условий» не является определяющим при принятии решения о сдаче квартиры внаем. Доходные дома в современной России и странах Запада считаются недостаточно выгодными для бизнеса на первом этапе из-за длительности сроков окупаемости данных проектов.

Но для любых частных инвесторов вложения в такие квартиры или апартаменты могут стать способом сбережения денежных средств надолго, особенно в нынешнее время. Дело в том, что пандемия коронавируса подтолкнула развитие сегмента съемного жилья в разных странах, включая Россию. В условиях спада экономики покупка своего жилья становится сложной проблемой для многих. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих инвесторов, включая институциональных.

Опираясь на международный опыт, представляется целесообразным создание в Беларуси, возможно, в порядке эксперимента на базе столицы или областных центров, открытого акционерного общества «Арендный дом». При этом целью создания такого общества должно быть предоставление жилых помещений в аренду преимущественно гражданам, состоящим в установленном порядке на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (что отличается от целей многих организаций, создавших арендные дома). Именно поэтому (в силу решения социальной задачи по помощи в улучшении жилищных условий очередникам), полагаю, в качестве одного из акционеров должно выступать государство, особенно на первом этапе становления и развития ОАО. Впоследствии расклад игроков на данном рынке строительства может изменяться.

 

Механизм создания

Вопросы создания и функционирования акционерных обществ в полной мере отработаны республиканскими нормативными правовыми актами. Так, в Законе от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» прописаны все этапы создания и функционирования открытых акционерных обществ, в т.ч. организация первоначальной и дополнительных эмиссий акций обществ.

Вначале акции выпускаются в размере оплаченного уставного фонда создаваемого акционерного общества. Целью дополнительных эмиссий является увеличение уставного фонда компаний, привлечение вспомогательных финансовых активов, ввод новых акционеров. Выпуская дополнительное количество акций, общество может размещать их среди действующих акционеров, либо продать стратегическим инвесторам (привлекая таким образом дополнительные денежные средства и крупных совладельев), либо продать любым инвесторам путем открытой продажи на рынке (в т.ч. многочисленным физическим лицам).

Таким образом, привлечением в состав новых членов общества решается вопрос дополнительного финансирования программы строительства арендного жилья. Рассмотрим, в чем же заключается интерес участников программы – членов ОАО «Арендный дом» в условиях, когда быстрая окупаемость проекта и получение значительных прибылей на ранних стадиях не представляется возможным.

Государство. На первых этапах создания и работы общества участие государства средствами бюджетов разных уровней позволит вывести проект на старт, дать ему ускорение. Кроме решения такой значимой социальной задачи, как помощь очередникам в получении арендного жилья, построенные арендные квартиры останутся в собственности государства, которое со временем станет получать доход за счет арендной платы от арендаторов. При этом государство должно крепко войти на рынок арендного жилья, стать стержнем, вокруг которого вращаются другие игроки рынка. Это позволит снизить арендную плату на вторичном рынке жилья, диктовать правила игры с учетом интересов сторон в вопросах политики, экономики и организации при строительстве арендного жилья.

Юридические лица. Как уже отмечалось, участниками общества могут быть социально ответственные организации, желающие долго работать на рынке строительства жилья в Беларуси. Учитывая тот факт, что свои акции они могут продать в любое время, а также возможные преференции от государства за активную гражданскую позицию, представляется, что желающих будет достаточно. В определенных случаях активным участникам могут быть предоставлены отдельные льготы в реализации других проектов. Например, предоставление земельных участков на выгодных условиях, освобождение от усредненного сноса и т.д. Кроме того, производственные интересы участников ОАО могут выходить за пределы  строительной отрасли.

Частные лица. Для них приобретение акций общества является надежным способом хранения свободных денежных средств. В настоящее время значительное число граждан, имеющих финансовые ресурсы, приобретают недвижимость для сдачи внаем и получения дохода. Однако далеко не у всех имеются средства для покупки объекта недвижимости в целом, следует учитывать и отсутствие доступных кредитов на указанные цели. Включиться в систему строительных сбережений – накапливать в течение пяти лет денежные средства – нравится не каждому. Также в респуб­лике отсутствует ипотека в классическом ее понимании – наличие достаточного количества «длинных» низкопроцентных денег, предоставляемых на длительный срок. Зато приобрести акции номинальной стоимостью в несколько квадратных метров может практически каждый здесь и сейчас. Эти ценные бумаги будут давать доход длительное время, их можно дарить, завещать, а также продать.

 

Международная практика

Анализ практики возведения и содержания доходных домов в странах Европы и США показал, что их строительство способствует развитию делового туризма в стране, а также упрощает жизнь работодателям, желающим снять жилье для своих сотрудников в другом городе. Инвестиционная привлекательность подобных проектов налицо прежде всего за счет единой структуры арендного дома, управлять которой намного легче. Также многие аналитики сходятся во мнении, что окупаемость таких проектов составляет около 20 лет. Да, немало, но эту цифру можно откорректировать, используя разные подходы к расчету арендной платы. Так, для льготных категорий граждан оплата может быть одна, а для граждан, не состоящих на таком учете, – другая.

 

Преимущества создания

Развитие сегмента арендных квартир посредством создания ОАО «Арендный дом» облегчит доступ граждан к недорогой и комфортной аренде, решит вопросы сохранности денежных средств на длительное время. Однако для реализации развития программы потребуется строительство далеко не одного объекта жилой недвижимости, а стоимость аренды должна уступать рыночной, иначе такие дома просто не смогут составить конкуренцию наиболее распространенной на данный момент аренде на вторичном рынке. Вместе с тем любая инициатива, нацеленная на улучшение качества жизни граждан, должна только приветствоваться и поддерживаться. Арендное жилье является альтернативой частной собственности.

Частное жилье должны иметь лица, сумевшие заработать на него. Остальные вправе претендовать на арендное жилье и получать его как поддержку (и немалую) от государства. Возможно, данный вывод не является популярным в настоящее время, но экономику следует ставить на первое место в любых инициативах.

 

Автор публикации: Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ, менеджер-экономист, инженер-строитель


Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске

15 апреля 2021 09:00

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске

Четыре дома общим фондом 228 квартир в микрорайоне «Радужный» в Уссурийске по программе «Арендное жилье» будут введены в эксплуатацию в этом году. Вместе с представителями застройщика, подрядчиками, главой города председатель Правительства Приморья Вера Щербина в среду, 14 апреля, осмотрела ход работ на объектах и обсудила проблемные вопросы стройки.

Программа «Арендное жилье» призвана создать условия для повышения миграционной активности населения и обеспечить приток квалифицированной рабочей силы в экономически эффективные отрасли региона. «Первопроходцами» проекта стали 15 медиков которые уже получили квартиры по такому механизму во Владивостоке. В этом году к ним присоединятся жители Уссурийска – 228 квартир в микрорайоне «Радужный» должны сдать до конца года.

Вера Щербина по итогам осмотра отметила, что сроки строительства затягиваются и отличаются от тех, которые были заявлены изначально. Она напомнила о необходимости своевременной реализации социально значимого проекта.

«Пандемия всех нас выбила из колеи. Несмотря на это готовность объектов высокая – два дома завершены на 90%. Подчеркиваю, что нужно приложить все усилия для того, чтобы ускорить процесс их сдачи. Первые дома нужно сдать в первом полугодии, оставшиеся – ближе к сентябрю. Люди ждут жилье, мы всем им его обещали. Речь об учителях, врачах, работниках бюджетной сферы», – подчеркнула она.

Новые дома, которые возводятся по программе, вызывают неподдельный интерес у местных жителей, работающих в Уссурийске и имеющих возможность претендовать на льготный найм квартиры. На сегодняшний день в администрацию города обратились уже 216 человек, которые обозначили свою потребность в жилье. Строящиеся объекты подключены к природному газоснабжению, благодаря чему стоимость платы за коммунальные услуги, по предварительной оценке, снизится в три-четыре раза.

Экономия для арендаторов на этом не заканчивается – оплата за найм жилья будет на 50% ниже среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании на дату окончания строительства арендных домов. Кроме того, по решению главы муниципального образования, руководителя предприятия, возможно субсидирование сотруднику части оплаты стоимости аренды.

Напомним, квартиры по новому механизму предназначены прежде всего для молодых профессионалов, работников бюджетной сферы, узконаправленных специалистов. Представители этих категорий без собственного недвижимого имущества могут обратиться в администрации своих муниципальных образований.

Исключение составляет Владивосток: здесь потребность формируют органы исполнительной власти (ОИВ) Приморского края. Таким образом, работник должен обращаться к своему работодателю: учитель – к директору школы, медработник – к главному врачу, которые, в свою очередь, направят в профильные ОИВы ходатайство о потребности в арендном жилье именно в их учреждении.

Развивать механизм строительства государственного арендного жилья предложил Губернатор Приморья Олег Кожемяко Президенту России Владимиру Путину во время пятого Восточного экономического форума.

В ближайшие три года в крае по программе планируют сдать около 100 тысяч квадратных метров жилья – это почти 2 тысячи квартир на льготных условиях для специалистов региона. Так, жилплощадь появится в Большом Камне, Уссурийске, Владивостоке, Находке, селах Хороль и Камень-Рыболов, на других территориях Приморья.

Правительство Приморского края

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Правительство Приморского края

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Председатель Правительства Приморья проинспектировала строительство арендного жилья в Уссурийске. 15 апреля 2021 года

Ответы на популярные вопросы о программе «Арендное жилье» в Приморье – здесь.

Дарья Тонких, [email protected]

Фото – Иван Дякин (Правительство Приморского края)

Новое лицо арендного жилья: одноквартирное построенное в аренду

Avilla Buffalo Run около Денвера — открыт в апреле 2019 года (строится в аренду компанией NexMetro).

NexMetro, 2020

Иногда небольшая ниша растет так быстро и становится настолько важной, что ее нельзя игнорировать. Независимо от того, сокращаете ли вы его BFR, B2R или выбираете из множества других вариантов, ниша «build to rent» включает только 5% построенных домов, но она быстро растет и подчеркивает некоторые важные новые тенденции в спросе на жилье. .

Проще говоря, вместо того, чтобы выбирать стандартные апартаменты, некоторые арендаторы предпочитают жить в одной семье с преимуществами профессионально управляемого и удобного сообщества. Один быстрорастущий девелопер в этой нише, NexMetro, позиционирует свой бренд Avilla как «Сдается как квартира. Живет как дома ».

Эти сдаваемые в аренду односемейные поселки обычно предлагают пристроенные или отдельно стоящие дома с одной, двумя и тремя спальнями (а иногда и с четырьмя спальнями) с высококлассной отделкой, высокими потолками и частными дворами для каждой единицы, что на ступеньку выше того, что могут арендаторы. попасть в многоквартирный дом.Отделка и отделка квартир зачастую выше, чем в типичных квартирах, включая бытовую технику из нержавеющей стали, кварцевые столешницы, встроенные стиральные и сушильные машины и полы из твердых пород дерева по всему дому.

Девелоперы говорят, что арендаторы этого типа продуктов более «липкие», чем обычные арендаторы квартир, потому что они рассматривают аренду дома как более долгосрочное решение. Ставки обновления часто выше, чем у квартир.

Повышение арендной платы постоянно опережает рост арендной платы в обычных квартирах, а иногда разница бывает довольно значительной.«В наших кварталах в Авилле мы наблюдаем темпы роста арендной платы от 6% до более чем 11%», — сказал Жак Петрулакис, исполнительный вице-президент NexMetro. В период с 2014 по 2019 год NexMetro создала 11 сообществ в районе Феникса, и теперь они расширяются в другие районы.

Профессиональные миллениалы составляют около одной трети арендаторов NexMetro, и около 60% жителей — одинокие женщины.

Районы Авилла

NexMetro обычно имеют более высокую арендную плату по сравнению с более традиционными квартирами.Количественный анализ, проведенный RCLCO, показал, что эти проекты достигли средней надбавки в 16% (в среднем за квартиру) по сравнению с новейшими близлежащими традиционными жилыми комплексами. Что еще более поразительно, так это то, что надбавка вырастает до 24% после внесения корректировок для нормализации размера единицы, возраста и местоположения.

Петроулакис сказал, что к NexMetro приходили некоторые потенциальные жители и говорили, что им нужно жилье, в котором они будут жить, пока строится их долгосрочный дом, «и иногда строящийся дом они планируют АРЕНДОВАТЬ!»

Их общины получают скидку 17% на дома на одну семью, которые обычно намного больше по размеру.После внесения поправок на размер и возраст квартир, единицы NexMetro достигают 16% надбавки по сравнению с домами на одну семью.

Компания из Флориды, которая заключила сделку по аренде домов на одну семью на сумму более 1 миллиарда долларов, недавно покупала недавно построенные дома у строителей на юго-востоке США, в Техасе и Неваде и сдает их в аренду. Основатель Clean Living Communities (TM) Джордан Кавана говорит, что 60% их арендаторов — молодые семьи. Средняя арендная плата за их квартиры на всей территории юго-востока США.S., колеблется от 1800 до 2500 долларов в месяц, а размеры на 15-20% больше, чем у типовых квартир поблизости. «Спрос велик, — сказал Кавана. «Мы наблюдаем рост арендной платы в некоторых наших общинах на 8–9%; никогда не менее 4% -5% ». Это значительно быстрее, чем средние темпы роста арендной платы за аренду квартир.

Компания

Kavana использует 24-месячные договоры аренды, и 80% их арендаторов продлевают срок аренды после истечения двухлетнего срока, что намного выше, чем средний показатель обновления квартир.Clean Living Communities делает упор на здоровье и благополучие, предлагая места для йоги или медитации, а также предоставляет бесплатное образование для арендаторов по таким вопросам, как питание и сон, и в 2020 году будет развертывать программу с некоторыми лидерами в области профилактического здоровья и благополучия.

В предстоящие годы бизнес будет расти еще быстрее. Компания установила партнерские отношения с национальной домостроительной компанией и планирует разработать и эксплуатировать 3000 единиц жилья на земле, принадлежащей Clean Living Communities, в течение следующих 24-36 месяцев, и все они будут принадлежать и управляться платформой, которую Кавана запустила в 2008 году.

В рамках отдельной крупной застройки компания Toll Brothers создала совместное предприятие стоимостью 400 миллионов долларов с финансовым партнером и известным застройщиком BB Living. Дуг Йерли, генеральный директор Toll Brothers, сказал в ходе ежеквартального отчета о прибылях и убытках компании: «Сначала мы нацелены на рынки Феникса, Денвера, Лас-Вегаса, Джексонвилля, Далласа, Хьюстона и Бойса. Хотя Toll Brothers вложила в это партнерство относительно скромные 60 миллионов долларов, мы считаем, что со временем эти инвестиции принесут значительную прибыль.”

Компания

American Homes 4 Rent (AMH), которая сдает в аренду 53 000 домов (в основном приобретенных) в 22 штатах, начала новую крупную инициативу по освоению земли и строительству домов в аренду. Дэвид Сингелин, генеральный директор компании, заявил в недавнем отчете о прибылях и убытках, что они собираются построить около 800 домов в 2019 году. Далее он прогнозировал, что в 2020 году это число утроится, с дальнейшим увеличением в будущем. Сейчас они строят дома под аренду на 15 рынках.

Lennar Homes, JMC Homes, AHV Communities и Camillo Properties также строят тысячи домов в аренду в различных местах по всей стране.

Новое лицо арендаторов

Арендаторами таких жилых комплексов являются профессиональные миллениалы, переездные семьи / «переходный период» (т. Е. Развод) и проживающие в пустых гнездах. Большинство арендаторов — это молодые домохозяйства, которые устали от квартир, но не готовы или не могут купить дом. Кроме того, существует значительный спрос со стороны домохозяйств, принадлежащих к эпохе экономического бума, которые сокращают численность одной семьи, но не хотят жить в квартирах.

Миллениалы наконец-то начинают заводить детей, и это приводит к резким изменениям спроса на жилье.Арендные дома и таунхаусы нравятся многим пожилым миллениалам, у которых есть дети, потому что у них может быть двор и больше внутреннего пространства.

Миллениалы рожают детей «с опозданием» на десять лет, но они их рожают. И это влияет на то, какое арендное жилье они ищут. Сейчас рост населения в группе 35+ происходит быстрее, чем в группе 25-34, и именно у этих «старших» миллениалов есть дети.

И удобство аренды на условиях «запирай и отпускай» привлекает все группы поколений, особенно бэби-бумеров, чьи дети покинули свое гнездо.

«Старшие» миллениалы ускоряют рост

В настоящее время рост населения старше 35 лет превышает рост в возрастной группе 25-34 года.

RCLCO

Аренда на одну семью — большой бизнес

На выставке ниже арендный фонд разбит на различные типы продуктов. Частных арендных домов почти столько же, сколько единиц в небольших арендных домах.

Распределение жилого фонда по данным переписи

RCLCO

Источник: RCLCO; Данные переписи

Рынок SFR начал быстро расти после большой рецессии, поскольку институциональные инвесторы купили сотни тысяч единиц по всей стране из-за потери права выкупа / REO, и они скупали непроданные запасы у строителей.Однако на сегодняшнем рынке SFR доминируют мелкие инвесторы; институциональным инвесторам сейчас принадлежит менее 2% сдаваемых внаем домов.

RCLCO ожидает значительного роста бизнеса B2R. И помните: это антициклический бизнес, поскольку все больше людей склонны арендовать во время спада. Это тот момент, который не упустили инвесторы и разработчики, которые нервничают по поводу бизнес-цикла.

Строители, девелоперы и инвесторы имеют большие возможности для роста, но подход, основанный на резке печенья, не будет выигрышной формулой.Особое внимание следует уделить специфике рынка и района, в котором будут построены дома.

Временное жилье для строительных компаний

Множество рабочих-строителей путешествуют по стране, чтобы выполнять свою работу. Они могут переходить с сайта на сайт в течение нескольких недель — или они могут сидеть на корточках и работать вне штата в течение нескольких месяцев.

Если вы путешествуете на стройке или в компании, мы знаем, что поиск подходящего места для проживания может занять много времени.Жилье на стройплощадке и временная аренда обширны и разнообразны и варьируются от сельских домов до городских квартир в стиле общежития и всего остального.

Вот почему мы рады провести исследование и снять часть этой работы с ваших плеч. Читайте руководство нашей команды по временному жилью для строительных компаний. Мы надеемся, что это поможет вам найти именно то, что вы ищете (в том числе хорошую кухню, чтобы приготовить удобную еду, и уютный диван, на котором можно расслабиться).

WW Остаться

WW Stay — популярный вариант для жилищно-строительных компаний.Если ваша команда отправляется в путь и работает за пределами штата, они предлагают хорошее решение как для краткосрочного, так и для долгосрочного пребывания. Они считают (и мы согласны с этим), что предоставление строителям «дома вдали от дома» с окружающей средой, обеспечивающей комфорт и удобное расположение рядом с местом работы, позволит бригадам работать более продуктивно. Эта компания предлагает несколько примечательных функций, таких как полностью оборудованные кухни, услуги прачечной, бесплатный Wi-Fi и централизованное выставление счетов — так что те, кто у руля, могут наслаждаться простотой панели управления в реальном времени, которая отслеживает сотрудников по всему миру.Для начала отправьте запрос, чтобы сообщить WW Stay о ваших требованиях к временному жилью, и они помогут вам найти лучшее решение.

Выбрать корпоративное жилье

Select Corporate Housing предоставляет жилье для медицинских работников, строительное жилье и многое другое. Они понимают, что многим специалистам-строителям приходится уезжать далеко от дома по проектам и что при работе на удаленном рабочем месте одна из самых важных вещей, которую следует учитывать, — это место, где вы остановитесь.От бригад, строящих офисные парки до тех, кто работает на строительстве автомагистралей, Select Corporate Housing предлагает удобные и беспроблемные условия проживания. При аренде меблированных апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями их помещения работают для отдельных лиц или для целой бригады строителей. Они предлагают гибкие условия аренды и гарантируют, что члены команды будут чувствовать себя комфортно и отдохнувшими при работе над удаленными проектами.

Express Corporate Housing

Компания Express Corporate Housing, расположенная от Сан-Диего, Калифорния, до Тампы, Флорида, предлагает большое количество строительного жилья для членов команды, которые работают за пределами штата.Они отмечают, что, учитывая, что строительная отрасль сталкивается с нехваткой рабочих на ключевых должностях, мобильность вашей рабочей силы является эффективной стратегией. И вот тут-то они и появляются. Предлагая индивидуальные качественные решения для корпоративного жилья, Express предлагает гибкие условия проживания, которые дают вам варианты, когда они вам нужны. Они предлагают решения в стиле общежития, позволяющие разместить несколько сотрудников в одном месте для снижения затрат. Их команда будет работать с вами, чтобы убедиться, что районы и квартиры являются благоприятным местом для жизни сотрудников — будь то сельская местность или более городской рынок.В Express есть клиентский портал, который упрощает управление меблированным жильем, а также для клиентов выделяется менеджер по работе с клиентами, чтобы компания могла ознакомиться с вашими собственными уникальными потребностями и проблемами.

Интаун Сьютс

InTown Suites знает, что для крупных строительных проектов требуется большой штат сотрудников, которые готовы помочь. Для тех, кто живет в разъездах, эта компания предлагает строительное жилье в самых разных городах и штатах. В аренде есть полноразмерные холодильники, микроволновые печи и двухконфорочные печи, они расположены рядом с продуктовыми магазинами и удобствами.У них также есть полноразмерные ванные комнаты, кладовые и туалеты, чтобы дать вам место для отдыха. Премиальные телеканалы и 43-дюймовый телевизор с плоским экраном включены в стоимость длительного проживания каждого гостя, а арендаторы могут выбрать кабельное телевидение, если захотят. Также к услугам гостей высокоскоростной доступ в Интернет, прачечная для гостей и дополнительное удобство предоплаты и прямого выставления счетов (без залога за номер или кредитной карты).

RVRO Темп. Кожух

Если вы ищете жилье на стройплощадке, которое доставят прямо к вам на работу, вам повезло.Компания RV Rental Outlet, расположенная в Фениксе, штат Аризона, является ведущей компанией по аренде жилых автофургонов в Америке. Они знают, что, когда строительные бригады работают круглосуточно, их безопасность — это задача компании. В качестве экономичного варианта, который принесет вам такую ​​простоту жилья, рассмотрите возможность аренды дома на колесах. Сотрудники могут иметь собственное пространство, не уезжая слишком далеко. Кроме того, аренда туристических трейлеров на строительной площадке или рядом с ней снижает вероятность того, что уставшие бригады попадут в аварию по пути к месту проживания или гостиницы или обратно.Чтобы получить расценки и посмотреть, можно ли доставить трейлеры по вашему адресу, заполните их онлайн-форму. Здесь вы также можете выбрать количество необходимых прицепов, а также количество кроватей, необходимых для каждого прицепа. Вам также нужно будет ответить, есть ли у вас доступ к воде, канализации и мощности 50 А на стройплощадке или в автостоянке для автодомов. Когда дело доходит до строительства жилья на колесах, аренда домов на колесах — это творческий и удобный вариант.

Краткосрочное жилье

Short Term Housing предлагает 30+ дневную аренду для строительных бригад по всей стране.Начиная с 65 долларов в день, вы можете выбрать из более чем 100 000 вариантов временного жилья на стройплощадке, прошедших предварительную проверку. Единицы с полным спектром услуг, под ключ и настраиваемыми, что означает, что вы можете настроить мебель, предметы домашнего обихода и коммунальные услуги таким образом, чтобы лучше всего подходить для вас и вашей команды. У этой компании есть специальная группа поддержки, работающая круглосуточно и без выходных, и она связывает вас со специальным экспертом по жилью для экипажа, который будет обрабатывать индивидуальные запросы. Чтобы найти свое краткосрочное жилье, просто отправьте запрос, указав, где вам нужно остановиться, как долго ваша команда будет на месте и каков ваш бюджет.Это хороший вариант для тех, кто хочет оставаться в определенном ценовом диапазоне, поскольку цены начинаются от 65 долларов как на сельских рынках, так и на рынках метро. Собирайте чемодан (и каску) и устраивайтесь.

Зевс Живой

Если вы ищете строительное жилье, одновременно продуманное и удобное, Zeus — ваш выбор. Выбирайте из более чем 2000 студий, домов и квартир. Наши подразделения подходят для размещения домашних животных и семей и полностью оборудованы всем необходимым для вашей команды. После долгого дня члены экипажа могут уединиться в комфорте своего собственного жилого помещения, где есть стирально-сушильные машины, кухня и роскошное постельное белье.Мы знаем, насколько тяжелым может быть день на строительной площадке, и что бригады могут устать, когда этот день подходит к концу. С Zeus они могут немного расслабиться и проснуться готовыми встретить день впереди. Просматривайте наши фотографии, 3D-туры и планы этажей, а затем бронируйте с уверенностью, зная, что именно вы получаете. Наши устройства также оснащены быстрым Wi-Fi, поэтому ваша команда может практически поддерживать связь с членами семьи, которые могут жить за пределами штата. Наши объекты аренды находятся в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Сиэтле, Вашингтоне, округ Колумбия.C., Метро Нью-Йорка и Бостон — поэтому, если ваша работа приведет вас в какое-либо из этих мест, обязательно обратитесь к нашей команде. Мы сделаем переезд (и позаботимся о том, чтобы у вас было хорошее место, чтобы расслабиться после долгой рабочей недели).

ACRS

ACRS, также известная как Apartment & Corporate Relocation Services, специализируется на корпоративной аренде квартир для профессионалов в области строительства. ACES специализируется на поиске и управлении вашей корпоративной арендой квартир, от строительных рабочих до менеджеров проектов.Они настраивают коммунальные услуги, кабель, Интернет, предметы домашнего обихода и настраивают их все в соответствии с вашими потребностями и бюджетом. В полностью меблированных апартаментах с 1, 2 и 3 спальнями ACRS разместит каждого члена команды примерно за 13 долларов в сутки. Они объединят услуги в один ежемесячный счет и предоставят вам круглосуточную сервисную поддержку. Эти квартиры для профессиональных строителей доступны в Каролинах и Джорджии, поэтому, если вы планируете временно переехать сюда, свяжитесь с командой сегодня и приступайте к делу.Это доступный вариант, который также можно настраивать — беспроигрышный вариант, когда речь идет о строительстве жилья.

От разгрузки строительных материалов до эксплуатации бетоносмесителей — проекты строительных рабочих могут быть трудоемкими и утомительными. Вот почему так важно иметь дом вдали от дома, когда вы в дороге.

В Zeus мы знаем, что нет ничего лучше домашней еды, горячего душа и уютной кровати после окончания дня. И мы надеемся, что этот список вдохновил вас и членов вашей команды на поиск идеального места, где можно поселиться, расслабиться и почувствовать себя помолодевшим.

Предлагаем ли мы жилье для сиделок, строительных бригад или предоставляем краткосрочное жилье для студентов-медиков — мы счастливы и готовы сделать все это. От всех сотрудников Zeus, спасибо за чтение и удачи в путешествиях и предстоящих рабочих задачах.

построено под аренду жилья | Новое строительство США Дома Аренда недвижимости США Великобритания

Как арендаторы, так и крупные инвесторы проявляют большой интерес к сегменту , построенному для аренды жилья, на рынке .

Существует ряд причин высокого спроса, таких как отсутствие предложения домов, демографические данные и огромный спрос на аренду со стороны потенциальных покупателей жилья, которые имеют хороший доход, но не могут позволить себе покупать жилье по сегодняшним ценам.

Инвесторы считают этот новый сегмент более безопасным и более прибыльным, особенно учитывая рост рынка аренды в США во второй половине 2021 г. имеют многообещающую рентабельность инвестиций благодаря отличным демографическим характеристикам, растущему спросу, доступности и предоставленному выбору. В то время как многоквартирный сектор часто строился для сдачи в аренду проектов, новое внимание уделяется домам для одной семьи, которые пользуются огромным спросом.

Начиная с 2009 года инвесторы в недвижимость США скупали проблемные и отчужденные объекты недвижимости для создания арендуемой жилой недвижимости. Проблемные и отчужденные объекты составляли только 2% рынка жилой недвижимости в 2019 году.

А с таким дешевым финансированием ценностное предложение слишком привлекательно.

На этой неделе CNBC внимательно рассмотрит рынок , построенный для сдачи в аренду новостройки .

ERC — ведущая девелоперская компания по сдаче в аренду (B2R) оптовых мини-кварталов недорогих домов на одну семью.Обычно они создают проекты из 20+ единиц, в то время как другие более крупные строители создают проекты, состоящие из сотен единиц.

Постройка для сдачи в аренду. Снимок экрана любезно предоставлен ERC Homes.

Арендаторы предпочитают арендовать, а не покупать

Строители размещают арендаторов, при этом значительно увеличилось количество построек, построенных для сдачи в аренду . Рынок аренды стал настолько сильным, что он отвлекает тех отдельных покупателей, которые в противном случае покупали бы. Арендаторы от Флориды до Нью-Йорка и Калифорнии отчаянно нуждаются в аренде жилья, и многие из них будут платить высокую арендную плату за дома и таунхаусы.

Привлечет ли это больше крупных инвестиционных и строительных фирм, таких как Toll Brothers , потому что они внезапно заметили эту тенденцию?

Новая сборка в аренду считается более безопасной и производительной. Тот факт, что он не нуждается в ремонте и может быть спроектирован с учетом новейших удобств и функций, то есть технологий, востребованных арендаторами, также является немаловажным фактором. Это похоже на рай для компаний, занимающихся разработкой решений для управления недвижимостью, которые видят добавленную стоимость.

« Мы инвестируем в сектор строительства частных домов для сдачи в аренду », — заявил на прошлой неделе генеральный директор Toll Brothers Дуг Годли в отчете о прибылях и убытках за второй квартал. « Это еще один бизнес, который, по нашему мнению, имеет большой потенциал ». — Из журнала.realtor/ report.

Toll Brothers и Built to Rent

Крупные строительные фирмы участвуют в программе Built to Rent, включая Toll Brothers с недавно объявленными инвестициями в размере 60 миллионов долларов в совместное предприятие с BB Living.Сначала они работают в Бойсе, штат Айдахо; Даллас, Техас, Денвер, Колорадо, Хьюстон, Техас, Джексонвилл, Флорида, Лас-Вегас, штат Невада, и Феникс, штат Аризона. Другая фирма, ECR Hombuilders, предлагает новое IPO, чтобы собрать 100 миллионов долларов на строительство более 1000 домов для сдачи в аренду во Флориде.

Avilla Buffalo Run в Коммерс-Сити (Колорадо) олицетворяет новую модель , построенную для сдачи в аренду. Многосемейная застройка в Колорадо тоже хороша, однако в дорогом Колорадо есть больше земли для такого типа застройки.Этот комплекс в Commerce City представляет собой односемейный комплекс, построенный с нуля полностью для арендаторов, а не владельцев. Его управляющий директор считает, что образ жизни без обслуживания становится более привлекательным с возрастом и для бэби-бумеров, которые предпочли бы арендовать свои дома после продажи.

Пожалуйста, поделитесь этим отчетом на Facebook

Постройте для сдачи в аренду дома большой рынок

По данным Национального совета по многоквартирному жилью, 15 миллионов домохозяйств, что составляет 35% арендующих домохозяйств, арендуют дома на одну семью а не многоквартирные квартиры.Кроме того, каждый четвертый арендатор недвижимости новее 1990 года имеет семейный доход в размере 75 000 долларов или более ». — из отчета на Hanleywood.com

В январе прошлого года NAR опубликовал отчет, в котором размышлял о том, может ли целиком сдаваться в аренду общинам может стать реальной тенденцией в будущем. Nar полагает, что строители сосредоточат свое внимание на недорогих рынках, таких как Атланта и Феникс, где также есть дома начального уровня.

В отчете NAR говорится о двух компаниях, выступающих с инициативами по сдаче в аренду.Одним из них является AHV Communities, которая строит 175 высококлассных домов на одну семью в сообществах SFR в Остине, штат Техас. Они отметили, что GTIS Partners, базирующаяся в Нью-Йорке, также смещает акцент с 4200 купленных домов на новые дома.

Hunter Housing and Economics обсуждает рынок в своем вебинаре.

Постройка в аренду По всей Великобритании

Постройка в аренду также популярна в Великобритании. Сообщается, что общее количество строящихся домов для сдачи в аренду в Великобритании увеличилось почти на 40%.Это 14 615 домов, построенных в прошлом году, и, по оценкам, еще 24 000 домов будут построены.

Build To Rent Growth в Великобритании. Снимок экрана любезно предоставлен Statista.

В Лондоне Совет по инвестициям в пенсионный сектор государственного сектора и глобальная компания по недвижимости QuadReal Property Group объединяются для строительства нового жилого комплекса Cherry Park. Это будет одна из крупнейших в Лондоне схем с единым участком, включающая 1200 новых домов с высококлассными удобствами, рабочими местами и местами общего пользования в рамках модели «строительство для сдачи в аренду».

Если строительство многоквартирных домов действительно прекратится из-за более слабого спроса, кажется, что рынок аренды жилья на одну семью может быстро вырасти. Чтобы воспользоваться этими возможностями, нужно время. Это трудно игнорировать, когда крупные строительные компании, такие как Toll Brothers , взволнованы этим.

Вы владеете или управляете большим портфелем арендуемой недвижимости? Найдите минутку, чтобы изучить ManageCasa , набор мощных решений для управления недвижимостью, которые помогут вам оптимизировать управление финансами, арендаторами и недвижимостью.

Управление недвижимостью никогда не было таким простым и доступным.

Начните БЕСПЛАТНУЮ пробную версию сегодня!

Другие блоги: Управление арендуемой недвижимостью | Бесплатное программное обеспечение для управления недвижимостью | Программное обеспечение для управления недвижимостью Switch | Простое программное обеспечение для арендодателя | Управление недвижимостью | Компания по управлению недвижимостью | Лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью | Рынок недвижимости США | Конференция по управлению недвижимостью

Почему растет спрос на дома для сдачи в аренду?

Модель дома со сдачей в аренду была одним из самых быстрорастущих секторов США.На рынке жилья С. в 2019 году, по данным Строителя, спрос со стороны арендаторов и инвесторов превышает предложение. Нишевых игроков и крупных государственных инвесторов привлекает идеальное сочетание доступности, выбора и спроса, предлагаемого домами для сдачи в аренду.

Что строят для сдачи в аренду домов?

Раньше инвесторы в недвижимость покупали дом у другого домовладельца, а затем превращали его в арендуемую собственность, а не сами жили в этом доме. Сдаваемая в аренду недвижимость выводит инвестиции в арендуемую недвижимость на новый уровень за счет строительства новых домов с нуля для конкретной цели сдачи в аренду арендаторам.

Идея строительства недвижимости в аренду существует уже довольно давно. Например, в небольших многоквартирных домах, таких как дуплексы и триплексы, часто сдается в аренду одна квартира, в то время как более крупные многоквартирные дома всегда разрабатывались для сдачи в аренду.

Сегодня та же концепция сдачи в аренду используется для домов на одну семью.

Почему растет спрос на здания для сдачи в аренду

Инвесторы в недвижимость знают, что спрос на хорошую арендуемую недвижимость стремительно растет на многих рынках по всей территории США.S. Как сообщает Бюро переписи населения США, в 2021 году количество домовладений по всей стране неуклонно снижается, что приводит к снижению количества арендных площадей и повышению средней запрашиваемой арендной платы даже в разгар нынешней рецессии.

Проницательные инвесторы и девелоперы в сфере недвижимости используют возможности, создаваемые нехваткой жилья и демографическими сдвигами, чтобы удовлетворить растущий спрос на дома для одной семьи, сдаваемые в аренду.

По данным Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2017 году около 37000 домов были сданы в аренду.Всего через два года количество домов, построенных для сдачи в аренду, выросло примерно до 43000.

Вышеуказанные темпы роста жилищного строительства, сдаваемого в аренду, были впечатляющими, но тем более потому, что в это число входят только дома, построенные и сдаваемые застройщиками в аренду. Сюда не входят дома, которые строители продали напрямую инвесторам для сдачи в аренду.

Если учесть спрос на строительство для сдачи в аренду со стороны инвесторов, фактическое количество домов, построенных для сдачи в аренду, вероятно, будет значительно выше по нескольким ключевым причинам:

1.Демографические сдвиги

Миллениалы и поколение Z — две демографические группы, которые традиционно арендуют жилье там, где они живут. По мере того, как арендаторы стареют и заводят семьи, часто переезжая в пригород или на более доступные вторичные рынки, им обычно требуется место для жизни, которое они могут назвать своим собственным.

Однако высокий уровень студенческой задолженности в сочетании с высокими ценами на жилье иногда может сделать домовладение недосягаемым. Таким образом, вместо того, чтобы пытаться купить дом, альтернативным вариантом является аренда дома на одну семью.

Но арендаторами выступают не только молодые люди. Как сообщил Национальный совет по многоквартирному жилью (NMHC) в 2019 году, арендаторы, которые снимают односемейные дома, принадлежат к разным возрастным группам, причем больше арендаторов проживает в односемейных домах, чем в многоквартирных домах и квартирах.

2. Доступность финансирования

Вторая причина, по которой спрос на строительство жилья для сдачи в аренду набирает популярность, заключается в доступности капитала. В 2017 году Fannie Mae предоставила 10-летний кредит в размере 1 миллиарда долларов крупнейшему оператору аренды жилья для одной семьи в США.С.

Одна из замечательных особенностей инвестирования в недвижимость в США заключается в том, что финансирование аренды недвижимости для одной семьи не ограничивается крупными игроками. Мелкие девелоперы и инвесторы в недвижимость также активно ищут ссуды для строительства жилья для сдачи в аренду. В результате создается больше арендных сообществ для удовлетворения растущего спроса на аренду частных домов.

Доступное финансирование в сочетании с спросом на арендное жилье со стороны разных поколений может также привести к весьма впечатляющей рентабельности инвестиций в частные дома, построенные для сдачи в аренду.В статье Forbes за 2020 год показано, как доходность домов, сдаваемых в аренду, может быть выше, чем квартир.

На многих рынках арендная плата за большой дом часто выше, чем за меньшую квартиру с таким же количеством спален. Однако, когда арендаторы сравнивают стоимость квадратного фута с квартирой, они обычно видят большую ценность в наличии кладовой, гаража и двора, где они могут безопасно общаться, и, как правило, готовы платить больше за аренду.

3. Стратегии выхода

Наличие выбора — это всегда хорошо, особенно когда вы пытаетесь продать недвижимость.Например, инвестор в коммерческую недвижимость, владеющий многоквартирным офисным зданием, может продать его другому инвестору в офисное здание. Если спрос на офисные помещения падает, как сегодня, стоимость коммерческого здания также снижается.

С другой стороны, инвесторы в жилую недвижимость, которые покупают дома для одной семьи, построенные для сдачи в аренду, имеют множество различных стратегий выхода, когда и если придет время продавать.

Односемейный дом, сдаваемый в аренду, может использоваться в течение длительного времени для получения постоянного денежного потока.Или его можно продать другому инвестору в жилую недвижимость, существующему арендатору или даже мегакомпании, которая владеет тысячами домов на одну семью и хочет купить больше.

Как развиваются дома для одной семьи и сдаются в аренду

До недавнего времени основное внимание в сфере арендного жилья уделялось многоквартирному жилью в густонаселенных городских районах. Молодым профессионалам понравилась идея быть рядом с работой и жить в удобной среде, которую могут обеспечить большие города.Аренда на одну семью обычно предназначалась для пожилых людей с семьями, которые были готовы добираться из пригорода в город.

Согласно статье Forbes, эти предпочтения в образе жизни стремительно меняются в 2020 году, когда люди всех возрастных групп переезжают из многолюдных городов.

Сотрудники и компании все больше привыкают работать из дома. Арендаторы понимают, что стоимость жизни обычно намного ниже — и качество жизни обычно выше — и выбирают дома на одну семью в небольших районах, которые предлагают ощущение места и городские удобства.

До пандемии COVID-19 инвесторы, занимавшиеся строительством в аренду на одну семью, покупали 20 или 30 домов в том же районе, где большинство людей владели своими домами. В 2019 году Национальный инвестор в недвижимость (NREI) объяснил, почему застройщики были готовы продавать блоки домов с небольшой скидкой, например, начать новый проект или закрыть существующий.

Сегодня рынок одноквартирных домов для сдачи в аренду расширяется. Девелоперы строят целые «горизонтальные» сообщества сдающихся в аренду домов, которые работают по той же модели управления многоквартирными домами, будучи более привлекательными как для арендаторов, так и для инвесторов:

  • Общие удобства под открытым небом
  • Аренда на месте и управление недвижимостью
  • Прогнозируемые и низкие затраты на техническое обслуживание
  • Построение по индивидуальному заказу для сдачи дома в аренду с учетом потребностей арендатора с более высокой рентабельностью
  • Большие дома с тремя и четырьмя спальнями привлекательны для пожилых арендаторов с семьями
  • Арендаторы остаются в аренде на одну семью дольше, чем в многоквартирной аренде или аренде квартиры
  • Более низкие транзакционные издержки по сравнению с покупкой одноразовых домов, указанных в MLS

Деньги идут на строительство для аренды жилья

SVN / SFRhub Advisors — это брокерская фирма по недвижимости, которая специализируется на создании портфелей для одной семьи и для сдачи в аренду.Во время интервью CNBC в 2019 году исполнительный вице-президент описал, сколько денег можно вложить в строительство жилья для сдачи в аренду: «У нас есть клиенты, множество, более чем на пару миллиардов долларов капитала, которые хотят привлечь. место в этом пространстве ».

Фактически, в течение следующих двух лет компания планирует приобрести до 6000 домов на одну семью и построить их для сдачи в аренду домов для своих клиентов. Но SVN не одинока.

Toll Brothers объявила о создании совместного предприятия на 60 миллионов долларов для создания компании по сдаче в аренду, по данным CNBC в 2019 году.Кроме того, Леннар экспериментирует со строительством для сдачи в аренду.

Плюсы и минусы постройки в аренду недвижимости

Конечно, большие объемы капитала, поступающие в класс активов, не означают, что это правильный выбор для каждого инвестора. Хотя есть определенные преимущества инвестирования в строительство для сдачи в аренду односемейной недвижимости, есть и некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

  • Может отвлечь бизнес от продаж домов на одну семью и рынков многоквартирных домов
  • Федеральные кредиторы предоставляют кредиты на строительство недвижимости для сдачи в аренду
  • Арендная плата может быть выше, если в ежемесячную арендную плату встроены технологии умного дома и коммунальные услуги

Минусы

  • Дома со средней и низкой ценой на рынках с низкой стоимостью земли лучше всего подходят для сдачи в аренду недвижимости, что может ограничить застройку определенными частями страны
  • Спрос на жилье для сдачи в аренду часто опережает темпы строительства, что затрудняет поиск недвижимости на некоторых рынках
  • Инвесторы должны быть осторожны, рационализируя дорогостоящую сделку, которая не имеет смысла — жилье для сдачи в аренду должно быть правильным типом продукта на правильном рынке

Заключительные мысли

Многие эксперты считают, что многие изменения, происходящие сегодня, станут постоянными, в том числе спрос на аренду на одну семью.Класс активов, предназначенных для сдачи в аренду, помогает создавать новые возможности для девелоперов, строителей и инвесторов владеть недвижимостью в новых арендных сообществах на растущих рынках по всей территории США

.

Жилищное строительство — обзор

Кто такие «поставщики»? Отрасли жилищного строительства и строительства многоквартирных домов

Для обеспечения «предложения» жилья должна существовать отрасль, включающая «поставщиков» жилья (см. Статью «Индустрия жилищного строительства, конкуренция и регулирование»).Промышленная структура отрасли жилищного строительства сложна и многогранна. Это пример того, как в системе частного рынка люди могут создавать фирмы, которые интегрированы в производственный процесс таким образом, чтобы (когда система работает правильно) эффективно реагировать на изменения рыночных условий и обеспечивать достойные, доступные, безопасные единиц и жилой среды для всех, за исключением тех, кто находится на самом нижнем конце распределения доходов. Конечно, здесь есть исключения; существуют проблемы, связанные с доступностью жилья, политическим покровительством, мошенничеством и некачественной обработкой, но по многим показателям развитые страны значительно улучшили качество и доступность своего жилищного фонда в течение последнего столетия.

В секторе частных домов «застройщик» играет центральную роль. Во многих странах он часто выступает как застройщик, так и подрядчик. Как разработчик, он объединяет различные организации, которые должны быть скоординированы для предоставления конечного продукта. Он может сам взять на себя роль разработчика подразделения или чаще работать с отдельной организацией, которая специализируется на такой деятельности. Для застройщика подразделения в задачу координации входит получение необходимых разрешений и других прав, проектирование и монтаж дорог, канализации и других инженерных сетей, а также благоустройство парков и открытых пространств в непосредственной близости от застройки.Прежде чем иметь возможность доставить готовую партию, разработчик подразделения обычно должен иметь дело с аналитиками, которые определяют осуществимость проекта, проектировщиками и ландшафтными архитекторами, которые определяют планы, юристами для составления необходимых документов и переговоров с органами планирования и субподрядчиками, которые устанавливают запланированную инфраструктуру. (планировка, рытье траншей, установка труб, укладка проезжей части, проектирование и отделка коммунальных удобств, подъездов, ворот, стен, благоустройство территории и т. д.). Ему также обычно требуется финансирование, которое в некоторых странах принимает форму ссуды на развитие специализированного подразделения от финансового учреждения и специалиста по маркетингу для работы со строителями и другими потенциальными покупателями лотов.

Застройщик может выступать в качестве застройщика индивидуального строительства или спекулятивного («спецификационного») застройщика, в зависимости от того, есть ли окончательный покупатель дома с финансированием, которое позволяет приобретение после его завершения, и разрешение на размещение выдается (часто многие делают и то, и другое одновременно в разных проектах). Создание спецификаций, очевидно, более рискованно, но составляет большую долю нового готового продукта в хорошие времена. Создав особый дом, строитель работает с архитектором над планом, который, по его мнению, будет отвечать рыночному спросу по правильной цене, учитывая требования, налагаемые правилами зонирования и разделения; однако в строительстве массового рынка он часто просто снимает существующие планы с полки и использует их без участия архитектора.

После того, как планы получены и утверждены, застройщик выделяет финансирование строительства из банка или сберегательной ассоциации и привлекает субподрядчиков для различных компонентов дома (включая расчистку и оценку участка, рытье траншей для инженерных сетей, расширение инженерных сетей, укладку плиты перекрытия). и другие цементные работы, каркас, кровля, электромонтаж, изоляция и гипсокартон, хозяйственная отделка, бытовая техника, полы, электрические и столярные работы, а также покраска). Все эти задачи должны координироваться и постоянно проверяться, чтобы гарантировать, что работа выполняется должным образом, и рассчитаны по времени, чтобы время простоя было минимальным, а задачи выполнялись последовательно.Кроме того, застройщик должен гарантировать, что субподрядчики получают надлежащую оплату, и снимать любые залоговые права механиков до получения оплаты.

После завершения спецификации дома строитель должен продать его, что означает, что он должен нанять брокеров, обладающих специальными знаниями о подразделении, или сохранить свой собственный персонал по маркетингу. Часто застройщик помогает потенциальным покупателям получить финансирование или сам организует его через кредитора. В течение всего этого процесса он должен вести надлежащий учет всей кредиторской и дебиторской задолженности, чтобы отслеживать свою прибыль и налоговую ситуацию, всегда помня о потенциальных узких местах и ​​перерасходе средств.

Большинство строителей в странах с рыночной экономикой, таких как США, — это мелкие коммерческие строители, которые могут строить только 5–10 домов в год. Их рентабельность на массовом рынке составляет всего 10% или около того в процентах от их затрат (включая землю, но часто исключая их собственное время), поэтому их прибыль невелика, если они не могут расширить свой бизнес для использования экономии от масштаба.

Но при больших размерах возникают дополнительные проблемы, которые увеличивают накладные расходы и уменьшают преимущества размера. Компаниям требуется больше штатных сотрудников; они должны продолжать продвигать проекты по конвейеру и тратить значительное дополнительное время на наблюдение за крупномасштабными результатами.Некоторые застройщики переходят на категорию «высококлассных» в ценовой диапазон от выше среднего до верхнего, поскольку рентабельность, как правило, выше для более крупных домов (иногда приближаясь к 50% и более). Однако это компенсируется «неоднородностью» продажи таких домов, более нестабильным характером этого рынка и более длительным ожидаемым сроком сбыта (около 1 года вместо 4–6 месяцев). Тем не менее, ряд изначально небольших застройщиков США, таких как компания J.F. Shea (шестнадцатая по величине в стране), выросли до средних частных фирм, производящих от нескольких сотен до нескольких тысяч единиц жилья в год.

На другом конце рынка США находятся крупные жилищные строительные компании, акции которых котируются на бирже, такие как D.R. Horton, Pulte-Centex, Lennar, K.B. Домашний, и Овнанян. Они наиболее активны в крупнейших городах, которые могут поддерживать большие объемы производства, где имеется достаточно земли, а органы регулирования землепользования готовы работать с отдельными строителями в крупных общинах, спланированных генеральным планом. Отрасль консолидируется, процесс, ускоренный недавним мировым финансовым кризисом, сделал доступ к капиталу, особенно относительно дешевому, критически важным.И в этом преимущество домостроительной фирмы, акции которой котируются на бирже. Как заемный, так и собственный капитал часто доступен и по более низким ценам, чем на частных рынках. Тем не менее, эти крупные фирмы, испытывающие финансовые затруднения, могут столкнуться с трудностями в доступе к капиталу и быть вынуждены совершить слияние или поглощение. Кроме того, крупный государственный застройщик сталкивается с более высокими требованиями к прозрачности и отчетности, которые могут препятствовать долгосрочным прибыльным инвестициям. Рисунок 4 дает представление о консолидации рынка жилищного строительства США.100 ведущих жилищно-строительных фирм увеличили свою долю рынка с 32% в 1999 г. до 44% к 2006 г., поскольку они в полной мере воспользовались экономией на масштабе и своим доступом к дешевому капиталу. Однако их рыночная доля упала до 39% в 2008 году после краха. Ожидается, что в отрасли продолжится консолидация, но она будет включать слияния и поглощения. В таблице 4 перечислены 10 крупнейших застройщиков США по состоянию на 2008 год. Обратите внимание, что все они являются крупными публичными компаниями.

Таблица 4. 10 крупнейших жилищно-строительных компаний в США, 2008 г.

1 4 D.R. Хортон 904 904 904 1013 7409 904 904 10 представляют
Рейтинг Компания Закрытие в 2008 г. % Изменение Закрытие в 2007 г. Рейтинг 2007 г.
23 915 — 37 37 717 1
2 Pulte Homes 21022 — 24 27 540 4 4 18 241 — 41 30 684 3
4 Леннар Корп. 12 438 — 48 23 743 5
6 Овнанян Энтерпрайзис 11 281 — 25 14 928 6 6 — 21 13 513 7
8 Группа Ryland 7 352 — 29 10319 9
9 904 — 42 11 366 8
10 Meritage Homes Corp. 5627 — 51 7 687 12
Итого 132 994 — 37 210 780

‘Проданных единиц не сравнимо напрямую с завершением.

Воспроизведено из журнала Builder Magazine , «Builder 100 — 2008», 5 мая 2009 г.

Рис. 4. Распределение по размерам отрасли жилищного строительства: доля рынка Builder 100 в 1999–2008 гг. «Закрытие» представляет собой проданные единицы; не сравнимо напрямую с завершением.

Воспроизведено из журнала Builder Magazine , «Builder 100 — 2008», 5 мая 2009 г.

Что касается рынка многоквартирной аренды, структура отрасли несколько иная. На небольшом сегменте рынка, сдавая в аренду от 2 до 10 квартир, застройщики часто диверсифицируют свой строительный бизнес на одну семью, строя, владея и управляя квартирами. Более крупные проекты, насчитывающие около 150 единиц, часто строятся многосемейными разработчиками, которые либо выступают в качестве генеральных партнеров в корпорации с ограниченной ответственностью (LLC), либо привлекают пассивных партнеров с ограниченной ответственностью, продают свои проекты LLC или другим частным инвесторам или сохраняют полную собственность как часть растущего частного портфеля.Обычно они нанимают генерального подрядчика, который, в свою очередь, набирает субподрядчиков и отвечает за координацию строительства. Застройщик сохраняет ответственность за получение прав, финансирование и привлечение соответствующей юридической экспертизы для продажи недвижимости и заключения соглашений о партнерстве или продажи. Сдача недвижимости в аренду, если она по-прежнему принадлежит застройщику, может осуществляться сторонней компанией по управлению имуществом или лизинговой компанией. Часто текущее управление также передается на аутсорсинг, хотя многие частные владельцы многоквартирных домов выполняют эти функции сами.

Крупнейшие проекты, насчитывающие около 150 единиц или более и обычно имеющие качество «А» и в крупных мегаполисах, обычно считаются «институциональным уровнем». Даже если они построены в частном секторе, институциональные инвесторы, такие как трасты, фонды, страховые компании, пенсионные фонды или инвестиционные фонды недвижимости (REIT), рассмотрят возможность их приобретения (см. Статью Инвестиционные фонды в жилую недвижимость). Они часто строятся институциональным инвестором, который нанимает застройщика из нескольких семей, часто в рамках «совместного предприятия» с застройщиком, кредитором или землевладельцем.В других случаях они приобретены у предыдущего владельца. REIT ограничены в объемах развития, которые они могут выполнить сами, поэтому они с большей вероятностью приобретут существующую недвижимость. Эти свойства хранятся в институциональных портфелях, как правило, как «основные» или «добавленные», в зависимости от того, в какой степени дополнительные доходы могут быть получены за счет изменения положения, модернизации или улучшения управления проектом. В Таблица 5 мы перечисляем 10 крупнейших строителей многоквартирных домов в США.Отметим, что все это крупные частные многоквартирные девелоперские и инвестиционные компании.

Таблица 5. 10 крупнейших многоквартирных домов по единицам, начатым в 2008 г.

46 Жилой Co.
Рейтинг Компания Государственное или частное Единицы Изменение единиц с 2007 г. (%)
1
частный 8194 — 25,07
2 Lincoln Property Co. частный 4740 — 2,97
3 Hunt Building Co. частный 3476 — 62,89
4 4 904 9018 Clark4 904 Builders Group 41.08
5 Wood Partners частный 3369 — 36,72
6 AG Spanos Cos. частный 3360 — 17.53
7 Michaels Development Co. частный 2961 74,28
8 The Dinerstein Cos. частный 2884 2884 частный 2853 47,75
10 Place Properties частный 2488 –12.18

& gt; Builder 2008 — Magazine 5 мая 2009г.

Многосемейные разработчики также должны преодолевать многие юридические и нормативные препятствия, с которыми сталкиваются односемейные девелоперы; им необходимо получить право собственности на участок, получить соответствующие права, провести анализ рынка и технико-экономическое обоснование, составить и утвердить планы, найти подрядчика, контролировать его и другие работы, а также продвигать проект на рынок и сдавать его в аренду. Во многих отношениях процесс строительства многоквартирных домов, особенно в институциональном плане, представляет собой гибрид процессов строительства жилых домов на одну семью и коммерческих зданий.

Контроль над высокой арендной платой

То, что контроль за арендной платой является неэффективной и часто контрпродуктивной жилищной политикой, больше не вызывает серьезных сомнений. Глубокие экономические и социальные последствия государственного вмешательства на национальные рынки жилья были документально подтверждены исследованием за исследованием на протяжении последних двадцати пяти лет. В ответ на этот с трудом заработанный опыт штаты и местные юрисдикции от Массачусетса до Калифорнии запретили или сильно ограничили контроль за арендной платой.Тем не менее, ряд сообществ по всей стране продолжает вводить контроль за арендной платой, как правило, с заявленной целью сохранения доступного жилья для семей с низким и средним доходом. Контроль арендной платы не способствует достижению этой важной цели. Напротив, во многих общинах контроль за арендной платой фактически снизил как качество, так и количество доступного жилья.

Роль арендной платы в рыночной экономике
Слишком часто те, кто выступает за регулирование арендной платы, игнорировали основные законы экономики, которые управляют рынками жилья, — рассматривая частное, управляемое и развиваемое арендное жилье, как если бы оно было «государственным». утилита.»Поступая таким образом, они наносят вред не только поставщикам жилья, но и, в конечном итоге, потребителям, которых они намерены обслуживать.

Арендная плата выполняет две функции, необходимые для эффективного функционирования рынков жилья:

  • они компенсируют поставщикам существующего жилья и застройщикам нового жилья стоимость предоставления жилья потребителям; и
  • они обеспечивают экономические стимулы, необходимые для привлечения новых инвестиций в арендное жилье, а также для поддержания существующего жилищного фонда.В этом отношении жилье не отличается от других товаров, таких как продукты питания и одежда — объемы, предлагаемые производителями, напрямую связаны с преобладающей рыночной ценой.

Эта вторая функция особенно важна при оценке экономических последствий контроля ренты. На нерегулируемом рынке нехватка жилья — причина, которую обычно называют для введения контроля над арендной платой, — будет решаться в два этапа. В краткосрочной перспективе маржа будет расти, поскольку потребители будут конкурировать за доступные единицы.Со временем эта более высокая арендная плата будет стимулировать новые инвестиции в арендуемое жилье — за счет нового строительства, ремонта и перевода зданий из нежилого в жилое — до тех пор, пока не будет устранена нехватка жилья. Без повышения арендной платы, необходимой для привлечения новых инвестиций, строительство нового жилья было бы резко ограничено, и не было бы долгосрочного решения проблемы нехватки жилья. И наоборот, падение арендной платы сигнализирует рынку о том, что нет места для новых инвестиций.

Когда сообщество искусственно ограничивает арендную плату, вводя контроль за арендной платой, оно посылает рынку то, что может быть ложным. Он говорит строителям не делать новых инвестиций, а текущим поставщикам рекомендуется сокращать свои инвестиции в существующее жилье. В таких обстоятельствах контроль за арендной платой имеет обратное следствие сокращения, а не расширения предложения жилья во время его нехватки.

В экономических последствиях контроля ренты необходимо учитывать три дополнительных фактора.Во-первых, чем дольше сохраняется контроль за арендной платой, тем более существенным может быть разрыв между контролируемой арендной платой и истинной рыночной арендной платой. Во-вторых, затраты на контроль арендной платы не ограничиваются политическими границами тех сообществ, которые его принимают, но часто сопряжены со значительными затратами на всех региональных рынках жилья. В-третьих, хотя искажения, вызванные контролем за арендной платой, зависят от их жесткости, любое применение контроля за арендной платой ведет к неравенству и неэффективности на рынке жилья.

Вред, причиненный контролем за арендной платой
Экономисты практически единодушны в своем осуждении контроля за арендной платой. В опросе экономистов Американской экономической ассоциации 93% согласились с тем, что «потолок арендной платы снижает качество и количество доступного жилья». (1) Экономисты обычно указывают на шесть основных возражений против контроля арендной платы:

  1. Запрещение нового строительства Вынуждая арендную плату ниже рыночной цены, контроль арендной платы снижает прибыльность арендного жилья, направляя инвестиционный капитал с рынка аренды на другие более прибыльные рынки.Строительство сокращается, а существующее арендуемое жилье переводится на другое использование.

    Исследования показали, например, что общее количество сдаваемых в аренду единиц жилья в Кембридже и Бруклине, штат Массачусетс, упало на 8 процентов и 12 процентов соответственно в 1980-х годах после введения строгого контроля над арендной платой. Запасы аренды в большинстве близлежащих населенных пунктов выросли за этот период. (2) Аналогичным образом, в Калифорнии общее предложение сдаваемых в аренду единиц жилья упало на 14 процентов в Беркли и на 8 процентов в Санта-Монике в период с 1978 по 1990 годы, даже несмотря на то, что предложение аренды выросло в большинстве близлежащих городов. (3) А в Соединенном Королевстве, которое ввело контроль за арендной платой со времен Второй мировой войны, доля всего жилья, предоставленного через частные арендные единицы, упала с 53 процентов в 1950 году до менее 8 процентов в 1986 году, что отражает бегство инвестиций с регулируемого рынка. (4)

  2. Ухудшение существующего жилья
    За счет снижения отдачи от инвестиций в арендное жилье контроль арендной платы также может привести к снижению качества и количества существующего арендного фонда.Это может быть преобразование кондоминиумов и кооперативов или, в некоторых случаях, отказ от убыточной собственности. Это также может привести к ухудшению качества жилищного фонда, поскольку провайдеры, столкнувшиеся с сокращением доходов, могут быть вынуждены существенно сократить содержание и ремонт существующего жилья.

    Исследование, проведенное Rand Corporation в Лос-Анджелесе по закону о контроле за арендной платой, показало, что 63 процента выгоды для потребителей от пониженной арендной платы были компенсированы потерей доступного жилья из-за ухудшения состояния и других форм отказа от инвестиций. (5) Исследования контроля арендной платы в Нью-Йорке и Бостоне аналогичным образом выявили заметные различия между контролируемой арендной платой и другими единицами в качестве жилья и уровне расходов на техническое обслуживание и ремонт. (6)

  3. Снижение доходов от налога на имущество
    Контроль арендной платы также снижает рыночную стоимость контролируемой арендуемой собственности как в абсолютном выражении, так и по сравнению с увеличением стоимости собственности на нерегулируемых рынках. Налоговые последствия этого снижения могут быть значительными, поскольку стоимость облагаемой налогом арендной собственности снижается по сравнению с нерегулируемой недвижимостью.Исследование контроля арендной платы в Нью-Йорке подсчитало, что потери в налогооблагаемой оценочной стоимости собственности, относящиеся к контролю за арендной платой, составили примерно 4 миллиарда долларов в конце 1980-х годов. (7) Эти искаженные оценки обходятся городу примерно в 370 миллионов долларов в год в виде налоговых поступлений. Город Беркли, штат Калифорния, также оценивает значительную потерю налоговых поступлений из-за контроля над арендной платой. (8)
  4. Существенные административные расходы
    Административные расходы на контроль арендной платы могут быть значительными, часто перевешивая любые краткосрочные выгоды от регулирования арендной платы.Контроль арендной платы требует создания сложных бюрократических систем. Арендуемая недвижимость должна быть зарегистрирована; необходимо собрать подробную информацию об арендуемой недвижимости; и должны быть созданы сложные системы для определения арендной платы и рассмотрения жалоб и апелляций. Связанные с этим затраты в долларах и времени ложатся не только на поставщиков, но и на потребителей и муниципальные власти. Например, в Санта-Монике Совет по контролю за арендной платой в 1996 году имел бюджет более 4 миллионов долларов в год для контроля арендной платы только на 28 000 квартир. (9)
  5. Снижение мобильности потребителей
    Основными бенефициарами контроля арендной платы являются те потребители, которым посчастливилось оказаться в квартире с контролируемой арендной платой. Но даже эти потребители платят цену. Потребительская «мобильность» существенно снижается из-за нежелания многих потребителей расстаться с субсидией по контролю за арендной платой. Недавнее исследование, проведенное в Нью-Йорке, показало, что контроль за арендной платой утроил ожидаемую продолжительность проживания. (10) Потребители, которые иначе переехали бы в меньшие или большие дома или ближе к месту работы, не делают этого, потому что они не хотят терять субсидию.Эта потеря мобильности может быть особенно дорогостоящей для семей, возможности трудоустройства которых географически или иным образом ограничены и которым, возможно, придется преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до той работы, которая им доступна. А для сообщества в целом, включая близлежащие сообщества, которые сами не ввели контроль за арендной платой, снижение мобильности потребителей может означать, среди прочего, увеличение транспортных пробок и рост спроса на городские услуги. Из-за этих побочных эффектов контроль арендной платы является проблемой для государственной и региональной политики, а также для местного управления.
  6. Потребительские затраты на вход
    Краткосрочные выгоды от контроля арендной платы также ограничены часто значительными начальными затратами, которые должны оплачиваться теми, кто ищет съемное жилье. Во многих населенных пунктах с контролируемой арендной платой потенциальные потребители должны платить значительную плату за аренду жилья из-за нехватки доступного жилья. А в некоторых сообществах сложился «серый рынок» арендуемого жилья, на котором единицы передаются друзьям или членам семьи, или от новых потребителей может потребоваться оплата «основных денег» или другие платежи текущим потребителям или поставщикам в пользу получить жилье.Бедные семьи, одинокие потребители и молодые люди, выходящие на рынок, особенно сильно страдают от этих затрат.

Социальные последствия контроля арендной платы
Помимо значительных экономических затрат, связанных с контролем арендной платы, решение о том, регулировать ли арендную плату, поднимает сложные вопросы социальной политики:

  1. Существенные затраты на контроль арендной платы больше всего ложатся на бедных
    Затраты на контроль арендной платы непропорционально ложатся на бедных.Как описано ранее, эти затраты включают (а) часто существенное снижение качества существующего арендуемого жилья и (б) существенное сокращение доступа к новому жилью.

    В малоимущих семьях наблюдается заметный спад в существующем жилье, поскольку качество существующего жилья падает в результате сокращения расходов на содержание. Средний класс может уехать; по многим причинам более бедные семьи лишены этой возможности.

    Бедные семьи также находятся в очень невыгодном положении, когда дело доходит до поиска нового жилья.В условиях ограниченного рынка людей, ищущих жилье, может быть больше, чем имеющихся арендных единиц, что дает поставщикам жилья значительную свободу выбора среди конкурирующих потенциальных потребителей. На нерегулируемом рынке этот процесс выбора потребителей будет регулироваться уровнем арендной платы. Однако, ограничивая уровень арендной платы, контроль арендной платы заставляет поставщиков жилья обращаться к другим факторам, таким как доход и кредитная история, чтобы выбирать среди конкурирующих потребителей. Эти факторы, как правило, приводят к смещению процесса отбора в отношении семей с низким доходом, особенно домохозяйств с одним родителем, возглавляемыми женщинами.

  2. Домохозяйства с более высоким доходом больше всего выигрывают от контроля арендной платы
    Контроль арендной платы чаще всего оправдывается как стратегия борьбы с бедностью. Тем не менее, есть убедительные доказательства того, что домохозяйства с более высокими доходами, а не бедные, являются основными бенефициарами большинства законов о контроле за арендной платой. Например, исследование контроля арендной платы в Нью-Йорке показало, что домохозяйства с контролируемой арендной платой с доходом более 75 000 долларов получали почти вдвое больше средней субсидии, чем домохозяйства с контролируемой арендной платой с доходом ниже 10 000 долларов. (11) Другое исследование пришло к выводу, что контроль арендной платы оказал наибольшее влияние на арендную плату в Манхэттене, районе с самым высоким средним доходом. (12) Аналогичным образом, исследование контроля за арендной платой в Беркли и Санта-Монике показало, что бенефициарами контроля в этих общинах являются «преимущественно белые, хорошо образованные, молодые, профессионально работающие и богатые», и что контроль за арендной платой существенно усилил располагаемый доход этих жильцов при этом «усугубляет» проблемы малообеспеченных семей. (13) А в Кембридже, штат Массачусетс, жители жилья с контролируемой арендной платой в среднем имели более высокий доход и более высокий статус профессии, чем другие жители города, включая домовладельцев. (14)
  3. Контроль арендной платы способствует дискриминации в области жилья
    Устраняя арендную плату как основу выбора среди пула потенциальных потребителей, контроль арендной платы открывает дверь для дискриминации, основанной на других факторах. Как отмечалось ранее, контроль за арендной платой вынуждает поставщиков жилья обращать внимание на доход и кредитную историю при выборе среди конкурирующих потребителей, факторы, которые резко искажают процесс выбора в отношении бедных и молодых потребителей.В некоторых случаях решения о выборе потребителя также могут быть основаны на расе, поле, размере семьи потенциального потребителя или других ненадлежащих или незаконных факторах. Это может произойти, несмотря на строгое соблюдение законов о справедливом решении жилищных вопросов.

    Сокращение жилищного фонда, вызванное контролем за арендной платой, также может замедлить процесс расовой и экономической интеграции многих сообществ, ограничивая возможности определенных классов потребителей проживать в сообществах с контролируемой арендной платой. Фактически, во многих сообществах среднего класса контроль арендной платы создал относительно непреодолимый барьер для экономической и расовой интеграции.

  4. Контроль арендной платы Несправедливое налогообложение Поставщики арендного жилья и другие поставщики недвижимости
    Контроль арендной платы предназначен для увеличения доходов потребителей за счет поставщиков арендуемой недвижимости — путем удержания допустимой нормы прибыли на инвестиции в арендуемую недвижимость ниже рыночных уровней. Есть веские доказательства того, что такие переводы крайне неэффективны. Например, одно исследование пришло к выводу, что потребители жилья получили льготы только на 52 процента от того, что потеряли поставщики жилья. (15) Частично это связано с тенденцией потребителей в квартирах с контролируемой арендной платой «копить» жилье и перегружать их, что еще больше усугубляет нехватку жилья.

    Но что еще более важно, такие трансферты доходов ставят фундаментальные вопросы справедливости. Почему исключительно общественное бремя предоставления субсидированного жилья бедным и среднему классу должны нести исключительно поставщики арендного жилья? Учитывая как неэффективность, так и несправедливость «налога» на контроль за арендной платой, мы должны полагаться на более широкие и более справедливые средства субсидирования бедных семей.

    Проблема справедливости, как и многие другие аргументы против контроля арендной платы, применимы и к коммерческой недвижимости. Контроль арендной платы за торговую, офисную или производственную площадь сдерживает строительство, снижает качество существующих структур и несправедливо передает доход от собственника недвижимости бизнесу, занимающему арендуемую площадь.

  5. Существуют эффективные альтернативы контролю арендной платы
    Решением проблемы нехватки жилья и повышения арендной платы является увеличение предложения жилья, а не сокращение инвестиций, вызванное контролем за арендной платой.Одним из способов стимулирования предложения доступного жилья является прямая финансовая помощь нуждающимся арендаторам, чья повышенная покупательная способность приведет к увеличению количества и качества жилья на местном рынке. Эта «ориентированная на спрос» стратегия уже реализована в рамках проверенных федеральных и государственных программ. Кроме того, целевые программы субсидирования строительства или восстановления доступного жилья могут быть эффективным дополнением к прямой помощи арендаторам. В более общем плане устранение несоответствующих нормативных барьеров для жилищного строительства способствует повышению доступности жилья как для арендаторов, так и для домовладельцев.

Заключение
Экономисты давно считают контроль за арендной платой провальной жилищной политикой. Как сказал доктор Энтони Даунс, ведущий экономист и признанный на национальном уровне эксперт по жилищной политике, в своем недавнем отчете о контроле арендной платы, за исключением военного времени, экономические и социальные издержки контроля арендной платы «почти всегда перевешивают любые предполагаемые краткосрочные выгоды. они предоставляют.» (16) Он также обнаружил, что контроль за арендной платой является «несправедливым по отношению к владельцам сдаваемых в аренду квартир и наносит ущерб некоторым арендаторам с очень низким доходом, которых они должны защищать.»С учетом этого факта использование контроля за арендной платой в качестве решения проблемы доступности жилья не может быть оправдано.

Подписавшие стороны
Американская жилищная ассоциация пожилых людей
Калифорнийская квартирная ассоциация
Калифорнийский жилищный совет
Программа улучшения жилищного фонда
Институт управления недвижимостью
Институт промышленного жилья
Национальная квартирная ассоциация
Национальная ассоциация жилищных строителей
Национальная ассоциация риэлторов
Национальный совет по жилищному строительству
Совет по недвижимости Нью-Йорка
Ассоциация стабилизации арендной платы города Нью-Йорка
Ассоциация арендного жилья, Совет по недвижимости Большого Бостона

1.R.M. Олстон, Дж.Р. Кёрл и М. Воан, «Есть ли консенсус среди экономистов 1990-х годов?» American Economic Review , May 1992, 82, 203-9. Критика контроля над арендной платой настолько широко разделяется экономистами, что авторы учебников часто цитируют контроль над арендной платой как парадигму того вреда, который государственное вмешательство может оказать на функционирование конкурентного рынка. См., Например, П. Самуэльсон и В. Нордхаус, Economics p. 79 (14-е издание, 1992 г.).

2. Рольф Гетце, Контроль арендной платы: доступное жилье для привилегированных, а не для бедных .Отчет подготовлен для Кембриджской ассоциации владельцев небольшой собственности, 1994 г.

3. Сент-Джон и партнеры, Контроль арендной платы в перспективе — влияние на граждан и жилье в Беркли и Санта-Монике двенадцать лет спустя . (Беркли: Тихоокеанский юридический фонд, 1993 г.).

4. Р.Н. Chubb, Документ с изложением позиции: Соединенное Королевство . Report UP / L (87) 28 (Париж: Организация экономического сотрудничества и развития, 1987).

5. C.P. Райделл и др., Влияние контроля над арендной платой на рынок жилья Лос-Анджелеса . Отчет N-1747-LA (Санта-Моника: Rand Corporation, 1981).

6. Бюро переписи населения США, жилищный отдел, 1987 New York City Housing и Vacancy Survey, Series IA; M Lett, Контроль ренты: концепции, реалии и механизмы (Центр исследований городской политики, Университет Рутгерса, 1976).

7. Пит Марвик, Финансовый анализ регулирования арендной платы в Нью-Йорке: затраты и возможности (1988).

8. Департамент общественного развития, город Беркли, Контроль арендной платы в городе Беркли, 1978–1994: Справочный отчет по обновлению Генерального плана города Беркли Жилищный элемент . Беркли, 1994.

9. Совет по контролю за арендной платой Санта-Моники, Административный меморандум, 14 февраля 1996 г.

10. R. Ault et. др., «Влияние контроля над долгосрочной арендной платой на мобильность арендаторов», журнал , журнал , Urban Economics, 35 (1994): 140-158.

11. Гражданская бюджетная комиссия, Реформирование правил аренды жилья , Нью-Йорк, 1991.

12. Х. Поллаковски, Исследование субсидий, полученных за счет стабилизации арендной платы в Нью- , Йорк, (Кембридж: Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, 1989).

13. Р. Девайн, Кому выгодна система контроля арендной платы? (Окленд: Центр общественных изменений, 1986).

14. Goetze, Контроль арендной платы .

15. Э. Олсен, «Эконометрическая модель контроля над арендной платой», , Журнал политической экономии, (ноябрь-декабрь 1972 г.): 1081-1100.

16. А. Даунс, Переоценка контроля за арендной платой за жилую недвижимость (Институт городских земель, 1996).


Oakland Rental Housing Строительная активность стремительно растет

В 2018 году в Окленде резко возросло количество сдаваемых в аренду квартир, поскольку все больше предприятий, особенно технологических компаний, стекались в Восточный залив из Сан-Франциско.Этот массовый отток населения оказал повышательное давление на арендную плату в регионах за последние два-три года, что оправдывает строительство новых многоквартирных домов. На конец 2018 года в Окленде строилось более 11000 единиц жилья, что больше, чем запланировано для Сан-Франциско или Сан-Хосе. Просмотрите список некоторых из наиболее заметных проектов, которые в настоящее время растут в Окленде, любезно предоставленные журналом Oakland Magazine.

Центр города Окленд остается очагом роста

Более 45% предложения новых квартир — или 5 000 единиц — вводится в эксплуатацию в центре Окленда.Этот новый инвентарь, в первую очередь нацеленный на состоятельных арендаторов, является долгожданным дополнением. Это приветствуется, потому что стремительный рост спроса привел к значительному росту арендной платы и отсутствию желаемых вариантов для арендаторов.

Как известно владельцам недвижимости в Окленде, новые квартиры сдавались в аренду быстро в течение 2018 года. Вакансия остается на исторически низком уровне, несмотря на это недавнее добавление к предложению. Тем не менее, поскольку развитие многоквартирных домов продолжает расти, а подъемные краны продолжают набирать обороты, аналитики рынка ожидают умеренного роста вакансий до 2020 года.Тем не менее, вакантность для 4–5-звездочных отелей может достигнуть максимума в 16% в 2020 году, поскольку в регионе вырисовывается возможный экономический спад. В результате, по данным CoStar, ожидается, что в следующем году количество вакансий в 3-звездочных зданиях останется относительно стабильным. Следовательно, владельцам недвижимости в Окленде может быть легче сдавать в аренду недвижимость среднего уровня, которая всегда пользуется спросом в течение каждого экономического цикла.

Транспортные подсказки Здание рядом с остановками общественного транспорта

За последние несколько лет заторы на дорогах охватили всю область залива, забивая основные автострады и магистрали от Ливермора до Сан-Рафаэля, а затем до Сан-Хосе.В результате девелоперы строят арендуемые дома в пешей доступности от станций BART и других остановок общественного транспорта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *