Skip to content

Инвестиции в строительство: как вложить и получать доход – Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство :: BusinessMan.ru

Содержание

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство :: BusinessMan.ru

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

инвестиции в строительстве

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

  • строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
  • производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
  • производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
  • глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

объекты строительства

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

  • предпринимательская схема;
  • арендная модель;
  • концессионная система;
  • совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

инвестиционный план

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

  • разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
  • содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
  • координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
  • разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
  • формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
  • повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

инвестиционные риски

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

инвестиционная компания

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

  • бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
  • инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
  • план помогает эффективному контролю реализации проекта;
  • план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски - это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

  • системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
  • несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
  • инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

частные инвестиции

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

смета на строительство

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Чем выгодны инвестиции в строительство и какие имеют особенности?

Инвестиции в строительство

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

Что такое строящийся объект?

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет - как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Строительство

Инвестиции в строящийся объект - это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят - может пройти солидное количество лет. Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок. При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью - что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет - привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Новостройка

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать - можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы - далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом. С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена - близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене - кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение - объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников - например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Производственные помещения

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше. (Про инвестиции в бизнес читайте в отдельной статье блога GQ.)

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

  • Отзывы о компании - преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
  • Сотрудничество с банками - если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
  • Объекты, сданные в эксплуатацию - если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
  • Соблюдение закона - если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?
Рейтинг застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Рейтинг застройщиков Москвы и МО:

Застройщик Опыт работы / Лучшие проекты
Сapital Group
22 года / Барвиха Хиллс, ЖК Око, Северный город
ДонСтрой
23 года / Алые паруса, Воробьевы горы, Триумф-Палас
ПИК
23 года / Ильинские луга, Саларьево парк, Восточное Бутово
Галс-Девелопмент 23 года / ЖК Сады Пекина, ЖК Достояние на Молодежной
MR Group
Урбан Групп
10 лет / Опалиха, Митино О2, Видный город, Лесобережный
Самолет Девелопмент
5 лет / Люберцы 2016, Внуково 2016, Люберцы 2015
ЧС застройщиков по Москве и МО

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

  • СУ-155
  • ООО "Фарн-Трейд"
  • ИСК "Энбиэм"
  • ЗАО "Пересвет-Инвест"
  • ЗАО "Ремстройтрест"
  • ОАО "Миэль"
  • М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих... Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора - если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

  • Срокам сдачи объекта
  • Цене за м²
  • Условиям расторжения договора
  • Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство - обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия - все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки - весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Инвестиции в строительство жилья и квартиры: проект и обоснование

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

  • жильё;
  • коммерческую недвижимость;
  • гостиничные и развлекательные комплексы;
  • коттеджные поселки;
  • промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Содержание статьи

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Новостройка на этапе строительства

Новостройка на этапе строительстваПервым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

  • Высокая рентабельность инвестиций.
  • Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
  • Надежность размещения капитала.
  • Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует. 

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Диаграмма способы вложения денег в строительство

Диаграмма способы вложения денег в строительство

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

  • обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
  • банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

  • само обоснование;
  • бизнес-план;
  • проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

  • Цели инвестирования
  • Экономический и социальный эффект инвестирования
  • Обоснование выбора места строительства
  • Основные строительные решения
  • Сроки и очередность проведения работ
  • Оценку воздействия строительства на среду
  • Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.

Стоит ли открывать фермерское хозяйство.

Инвестиции в строительство недвижимости: частные и государственные

В упрощённом виде инвестиции в строительство недвижимости представляют собой денежный взнос, благодаря которому может происходить расширение мощностей или модернизация процесса.

На adne.info мы много раз касались темы недвижимости, в частности долевого строительства, теперь же пришла очередь рассмотреть сферу стройки в целом, включая не только частных инвесторов, но и роль государства и его структур.

Инвесторами могут выступать частные лица, юридические фирмы, а также в этой роли может быть даже государство.

Инвестируя в строительство можно обеспечить рост капитала предприятия и увеличения качества и количества получаемой продукции. После того как был запущен инвестиционный план субъектам инвестирования необходимо подождать оговорённое время, за которое эти средства должны быть освоены.

Инвестиции в строительство недвижимости

Полезно: основной материал по частным инвестициям в недвижимость.

Разновидности инвестиций в строительство

Инвестиционное финансирование имеет 2 основных вида:

  • Реальное;
  • Финансовое.

К реальному финансированию относятся значительные вложения в основной капитал организации, строительство и ремонт производственных мощностей. Финансируют преимущественно организации, у которых доход ниже среднего уровня по стране. Инвесторы заинтересованы вкладывать средства с перспективные, но пока малодоходные предприятия, так как в дальнейшем они могут получить значительно больше дохода с него.

Государство тоже может инвестировать в строительство, а именно деньги перечисляются на расширение производства которые являются дотационными. Основным источником таких инвестиций являются доходы других предприятий и налоги.

Лица и организации, которые вложили деньги в производство, имеют право в дальнейшем получать определенный процент от прибыли.

Среди читателей adne.info есть много частных инвесторов, которые работают с инвестициями в недвижимость по следующей схеме: покупают участок земли, строй домик, забор, проводят коммуникации. И продают. Такой подход требует минимальных вложений. Однако кризис — увеличивает риски.

Инвестиции в капитальное строительство

Сфера капитального строительства специализируется на строительстве новых сооружений и реконструкции и ремонта уже готовых зданий. Результатом деятельности этой сферы являются жилые и производственные сооружения различного назначения.

Особенности капитального строительства

Сфера капитального строительства имеет свои особенности от других отраслей производства:

  • В конечном итоге появляются недвижимые объекты (здания) которые закрепляются за определенной территорией. Они могут быть жилыми, коммунальными, офисными, развлекательными и т.д.
  • Большая часть производственных фондов является активным оборудованием, и оно имеет передвижной характер.
  • Очень длительный производственный процесс, иногда он может затянутся даже на несколько лет.
Как эффективно расходовать инвестиции

Не так часто поступают новые капиталовложения, именно поэтому необходимо рационально использовать уже имеющийся капитал.

Все инвесторы подбираются на конкурсной основе. Выбор представляет собой торги. После того как будет выбран инвестор нужно разработать схему по которой будет заключаться сделка. Она должна быть прозрачной и находиться под полным контролем государственных служб. Благодаря этому инвестиционные финансы будут расходоваться равномерно.

На завершальном этапе нужно произвести объективную оценку инвестиционных проектов полагаясь на динамику рынка.

Не так давно значительно увеличилась себестоимость строительства это можно объяснить увеличением затрат на разработку архитектурных проектов.

Частные инвестиции в строительстве.

Частные инвестиции в строительстве

Государство инвестирует деньги не во все сферы строительство, поэтому в некоторые отрасли необходимо привлекать инвестиции частных лиц. Существует 4 основные схемы частного инвестирования:

  • Предпринимательский интерес;
  • Арендная модель;
  • Концессионная система;
  • Совмещение государственной и частной инвестиционной программы.

Чаще всего популярностью пользуется предпринимательская схема, так как она из всех вышеперечисленных является самой прозрачной. Возврат средств инвестору начинается уже с первой прибыли или составляется договор о регулярной выплате дивидентов.

Арендная модель представляет собой финансирование деятельности за счет частного лица. Готовыми сооружениями пользуется государство и регулярно выплачивает лизинг. Используя такую модель у инвестора нет рисков.

Концессионная система по сути не отличается от предыдущей, но инвестор может не получить все свои деньги обратно. Все зависит от уровня дохода предприятия и спроса на его продукцию.

Используя смешанную систему инвестор получает только процент от прибыли, а само здание и производство принадлежит исключительно государству.

Основные функции Госстроя

Все инвестиционные схемы рассматривает и формирует Госстрой. Эта организация выполняет ряд таких функций:

  • Способствует заключению сделок в данной сфере. Не одна сделка не может осуществиться не попав на стол к специалисту Госсотроя.
  • Координирует управленческую деятельность в строительной сфере.
  • Разрабатывает нормативные строительные документы.
  • Решает спорные вопросы в жилищном строительстве.
  • Формирует методы инвестиций и равномерно распределяет их среди нуждающихся в них.
  • Поддерживает строительство и реконструкцию коммунальных структур.
  • Контролирует качество готовых архитектурных сооружений. Данную функцию он выполняет для контроля качества жизни и безопасности населения страны.

Инвестирование в сферу жилищного строительства

Большинство жилых домов строятся за счет частных инвесторов. Кроме них, в строительство дома инвестируют и сами будущие жильцы, но их вклад не более 20 % от общей суммы. Жильцы могут оплатить однокомнатную, а после постройки дома уж доплатить и купить ту квартиру, которая ему нужна.

Существуют также лица, которые вкладывают в недостроенную квартиру, а потом ее перепродают дороже.  Инвестиции в недвижимость можно сравнить с работой финансового рынка. Только в случае негативных обстоятельств у инвестора будет квартира, которую можно будет продать, когда настанут лучшие времена, а вот на финансовом рынке он может потерять все.

Инвестирование в строительство офисной недвижимости

Финансирование в эту отрасль строительства нужно начинать только после тщательного прогноза рынка на последующие годы. Инвестировать нужно только в новые тенденции, а не в устаревшие шаблонные варианты.

Важно: ситуация на рынке недвижимости сегодня.

Маленькие и средние помещения чаще продают, чем сдают.

Хорошо вкладывать деньги в бизнес центры, которые располагаются в центральной части города. Если такой возможности нет, то строительство начинают на крупной транспортной развязке.

В последнее время прибыльно вкладывать средства не только в центры эконом варианта, но и в более престижный проекты, так как с каждым годом растет спрос на престижную недвижимость.

Частные инвестиции в строительстве.

Инвестирование в гостиничные комплексы

Туризм пользуется популярностью, но, к сожалению, теряет много клиентов из-за нехватки гостиниц. Некоторые клиенты готовы посуточно арендовать жилье, но у других такой возможности нет. Поэтому гостиничный бизнес особо нуждается в инвестициях. На полученные деньги можно строить гостиницы любого класса, так как спрос будет на все номера.

Что такое бизнес план и зачем он нужен

Бизнес план – это официальный документ, в котором показывается план реализации инвестируемой схемы. Этот документ передается лицам, которые уполномочены распределением инвестиций.

Разрабатывать бизнес план нужно обязательно соблюдая следующие правила:

  1. Правильно оформленный бизнес план должен представлять собой идеи, которые воплотясь в жизнь принесут прибыль потенциальным инвесторам.
  2. Та компания, которая лучше всех справилась с формированием бизнес плана, показывает все свое мастерство и профессиональную подготовку в строительной сфере. У инвестора должно сложиться положительное мнение об компании в которую он планирует вложить свои средства.
  3. Благодаря этому документу можно контролировать ход развития производства.
  4. В плане показываются также все виды рисков и способы их устранения. Беря в руки документ инвестор должен четко понимать во что он вкладывает деньги и на какие риски может идти.

Бизнес план разрабатывается по общепринятому образцу и должен четко выполнять все требования поставленные к документу. В начале документа обязательно указывается содержание и краткое описание каждого раздела.

Виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски – это возможность потери интереса к строительной сфере, снижение стоимости готового объекта. Именно поэтому во время планирования бизнес плана в первую очередь стоит обратить внимание на всевозможные риски и на варианты как их уменьшить, а уже затем на ожидаемый доход. Чем больше в проекте доход, тем больше вероятность возникновения риска. Инвестиционные риски можно квалифицировать на такие виды:

— Системная группа рисков. Такой тип может возникнуть из-за негативного действия рыночной экономики. Он присутствует совершенно в любой инвестиционной сферы вне зависимости от выбора вложения капитала. К негативным факторам экономики можно отнести конфликты между государствами, инфляцию, колебание валюты и многое другое.

— Несистемная группа рисков. Возникают они преимущественно от кредитных и деловых рисков и касаются они только одного инвестора. Для того чтоб их минимизировать нужно сменить стратегию развития производства и применить более рациональный тип управления.

— Риск инфляции. Хоть данный тип и относиться к системной группе, но он имеет полное право стоять отдельно от всего классификатора так как его нельзя заранее спрогнозировать и принять меры по его предотвращению. Из-за него может существенно уменьшиться размер ожидаемой прибыли.

Инвестирование в сферу жилищного строительства

Инвестирование в сферу жилищного строительства считается наименее рисковым вариантом. Даже в кризис людям надо где-то жить.

Как минимизировать возможные риски

Не существует инвестиций без определенных рисков. Чтобы сделать баланс между доходами и убытками нужно своевременно сделать оценку всех возможных негативных факторов, которые могут произойти в инвестируемой сфере и проанализировать финансовые инструменты. Для того чтобы минимизировать возможные риски можно руководствоваться следующими методами, к примеру, инвестировать исключительно в зарубежные активы, во время инвестирования использовать только свободные средства, максимально постараться отказаться от кредитов.

Нужно тщательно контролировать сметные договора для того чтобы не пропустить ни малейшей прибыли. Акции нужно обязательно застраховать контрактами фьючерского типа. Акции используются только известных компаний, чтобы не произошло в дальнейшем их обесценивание. Для снижения  операционных рисков нужно серьезно подойти к выбору профессионального исполнителя.

Современное инвестирование в строительную сферу

Первые инвестиционные компании начали появляться еще в послевоенное время. С возникновением новой системы кредитно-финансовых форм это движение только усилилось. Чтобы привлечь деньги в свою компанию, руководство начинает открытую продажу ценных бумаг.

Все открытые инвестиционные компанию допускают ценные бумаги в продажу равномерно, это необходимо для того чтоб вложения поступали регулярно. Таким образом, они планируют привлечь новых покупателей. Если регулярно продавать акции, то капитал будет постепенно наращиваться. Кроме этого полученные от продажи акций средства можно вложить в покупку акций другого предприятия.

Если компания относиться к закрытому типу, то она выпускает в свободную продажу все акции одновременно. Их преимущественно выкупают все старые покупатели. Новым инвесторам они не доверяют, поэтому и работают только с известными компаниями.

Капитальное строительство развивается и модернизируется с каждым годом. Инвесторам выгодно вкладывать капитал в эту отрасль, так как они имеют хорошую прибыль. Государству выгодно вкладывать в хозяйственные и жилые сооружения, так как они с этого имеют не только прибыль, но и заботятся о жителях страны. Самое главное, правильно оценить все возможные риски.

Автор поста: Редакция
Специалисты по инвестициям.

Инвестиции в строительство

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

  1. Инвестиции в строительство
  2. Организация деятельности заказчика-застройщика и его роль в подготовке и осуществлении строительства
  3. Учет и налогообложение заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Формирование института заказчика-застройщика началось в период первых лет индустриализации народного хозяйства России. В этот период появились первые постановления правительства, регламентирующие роль и место заказчика-застройщика в системе капитального строительства, структуру, численность и основные функции. Появились дирекции строящихся предприятий, управления капитального строительства и отделы в составе министерств, предприятий и органов территориального управления. В послевоенный период наступил новый этап развития системы заказчика-застройщика. Это было продиктовано необходимостью восстановления и развития промышленности и городского хозяйства. В 60-70 годы XX столетия сформировалась система, включающая в себя: инвестора-государство; подрядчиков - строительные министерства; заказчиков-застройщиков - ОКСов или УКСов предприятий и местных органов власти. В связи с тем, что все указанные организации и структуры использовали в своей деятельности, в основном, государственные капитальные вложения, то регламентация их деятельности в процессе так называемого «освоения средств» осуществлялась с помощью лимитов и положений, включая, лимит численности заказчика-застройщика, заключение договоров подряда, поставку материалов и оборудования, порядок финансирования строек, технический надзор и др. За 30-летний послевоенный период, произошло одно существенное изменение, в деятельности заказчика. Появилась служба единого заказчика, в городах, которая окончательно монополизировала строительство жилья и других социальных объектов в городах. Несмотря на наличие регламентирующих директивных документов в инвестиционно-строительной сфере, к 1989 - 1994 гг. резко снизилась эффективность деятельности ее участников. Существенных изменений в развитии правовых документов регламентирующих деятельность заказчика-застройщика в последующее десятилетие не произошло. 5 Актуальность темы. Высокий уровень изношенности основных производственных фондов, необходимость реконструкции городского хозяйства, все возрастающая потребность в жилье и социальных объектах, проведение жилищно-коммунальной реформы, изменение источников финансирования, высокие требования к качеству конечной строительной продукции требуют кардинального изменения в организационно-экономических формах и методах функционирования службы заказчика-застройщика (СЗЗ) в капитальном строительстве, в организации инвестиционно-строительного процесса и распределении функций участков инвестиционно-строительной деятельности. Ранее в рамках систем государственных капитальных вложений и государственных организаций строительства деятельность СЗЗ ограничмвалась открытием финансирования, разработкой и согласованием пректно-сметной документации, ведением технического надзора по осуществлению капитальных вложений на отведенном участке. В настоящей работе автор рассматривает все организации, независимо от форм собственности, выполняющих функции службы заказчика-застройщика, инвестора, технадзора, как организации, аккумулирующие средства частных лиц, организаций, предприятий для создания объектов и эксплуатации объектов, называемые единым строительным заказчиком (ЕСЗ). Необходимость этих изменений диктуется более полной ответственностью ЕСЗ перед инвесторами и потребителями строительной продукции, в условиях рыночных отношений, обязательностью выполнения условий договоров, недооценкой роли строительства органами местной власти. Современное состояние капитального строительства требует от заказчика-застройщика перехода от пассивной роли по контролю и надзору к активной роли по обеспечению необходимого уровня эффективности деятельности субъектов и участников инвестиционно-строительного процесса. Процесс создания современных строительных объектов представляет собой сложную систему иерархических связей, требующую в течении 6 длительного периода времени, принятия оптимальных, ответственных решений в условиях неопределенности при наличии значительного количества возмущающих факторов. Традиционная форма воздействия на этот процесс СЗЗ в рамках существующих нормативно-правовых документов ощутимых результатов в большинстве регионов страны не дала. Это является следствием отсутствия правовой и методологической базы деятельности СЗЗ в современных условиях.

1. Инвестиции в строительство

Инвестиционная деятельность – это размещение капитала и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В соответствии с действующим законодательством инвестиционная деятельность лицензированию не подлежит.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Инвесторы осуществляют финансирование капитального строительства путем оплаты счетов проектных и подрядных строительных организаций, поставщиков оборудования и материалов по соответствующим письмам заказчика и подрядчиков.

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пользователями объектов капитальных вложений могут являться иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними. В частности, Законом об инвестиционной деятельности установлено право на осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения, а также возможность объединения собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 9 Закона об инвестиционной деятельности финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств, в том числе иностранных инвесторов. Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его реализации, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство. Предметом договора (контракта) на капитальное строительство является объект капитального строительства. Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются параграфом 3 «Строительный подряд» части второй ГК РФ, согласно которому, договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Застройщик - это предприятие, организующее возведение объекта капитального строительства, контролирующее его ход и осуществляющее ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат. С точки зрения организации производства строительных работ застройщик может выступать в роли заказчика, т.е. привлекать для осуществления работ специализированную строительную организацию либо возводить объект самостоятельно хозяйственным способом. С точки зрения финансирования строительства застройщик может сам быть инвестором работ, осуществляя строительство за счет собственных и привлеченных средств, либо может быть уполномочен инвестором на осуществление инвестиционного проекта по капитальному строительству.

2. Организация деятельности заказчика-застройщика и его роль в подготовке и осуществлении строительства

Деятельность заказчика-застройщика лицензируется. Заключается его деятельность в организации процесса строительства. Эта организация занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством.

Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора. Именно заказчик-застройщик должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е, строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.

Таким образом, процесс строительства складывается из следующих этапов:

  1. Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
  2. Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
  3. Заказчик-застройщик выбирает проектную организация, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
  4. Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
  5. В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, а при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
  6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.

Перед заказчиком-застройщиком стоят следующие задачи:

  • аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства;
  • обеспечение технического надзора за строительством.

Таким образом, если в процессе строительства отсутствует организация, которая имеет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика, то это делает невозможным осуществлять контроль за строительством и осуществлять приемку объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен.

Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков).

Заказчик-застройщик может вести строительство только за счет средств инвесторов. Такая фирма называется «специализированный заказчик-застройщик». Все расходы, которые несет заказчик-застройщик, должны быть предусмотрены сметой. Составляют ее перед началом строительных работ. Причем в смете нужно отдельно указать, сколько денег предприятие выделит собственно на строительство, а сколько - на содержание заказчика-застройщика.

Основные функции заказчика-застройщика:

  1. Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт).
  2. Подготовка задания на проектирование.
  3. Техническое сопровождение проектной стадии (контроль разработки проектно-сметной документации, организация проведения в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации (с определением договорной цены), а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы).
  4. Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
    5. Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, вывод организаций из строений, подлежащих сносу или реконструкции, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ). А именно:
    – производство работ в зоне воздушных линий электропередач и линий связи в полосе железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций, расположенных на строительной площадке;
    – вырубка леса и пересадка деревьев.
  5. Организация управления строительства.
  6. Осуществление контроля и технического надзора за строительством.

Основной задачей технического надзора является контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов (в том числе качества строительно-монтажных работ), соответствием стоимости строительства, реконструкции, расширения объектов.

  1. Ввод разрешительной части.

3. Учет и налогообложение заказчика-застройщика, совмещающего функции инвестора

Как правило, значительную долю средств, направляемых на строительство объекта, составляют средства соинвесторов, которые осуществляют инвестирование строительства в обмен на получение в будущем определенной доли в готовом объекте. Кроме того, застройщик может привлекать для строительства банковские кредиты, а также использовать собственную прибыль, оставшуюся после уплаты налогов и расчетов с учредителями и акционерами. В процессе осуществления строительства застройщик расходует собственные и привлеченные средства на оплату работ специализированных организаций, приобретение оборудования и материалов, содержание сотрудников, занимающихся организацией работ, а также осуществляет прочие расходы, связанные со строительством объекта.

Если организация выполняет функции заказчика-застройщика, то ей необходимо различать денежные средства, поступающие на финансирование строительства и на содержание организации и отразить это в договоре.

Как уже отмечалось выше, под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции заказчика-застройщика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование (инвестирование) в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, в момент получения для целей обложения НДС представляют собой источник целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг).

Таким образом, в соответствии с требованиями положений ст. 146 и 162 НК РФ, полученные средства у заказчика-застройщика не облагаются НДС, так как эти средства идут на строительство объекта, право собственности на который изначально принадлежит инвестору. Следовательно, получив средства целевого финансирования, заказчик-застройщик не выписывает на них счет-фактуру.

В соответствии со ст. 24 Жилищного кодекса РФ жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным им средствам. Исходя из примеров арбитражной практики, обязанность застройщика передать инвесторам согласованное ранее количество квартир в совместно построенном доме исходит из принципа соответствия инвестиционных затрат и фактической стоимости строительства.

В тот момент, когда заказчик-застройщик будет передавать инвесторам части объекта (квартиры), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, смены собственника данной части объекта, как уже отмечалось выше, происходить не будет, поскольку, инвестируя часть объекта, инвесторы закрепляют за собой право на приобретение профинансированного имущества.

Передача части объекта (квартир) от заказчика-застройщика инвестору (соинвестору) осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС, поскольку заказчик-застройщик не вправе принять к вычету суммы НДС, уплаченные подрядным организациям и поставщикам материальных ценностей.

В случае превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, остающегося в распоряжении заказчика-застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у заказчика-застройщика появляется объект обложения НДС на образовавшуюся разницу. На сумму превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в одном экземпляре, который регистрирует в книге продаж.

При передаче квартир инвестору (соинвестору) заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без его регистрации в книге продаж у заказчика-застройщика.

Заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвестору (соинвестору) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ. Основанием для выписывания заказчиком-застройщиком счетов-фактур инвесторам (соинвесторам) является сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору).

Сумма НДС, отражаемая в счете-фактуре, передаваемом инвестору, определяется расчетным путем исходя из сумм налога, уплаченных заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого дома, а также подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, включенные в фактические затраты по строительству жилого дома.

В соответствии со ст. 146 и 153 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Согласно ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

При этом согласно ст.38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

В соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.93г. № 160, под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора.

Расходы по содержанию застройщиков (то есть расходы на выполнение ими вышеуказанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению вышеперечисленных функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях.

Поэтому в каждом отчетном периоде денежные средства, остающиеся в распоряжении застройщика (расходы на содержание аппарата управления, на аренду помещений, телефонные переговоры и прочие расходы), облагаются НДС. По таким услугам застройщик должен оформлять счета-фактуры для инвестора и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке. При этом стоимость услуг заказчика в счет-фактуру, предъявляемый инвестору, не включается.

В ходе строительства заказчик-застройщик уплачивает НДС:

  • подрядным организациям, поставщикам материальных ценностей и другим контрагентам непосредственно для целей строительства;
  • по расходам на свое содержание.

Согласно п.6 ст. 171 и п. 5 ст.172 НК РФ суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при осуществлении капитального строительства, а также сумы этого налога, начисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, подлежат вычетам после принятия на учет объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абз. 2 ст. 259 НК РФ.

Инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, а, следовательно, после завершения строительства заказчик-застройщик не может принять его к учету.

Отсюда следует, что заказчик-застройщик не может предъявить к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам материальных ценностей.

Счета-фактуры, полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков материальных ценностей и подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок.

Заметим, что если организация будет финансировать строитель-ство за счет собственных средств, она может принять к вычету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам в размере, соответствующем профинансированной доле строительства, только после постановки на учет квартир, принадлежащих ей на праве собственности, с момента начала их амортизации, если они будут подлежать амортизации в целях исчисления налога на прибыль.

Что касается возмещения уплаченного налога по расходам на содержание заказчика-застройщика, то не представляется возможным конкретизировать ситуацию по этому вопросу по причине его правового неурегулирования.

С одной стороны, этот налог не может быть принят к вычету у заказчика-застройщика, поскольку он был уплачен за счет профинансированных инвесторами средств, средств целевого назначения. С другой стороны, если принимать за налогооблагаемую базу всю стоимость услуг, заложенную в смете, то заказчик-застройщик должен иметь право на зачет входного НДС по его содержанию. Ситуация складывается таким образом, что уплаченные со стоимости услуг суммы НДС либо должны быть перенесены на инвестора, либо будут совсем потеряны для заказчика-застройщика.

В связи с неоднозначностью ситуации можно порекомендовать организациям, исполняющим функции заказчика-застройщика, обращаться за официальными разъяснениями в свои территориальные налоговые инспекции.

По нашему мнению, в целях избежания неблагоприятных послед-ствий заказчикам-застройщикам не следует закладывать в смету оплату за свои услуги. В этом случае расчет с инвесторами за услуги заказчика-застройщика будет вынесен за рамки сметы, и обложение НДС будет происходить в общеустановленном по услугам порядке с зачетом сумм входного НДС.

Заключение

Строительство относится к числу ключевых, фондообразующих отраслей, во многом определяющих темпы развития экономики страны, решение важнейших социально-экономических задач.

Строительный комплекс остается одним из немногих реальных секторов экономики, от которого напрямую зависят решение жилищной проблемы, темпы обновления основных фондов, структурная перестройка промышленности и, в конечном счете, эффективность реорганизации всей экономики.

В настоящее время строительство жилья является довольно высокодоходным бизнесом. Вместе с тем он требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства – инвестиции других организаций, а также граждан.

Список используемой литературы

  1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. - М., Официальное издание, 2004.
  2. Воронаев В.И. Управление строительными проектами в России: Основные понятия. История. Достижения. - М., 2005.
  3. Сидоров А.И. Повышение эффективности проектных работ. - СПб, 2003.
  4. Степанов И.С. Экономика строительства. Учебник. 3-е издание, дополненное и переработанное. М.: Юрайт, 2007.

 

Инвестиции в строительство - как вложить деньги и не прогореть

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад - важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки - выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка "стен" может быть коммерческим предприятием и сама по себе: инвестиции в недвижимость - самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестиции в строительство: принципиальные плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что капиталовложения в строительство требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

  1. Приобретение метража для личного использования. Это может быть как жилая застройка частного сектора и приобретение доли в многоквартирных домах, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: строительство, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
  2. Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений - отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность этого направления инвестирования - значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить "горячее" предложение.
  3. Строительные инвестиции как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недв

Инвестиции в строительство в России 2019

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

  • Жилые
  • Коммерческие;
  • Промышленные;
  • Коттеджи;
  • Отели.

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

  1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
  2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
  3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

  • надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
  • высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
  • три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

  • Вероятность приостановки или прекращения стройки.
  • Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

  • выбрать застройщика;
  • выбрать объект;
  • обсуждение условий внесения средств;
  • знакомство с документами;
  • заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

  • зарегистрировать свой вклад;
  • стать долевым участником;
  • сделать паевой взнос;
  • вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

  • плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за нарушение соглашения;
  • форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Заключение

  1. Инвестиции в строительство недвижимости считаются надежным и прибыльным инструментом, особенно если речь идет о жилом фонде.
  2. Участи в инвестиционном строительстве требует наличия некоторого уровня специальных знаний и опыта. При их отсутствии лучше обратиться за помощью к профессионалам, чтобы снизить риск потери денежных средств, которые часто бывают заемными.
  3. Выбору застройщика следует уделять особое внимание, тщательно изучать их опыт работы и всю имеющуюся документацию, а также отдавать предпочтение крупным и известным в регионе компаниям. Иначе легко стать жертвой мошенников, обманным путем наживающихся на инвесторах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *