Жилая индивидуальная застройка – О мерах по развитию индивидуального жилищного строительства в области, Постановление Правительства Ярославской области от 28 апреля 1999 года №86-п

что это такое, особенности возведения дома на земле такого типа, в чем состоят преимущества участка со статусом для индивидуальной застройки

Земельные участки являются самым востребованным в инвестиционном плане продуктом.

Один из перспективных вариантов их использования – строительство, и предпочтительнее всего его вести на землях ИЖС.

Помимо этого, такие участки имеют доступ к инфраструктуре населенного пункта, в котором расположены, а также, подключение к коммуникациям происходит по государственным расценкам.

О том, что представляют из себя такие участки, об особенностях их использования и достоинствах мы расскажем в этом материале.

Как расшифровывается этот статус и что он означает

Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что это такое и какую расшифровку имеет.

Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.

Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2014 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2019 году.

Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.

Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:

• строительство малоэтажного жилого дома;
• возведение вспомогательных хозяйственных построек;
• разбивка огорода для собственных нужд.

В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:

• строительство домов на несколько квартир.
• переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
• расположение объектов коммунального и промышленного использования;
• производство и реализация продукции ритуального назначения.

Размещаются участки под ИЖС исключительно на землях населенных пунктов.

Правила выбора земли

При планировании строительства, помимо стоимости и юридических особенностей на центральное место выходит выбор оптимального расположения земельного участка.

Для каждого человека необходимы различные условия, но большинство из них можно подвести под некий единый критерий.

Рассмотрим нюансы, которые необходимо учесть, чтобы впоследствии не столкнуться с неприятными сюрпризами:

• При планировании строительства загородного коттеджа поищите участок, расположенный в непосредственной близости от объектов рекреации – водоемов, лесов.
• Для возведения капитального жилого строения следует предпочесть местность, расположенную недалеко от социальных объектов – детских садов и школ, больниц и учреждений культуры. Приветствуется наличие рынков, а так же магазинов, реализующих товары повседневного спроса.
• Удобные подъездные дороги, облегчающие передвижение на собственном автомобиле.
• Наличие коммунальных коммуникаций или возможности их оперативного подведения и подключения дома к ним.

Владельцы участков, выделенных под ИЖС, вправе рассчитывать на надлежащее содержание дорог, включая их зимнюю расчистку. Ответственность за это несет муниципалитет.

Тип застройки

Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой не более трех этажей.

Это могут быть:

• Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
• Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
• Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
• Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.

Популярный строительный объект – гостиница может быть построен на землях ИЖС при наличии соответствующего разрешения от распорядительного органа.

О том, что можно строить на участках ИЖС читайте в отдельной статье.

Формирование и размер

При формировании участка, выделяемого под ИЖС, органы МСУ руководствуются следующими условиями:

• наличие незанятых территорий;
• уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
• степень заселенности района;
• оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.

Размер участка может составлять от 3 до 30 соток.

Зависит он и от площади будущего дома – существует требование к площади, выделяемой под застройку – обеспечение свободного размещения на нем стройматериалов и спецтранспорта, подсобных установок.

Вид разрешенного использования

Строительство на землях для этого не предназначенных карается штрафными санкциями, а также предписаниями о сносе незаконной постройки.

Уточнить ВРИ конкретного участка земли можно, обратившись в органы Росреестра:

• Закажите кадастровый паспорт участка. По строке ВРИ в соответствии с записями в государственном кадастре недвижимости находится информация о том, как участок может быть использован.
• Кадастровая выписка об участке. Строка «Разрешенное использование» содержит искомую информацию.

Запросить данные можно:

• при личном визите в органы Росреестра или через сайт,
• через МФЦ,
• сайт «Госуслуги».

В соответствии с действующим классификатором ВРИ, ИЖС в документах указывается как «малоэтажная жилая застройка».

О том, как узнать ВРИ участка, читайте в тематическом материале по ссылке.

Распорядительный акт органа местного самоуправления, устанавливающий ВРИ ИЖС участка, может служить основанием для начала жилищных строительных работ.

Преимущества

Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:

• • моментальное присвоение адреса построенному дому;
  • беспроблемное оформление регистрации по месту проживания;
  • гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
  • близкое расположение социальных объектов, а также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
  • плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
  • сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
  • возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
  • использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
  • получение материнского капитала за построенный дом.

Охотников заинтересует возможность получения официального разрешения на хранение огнестрельного оружия. Дома, возведенные на участках с другим ВРИ такого преимущества своему владельцу не дают.

Подробнее о плюсах ИЖС в сравнении с садовыми участками читайте в этой статье, а отличия от ЛПХ — в этой.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал об особенностях участков для индивидуального жилищного строительства и юридических тонкостях их использования.

Заключение

Сложившаяся практика использования ИЖС участков для ведения строительных работ наглядно демонстрирует их преимущества – гарантированное возведение желаемого жилья, быстрое оформление регистрации по месту проживания, а также подключение ко всем необходимым энергоресурсам и инфраструктуре.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

Дачная застройка или ИЖС? Нюансы и тонкости | Полезные советы

Самостоятельное приобретение земельного участка под строительство дома – задача нетривиальная. Сторонники ИЖС и дачной застройки будут приводить только преимущества своих участков и умолчат о недостатках. Вилла66 сравнила земли сельхозназначения и населенных пунктов и внесла ясность в этот вопрос. Забегая вперед, скажем, что возведение индивидуальных домов и дач — равноценно.

Что такое индивидуальное жилищное строительство?

Свод Правил проектирования и строительства гласит: индивидуальное жилищное строительство — форма получения гражданами жилья путем самостоятельной постройки с оформлением частной собственности. Поскольку ИЖС ведется лишь на земле населенных пунктов, у покупателей создается ощущение, что они будут жить практически с городским комфортом и инфраструктурой. Это главное заблуждение.

Да, возведение зданий и сооружений населенного пункта ведется в соответствии с Генпланом развития территорий (ГП) и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В паре километров от вас есть школа, детский сад или больница? Повезло! Муниципалитеты снисходительно относятся к ИЖС и финансируют такие территории по остаточному принципу. Соцобъекты здесь не появятся, а небоскребы — запросто. И не один!

Совет. Выбирая земельные участки в Екатеринбурге под ИЖС, ознакомьтесь с Генеральным планом развития города: что построят вокруг вашего участка через несколько лет?

Теперь о хорошем. Вопреки стройному хору скептиков, здание, построенное на земельных участках ИЖС, свободно регистрируется в качестве жилого дома с оформлением права собственности. Так называемый милицейский адрес для прописки и получения почты будет присвоен муниципалитетом автоматически, но для подключения к инженерным сетям необходимо обращаться к поставщикам энергоресурсов.

Их монопольное положение привело к тому, что услуги подключения обходятся в суммы, в десятки раз превышающие себестоимость. Но в случае порыва газо- или водопровода ремонтные бригады поедут на ваш адрес в последнюю очередь — после многоэтажных домов, заводов, фабрик и юридических лиц. Практика показывает, что и полиция на вызовы в районы ИЖС едет крайне неохотно.

Что такое дачное строительство?

С земельными участками под строительство дачи все интереснее. Согласно ФЗ №66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», дача это надел, приобретенный гражданином для отдыха с правом возведения жилого строения без регистрации и жилого дома с регистрацией. На вопрос «можно ли прописаться на даче», законодатель отвечает: вполне!

Второй плюс дачной постройки — возможность «развернуться». Предельная площадь жилой постройки — 1,5 тыс. кв. м, максимальная высота — три этажа, не считая мансарду и цоколь! Но есть нюанс: дачная постройка возможна только на землях сельхозназначения, которые могут входить в муниципалитет или выступать межселенной территорией.

Цитата. Межселенная территория — образование в составе муниципального района, не относящееся к сельскому или городскому поселению. Является прецедентом российского земельного права, появившимся в эпоху неорганизованной дачной постройки.

C 2015 года на такие территории также необходимо принятие генерального плана и Правил землепользования и застройки. Появление школы, детсада или больницы в обозримом будущем ставится под большой вопрос. Ситуация с подключением к электричеству, газу или воде аналогична ИЖС, но стоимость подключения к инженерной инфраструктуре зависит от того, насколько близко, удобно и хорошо застройщик дачного поселка подвел сети к вашему участку. О возможности выбора соседей речь вообще не идет.

Серьезным препятствием, способным навсегда оттолкнуть от покупки земельного участка под дачу, является тот факт, что органы образования не обязаны зачислять в школы детей, зарегистрированных на дачах. Будут места — возьмут, нет — откажут на законном основании. Парадокс: перечисляя налог на имущество, земельный налог и НДФЛ в адрес МО, вы не имеете гарантированного права отдать ребенка в муниципальную школу.

Совет. Можно упростить получение права собственности на дачный дом, если регистрировать дом по декларации.

Подводя итог

Земельных участков в Екатеринбурге под строительство дома продается так много, что торговцы и сами не могут сказать, чем отличается надел под ИЖС и дачу. С технической точки зрения в обоих домах можно проживать круглый год, а недостатки инфраструктуры дачных поселков с лихвой перекрываются низкой стоимостью. Если сравнивать развитые поселки, разница вообще пропадает.

Не отказывайтесь от идеи иметь участок под ИЖС или дачу, особенно если у вас есть семья, дети и желание жить здоровой жизнью. Или обратите внимание на организованные коттеджные поселки, где все вопросы уже решены. В том же городе парков Заповедник все коммуникации уже подведены к участкам.

Сравнительная таблица земельных участков

№	Позиция	ИЖС	Дача
1	Категория земель	Населенных пунктов	Сельхоз назначения
2	Высотность здания	По ПЗЗ	3 этажа + мансарда
3	Необходимость получения разрешения на строительство	Да	Нет
4	Государственная регистрация права собственности	Да	Да
5	Государственная регистрация по месту жительства (прописка)	Да	Да
6	Наличие инженерных сетей и коммуникаций	Да	Да
7	Детские сады, школы, больницы, спортивные сооружения	Да	Возможно
8	Участие в голосованиях по вопросам содержания общих коммуникаций	Да	Да
9	Ответственность муниципалитета	Да	Нет
10	Содержание коммуникаций монополистами	Да	Да

Остались вопросы? Звоните по телефону 

+7 (343) 357-99-21. Наши менеджеры обязательно вам помогут.

разрешенные объекты, особенности постройки таунхауса, а также какая застройка требует получения разрешения, а какая нет

ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.

Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства.

Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.

Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные под ИЖС.

Что разрешено построить

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

• Составление схемы планировки участка.
• Получение разрешения на ведение строительных работ.

При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:

• от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
• от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
• от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
• от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Жилой дом

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

• Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
• Площадь строения — не более 1500 м².
• Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

• Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
• Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
• Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
• Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
• Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

• Высота потолка – 2,5 м.
• Площадь гостиной – от 12 м².
• Размер спальной комнаты – от 8 м².
• Суммарная площадь санузла – от 2,7 м².

Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

• Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
• Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
• Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
• Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
• Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

Баня

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

• удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
• расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
• расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
• возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

• качественный грунт;
• отсутствие затенения от деревьев;
• использование естественного противоветрового заграждения;
• отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

• Наличие плана застройки участка.
• Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
• Расстояние до септика – свыше 25 м.
• Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

• 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
• 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Навес

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

Беседка

При строительстве беседки существуют следующие правила:

• для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
• для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

• расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
• интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
• высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Отдельные виды застройки

При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.

Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных.

Подробнее о том, как узнать ВРИ участка читайте в отдельной статье.

Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.

Таунхаус

Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки, под которое можно «подогнать» данный термин.

Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:

• этажность не выше трех;
• количество блоков, не превышающее десяти;
• наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
• отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
• расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
• соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.

Пристроенный дом

К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев.

Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.

При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.

Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:

• расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
• разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
• применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.

Многоквартирный жилой дом

До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется.

Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.

Несколько индивидуальных строений

Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.

Требования к каждому дому:

• не превышение предельно установленной этажности;
• выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Гостиница

Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа.

Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.

В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.

Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.

Магазин

Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях.

В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:

• разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
• смена ВРИ всего земельного участка.

Автомойка

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования. Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед строительством заручитесь разрешением структур, занимающихся надзорной деятельностью в сфере природоохранного законодательства.

Возведение с разрешением на строительство

Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:

• жилой дом;
• гараж, как объект капитального строительства;
• баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
• веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.

Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.

Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.

Получение разрешения на строительство не требуется, если речь идет о следующих объектах:

• навес;
• сараи для содержания скота и птицы;
• временные гаражи и беседки, теплицы;
• баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
• туалет и выгребная яма.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором описывается возможность использования участка ИЖС для строительства многоэтажного дома.

Заключение

Земли, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, являются оптимальным вариантом для размещения дома, а так же подсобных помещений. Необходимо помнить, что некоторые виды строительных объектов требуют получения разрешения на строительство.

При намерении использования участка под размещение объектов, цель использования которых – получение дохода, проведите разделение участка на части и пройдите процедуру смены ВРИ.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

СНиП для ИЖС: в 2020, индивидуальное жилищное строительство, расстояние до соседнего участка

Декабрь 13, 2019 Нет комментариев

ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) представляет собой возведения частных малоэтажных зданий, которые предназначены для проживания и других бытовых нужд, хранения имущества и др.

Жилой и земельный участок, на котором он находится, должны отвечать строительным нормам и правилам, закрепленным в законодательстве.

При несоответствии объекта этим нормативам, застройщик может остаться и без постройки и денежных средств, израсходованных на его возведение.

Действующие нормы

Согласно внесенным в Градостроительный кодекс поправкам, объект индивидуального жилищного строительства определяется как отдельно стоящий дом, имеющий не более трех надземных этажей и высотой не свыше 20 метров.

Объект ИЖС состоит из жилых комнат и помещений дополнительного назначения, и не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Поэтому индивидуальный жилой дом не может делиться, к примеру, на отдельные квартиры.

Земельный участок под жилищное строительство должен удовлетворять определенным условиям:

• Подключенные коммуникационные сети;
• Возможность беспрепятственного подъезда автотранспорта;
• Имеющаяся развитая инфраструктура территории.

Участок земли также должен отвечать всем параметрам, предъявляемым собственникам будущих объектов недвижимости.

Основным требованием жилищного строительства является нахождение в пределах населенного пункта.

Возведенный частный дом должен обладать прочным фундаментом, проживание в нем должно быть безопасным для жильцов и других лиц.

Требования безопасности устанавливаются в Строительных Нормах и Правилах (СНиПах).

Система нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, ранее существовала наряду с Государственной системой стандартизации. С 2010 года существующие СНиПы стали именоваться СП (Сводами Правил).

При их несоблюдении не допускается строительство индивидуального жилого дома, а также нежилых зданий.

Объекты ИЖС должны возводиться в строгом соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства.

Несоответствие состояния технического объекта требованиям СНиП может явиться причиной принятия решения судом о принудительном сносе строения, а кроме того, с правообладателя может быть взыскана крупная сумма штрафа.

При возведении жилого дома при несоблюдении установленной процедуры, придется обращаться в суд, при этом обосновав безопасность строения в соответствии со строительными нормативами и правилами.

Правовая база

В процессе проектирования и возведения жилых домов необходимо руководствоваться на нормы, закрепленные СП 55.13330.2016 – Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001.

Строительство коттеджных домов выполняется, в соответствии со СП 53.13330.2010. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения.

Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства основывается на СП 11-111-99. Актуализированная редакция СНиП 11-3-99.

При возведении объектов на земельных участках под ИЖС следует опираться на действующий Земельный кодекс РФ и ГрК РФ.

Они содержат технические требования к строениям, участкам земли, а также к их разрешенному использованию.

Нужно ли разрешение на строительство

С 4 августа 2018 года отменено требование о необходимости получении разрешения на строительство или реконструкцию, а также разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. В настоящее время действует уведомительный порядок начала и завершения строительства объектов индивидуального строительства и дачных домов.

СНиП индивидуального жилищного строительства

Если земельный участок имеет в качестве вида разрешенного использования ИЖС, то он может предназначаться только для возведения жилых домов.

Сюда относятся также постройки и вспомогательные сооружения, которые необходимы для проживания в комфортных условиях (беседка, баня, гараж, сарай и др.).

Запрещается осуществляется строительство зданий для ведения промышленного производства.

При строительстве частного дома для проживания необходимо ориентироваться на правила, предусмотренные СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

В этом акте указывается, что для возведения применяются огнеупорные строительные материалы, обладающие стойкостью к образованию грибка, которые не опасны для жизни и здоровья граждан.

СНиП предполагает начало процесса постройки частного дом при соблюдении следующих условий:

Соблюден уведомительный порядок	строительных работ объекта недвижимости и имеется технический план жилого дома
Построенный объект соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности	также имеется проектная документация и план с согласованием точных границ земельного участка

Основаниями для осуществления регистрации собственности на объект ИЖС, являются:

1. документы, удостоверяющие факт возведения указанного объекта недвижимости и включающие его техническое описание;
2. правоустанавливающие бумаги на участок (в случае отсутствия регистрации на землю).

Расположение построек на участке

Постройки должны быть размещены на расстоянии не менее пяти метров от дорог, и более трех метров от проезда на иные территории до объекта.

Вспомогательные строения размещаются в глубине земельного участка, ближе всего к дороге необходимо располагать жилой дом.

Кроме того, имеются требования относительно расстояния между постройками и забором.

Расстояние от жилого дома до границы планируемого забора не менее 3 метров, а от хозяйственных строений до изгороди более 1 метра.

Следует соблюдать нормы, препятствующие затемнению соседних земельных участков, в случае очень близкого расположения построек к их границам.

СНиП содержит правила расположения построек рядом с забором:

Расстояние от одного до другого участка	должно быть более 3х м (если имеется согласие сторон в письменной форме, то возможно уменьшение этого расстояния)
Птичник и сарай для скота можно размещать	удаленности не менее 4-х м. от изгороди
Хозяйственные строения, баня и туалет	на удаленности более 2,5 метров
Теплицы на земельном наделе должны быть размещены на расстоянии не менее 4 метров	чтобы не затенять соседний участок и во избежание стекания на него сточных вод (возможно с содержащимися растворенными удобрениями)
Гараж, постройки для хранения инструментов и материалов	должны располагаться в 1 м. от границы

Наилучшим вариантов является размещения строений на удаленности более 3 метров. В этом случае не будут возникать спорные ситуации с пользователями соседних участков, а нормы о затенении не будут нарушены.

Ставка налога на земельный участок ИЖС в 2019 в статье: налог на земельный участок ИЖС.

Также следует обратить внимание на размещение деревьев и кустарников. Их необходимо сажать в пределах земельного участка таким образом, чтобы они не затеняли соседский надел.

Для чего предусмотрены следующие нормы:

Маленькие деревья и кустарники	сажаются на расстоянии более 1 метра от забора
Средние по высоте насаждения	нужно размещать на удаленности более 2 метров от забора
Высокие деревья	располагаются на расстоянии от забора не менее 4 метров

Желательно не сажать деревья и кустарники в бессистемном порядке, и думать, что они никак не повлияют на смежные участки земли.

Высокие деревья могут произрастать длительное время, до тех пор, пока в дом на соседнем участке не вселится гражданин, которому не придется по вкусу тень от них.

В данном случае спор может дойти даже до судебного разбирательства, которое скорее всего закончится требованием спилить приносящее неудобства дерево, а также возможный штраф за нарушение положений СНиП.

Расстояние между строениями

Размещение надворных строений регулируется СП 53.13330.2010. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения. Свод правил содержит нормы размещения жилых домов с целю соблюдения пожарной безопасности.

При возгорании здания огонь может в короткие сроки перекинуться на соседний земельный участок. Это может привести к возгоранию и соседнего индивидуального дома.

Поэтому так важно соблюдение при строительстве правил, установленным в правовых актах.

Расстояние между жилыми строениями обуславливается исходя из строительного материала дома:

Для кирпичных или каменных домов	построенных из негорючих стройматериалов,  нужно соблюсти дистанцию более 6 метров
В случае наличия в доме перекрытий, выполненных из дерева	удаленность должна быть не менее 8 метров
При возведении деревянных жилых домов	их следует размещать на дистанции свыше 15 метров

Возможно размещение объектов ИЖС вплотную, если здание выполнено по принципу блокированной застройки (таунхаусы).

Расстояние между домами на территории земельных участков для индивидуального жилищного строительства установлено в СНиП.

Однако положения имеют по большей части рекомендательный характер, незначительные погрешности возможны.

Рекомендуется придерживаться правил размещения построек:

Туалет должен быть размещен на дистанции	от 12 метров от жилого дома
Баня	на удаленности более 8 метров
Птичники и сараи для животных	более 12 метров
Выгребная яма должна находиться	не ближе 12 метров
Хоз. постройки располагают от жилого дома	на дистанции от 4 метров
Гараж может размещаться	внутри частного дома

В СНиП имеются сведения о размещении объектов относительно от источника водоснабжения. К примеру, колодец располагается на расстоянии не менее 20-ти метров от туалета и выгребной ямы.

Это связано с возможностью попадания токсичных загрязняющих веществ в воду, которая используется для питья.

Отдельные правила установлены в отношении бань. Зачастую они строятся из дерева, что приводит к повышению пожароопасности на земельном участке.

Исходя их этого бани следуют размещать на расстоянии не менее 8 метров от жилых домов (включая, соседних).

Внутреннее устройство индивидуального дома должно соответствовать определённым нормам:

• Высота потолков – более 2,5 м.
• Размер гостиной – от 12 кв. м.
• Площадь спальни – от 8 кв. м.
• Общая площадь санузла – от 2,7 кв. м.

Расположение гаража

Требования к строительству гаражей прежде не предъявлялись. Но в 2016 году были приняты корректировки в СНиП.

Гараж следует располагать на удаленности не менее 1 метра от изгороди. В случае размещения гаража непосредственно внутри жилого дома, должна предусматриваться дополнительная вентиляционная система.

Высота заборов

Строительные нормы и правила устанавливают определенные требования к заборам и ограждениям земельных участков для ИЖС.

Изгородь между соседними участками не может превышать 1,5 м. в высоту.

Возможно размещение сплошного забора, но только наполовину, чтобы не затенять соседский земельный участок.

Относительно внешнего ограждения предъявляются специальные требования.

Внешний забор не может быть выше 2-х метров, иначе понадобится дополнительное согласование постройки с контролирующими учреждениями.

Чтобы изготовить забор допускается использовать любые строительные материалы.

Правила для ИЖС

Строительными нормами регулируется как размещение построек на земельном участке, так и параметры самих строений.

Нормативно-правовые акты содержат действующие нормы:

Площадь гостиной	должен быть свыше 12-ти квадратных метров
Размер спальной комнаты	Не менее 8 м2
Кухни	более 6 м2
Прихожей	более 1,8 м2
Санузла	Не менее 1 м2
Высота потолков	должна превышать 2,5 метров
Ширина лестниц	от 0,9 м.

Подвальный этаж должен быть высотой не менее 2х метров (если в нем предполагается хранить вещи). Обустройство комнат жилого типа в цокольных помещениях не допускается.

Видео: Нормы строительтва забора на участке СНТ, ИЖС и другие. СНИП, ГОСТЫ

Загрузка…

Похожие материалы:

Блокированная жилая застройка — вид использования земельного участка и назначение ОКС

Содержание

1. Блокированная жилая застройка — вид использования земельного участка
2. Блокированный жилой дом — объект недвижимости
3. Земельные участки, прилегающие к блокам
4. Блокированный дом на участке ИЖС
5. Разрешение на строительство блокированного жилого дома
6. Ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома
7. Особенности блокированной застройки

 

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

 

Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ

 

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2. малоэтажная застройка
3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
4. блокированная жилая застройка
5. передвижное жильё
6. среднеэтажная жилая застройка
7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка — это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах.

Точнее, что это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

 

 

 

Блокированная жилая застройка — объект недвижимости

 

Действующий Классификатор ВРИ 2019  — главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании  указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

• для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
  • дом:
    1. не делится на квартиры
    2. высотой не выше 3 надземных этажей
    3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
    4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
• для разведения:
  • декоративных и плодовых деревьев
  • овощей
  • ягодных культур
• для строительства:
  • гаражей
  • вспомогательныех сооружений
• обустройства:
  • спортивных и детских площадок
  • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
2. гаражи
3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома — гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

1. отдельный вход
2. небольшой участок (палисадник)
3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

• выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
• выход из парадной — на территорию (ЗУ)
• участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

• дуплексы
• таунхаусы
• лейнхаусы
• квадрохаусы
• британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

 

 

Земельные участки, прилегающие к блокам 

 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

• как он распределяется между совмещёнными домами?
• какой должна быть его площадь?

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

• количество этажей  — не более 3
• количество блоков — не более 10
• каждый блок:
  • предназначен для проживания 1-й семьи
  • имеет общую стену (стены):
    1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
    2. стены — без окон и дверей
  • расположен на отдельном ЗУ
  • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

1. у каждого блока свой ЗУ
2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

 

Формирование земельных участков

 

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

1. формируются из исходного участка:
   • при межевания
   • при определении их границ
2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка — «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

• границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
• раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
• количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
• предельные размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

Жилой дом блокированной застройки — это единое строение:

• из малоэтажных однотипных зданий
• с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

• установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
• площадь исходного участка — 20 сот.

максимальное количество блоков — 2 

площадь блочных ЗУ — 10 сот.

№2

• установленный предельный минимальный размер ЗУ — 4 сот.
• площадь исходного участка — 16 соток

максимальное количество блоков — 4

площадь блочного ЗУ — 4 сот.

№3

• установленный предельный минимальный размер ЗУ — 10 сот.
• площадь исходного участка — 16 соток

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

• при минимальном числе блоков (2) получается:
  • площадь блочного ЗУ — 8 сот.
  • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 

 

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

 

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

• оно соответствует жилому назначению
• статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ — 10 сот.

• построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
• на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

 

 

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

 

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэконоразвития России № Д23и-5649 от 28.11.2013) 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

• объединить участки в один
• подготовить межевой план образованного ЗУ
• поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

 

Разрешение на строительство

 

• подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
• удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
• даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

• постановку объекта на кадастровый учёт
• регистрацию права  

 

 

Порядок получения разрешения

 

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Пприменяются общие правила. В соответствии сними требуется:

• подготовка собственником:
  • материалов для получения ГПЗУ
  • проектной документации
• получение разрешения
  • на строительство объекта
  • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

1. о границах ЗУ
2. о минимальных отступах от границ
3. о зонах действия публичных сервитутов
4. о разрешённом использовании ЗУ
5. требования:
   • к назначению
   • к параметрам ОКС
   • размещению ОКС на ЗУ
6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

В ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка — основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

• локация блокированного жилого дома
• места подъездов и проходов
• границы зон действия:
  • публичных сервитутов
  • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

• с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
• с требованиями нормативных документов:
  • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
  • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
  • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
  • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

• проектных материалов
• схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГК РФ. Единственное исключение из него — отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГК РФ

• заявление 
• правоустанавливающие документы на ЗУ
• ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления 
• материалы проектной документации:
  1. пояснительная записка
  2. СПОЗУ
  3. схема планировочной организации земельного участка с  расположением линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
  4. архитектурные решения
  5. сведения об инженерном оборудовании
  6. сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
  7. проекты:
     • организации строительства ОКС (ПОС)
     • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
  8. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов:
     • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГК РФ
  9. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции:
     • в случае, если застройщику было предоставлено разрешение в соответствии со статьей 40 ГК РФ
  10. согласие всех правообладателей ОКС:
      • в случае реконструкции объекта
      • за исключением случаев, указанных в пункте 6.2 ГК РФ

 

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

 

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

• обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).
• расположение каждого блока на отдельном ЗУ(пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ № 218)

Каждый блок — объект капитального строительства:

• количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков
• количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

Сведения о ЗЦ, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

1. подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГК РФ) 
2. государственный кадастровый учёт блоков:
   • в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:
     1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328
     2. СНиП 31-02-2001

Основания для учёта блоков в ГКН:

• разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
• технические планы блоков 

Причины приостановки кадастрового учёта блоков

1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
   • отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)
   • указано только количество блоков

 

Особенности блокированной застройки

 

Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

• блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
• здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
• каждый блок:
  • признаётся жилым домом
  • ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
• нет совместной собственности на целостное строение или блоки
• придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
  • у каждого блока прилегающий участок
• число блочных ЗУ равно числу блоков:
  • не менее 2
  • не более 10
• оформление права частной собственности на блочный ЗУ
• отсутствие общего входа к отдельным блокам:
  • нет общих дверей и подъездов
• собственный выход:
  • или на свой ЗУ
  • или на территорию общего пользования
• отсутствие помещений совместного пользования:
  • чердака
  • подвала
  • лестничной клетки
  • подъезда
  • хозблока
• собственные коммуникации в каждом блоке

 

Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

 

• высокая экономичность строительства
• низкие затраты:
  • на возведение внешних стен
  • обеспечение инженерными коммуникациями
• ценовая привлекательность:
  • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения

 

Полезная информация

 

• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.