Рынок недвижимости первичный и вторичный: Первичный рынок жилья – что это такое, риск двойной продажи квартиры

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости? В чём их разница?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

• Не нужно платить разнообразным посредникам.
• Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
• Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
• Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
• Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

• По срокам может быть задержка, дом позже построят.
• Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
• Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
• В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
• Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
• Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
• Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
• Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
• Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
• Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!

Первичный и вторичный рынок недвижимости. В чем отличие

Рынок недвижимости разделяется на рынок первичного и вторичного жилья. Многие люди, собираясь приобрести дом или квартиру, задаются вопрос: «Какое жильё предпочесть, первичное или вторичное?» Для того чтобы ответить на это вопрос нужно рассмотреть преимущества и недостатки того и иного жилья.

Стоимость квартиры

Естественно стоимость недвижимости зависит от того, что вы хотите, и нет возможности определенно сказать, какая квартира будет дешевле, новая или купленная у бывших владельцев. Что касается первичного жилья, то его выгодно покупать, когда здание только строится, особенно в начале строительства. На этом этапе квартиры в нём значительно дешевле, чем квартиры в этом же здании, сданном в эксплуатацию. Кстати, они квартиры, купленные в начале строительства, будут дешевле, чем большинство предложений на вторичном рынке. К тому же на квартиры в новостройках банки охотнее оформляют ипотеку, также можно договориться с застройщиком покупке в рассрочку. Плюс вторичного рынка, несомненно, в том, что вы видите, за что отдаёте свои деньги. При покупке вторичной квартиры проще рассчитать дополнительные затраты на ремонт, если таковой необходим.

Сроки

Огромный плюс вторичного рынка в том, что купленную квартирку вы получаете сразу после оформления сделки и отъезда бывших хозяев. А вот на первичном рынке нужно будет подождать, к тому же, обычно, довольно продолжительное время. Ещё есть риск того, что строительство здания, где находиться ваша квартира, «заморозят». Тогда дата сдачи здания в эксплуатацию и получение вами вашего нового жилья откладывается на неопределённый срок. Для того чтобы не приобрести квартир в долгострое, обязательно проверьте наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство. А также не приобретайте жильё у непроверенных застройщиков или имеющих сомнительную репутацию.

Ремонт квартиры

Преимущество новостройки в том, что ремонт там делать нет нужды. Квартира только построена, в ней всё новенькое. А соответственно ремонт можно отложить на несколько лет. Но многие застройщики грешат тем, что сдают дома в эксплуатацию без каких-либо отделочных работ. Соответственно все отделочные работы вам придется делать самостоятельно. Но с другой стороны, это не так плохо, отделку вы сможете сделать по своему вкусу и усмотрению. Скорее всего, первое время вы будете испытывать некоторый дискомфорт, так как большинство соседей будет делать ремонт. При покупке квартиры на вторичном рынке, сразу стоит задумываться о том, сколько вы потратите на ремонт. Даже если перед продажей ремонт был сделан, то доделывать что-то или вовсе переделывать всё равно придется. Так что стоит сразу задуматься и подсчитать, сколько денег уйдёт на дополнительные расходы, связанные с ремонтом.

Документы

С новостройками тут намного проще, так как у них нет «истории» и её не придется изучать. Документально покупка квартиры на первичном рынке несколько проще сравнительно с вторичным. Вторичную квартиру перед приобретением нужно будет проверять по множеству инстанций, чтобы после покупки у вас не было никаких неприятных сюрпризов. Что касается сроков сбора и оформления документов, то в обоих случаях они одинаковы.

Место расположения

Преимущества покупки вторички в том, что они располагаются в уже обустроенных районах, и вы видите, насколько хорошо развита его инфраструктура. Соответственно можете выбрать более оптимальный вариант расположения. Новостройки обычно возводятся в ещё необжитых районах. Так что перед приобретением там квартиры стоит поинтересоваться планами развития района.

Соседи

Конечно, перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно поинтересоваться кто ваши соседи, чтобы потом не сожалеть о своей покупке. С новостройками проще. Квартиры в только построенных домах не будут приобретать алкоголики и прочие люди, которые могут принести неприятные эмоции от соседства с ними.

Первичный рынок

Общее понятие рынка

На сегодняшний день существует множество различных к определению понятия «рынок». Изначально рынок представлял собой ни что иное, как место купли и продажи товаров. Однако с развитием общества и товарно-денежных отношений его содержание претерпело существенные изменения, он стал рассматриваться в качестве особой системы экономических отношений, связанных с переходом прав собственности на товары и услуги.

В самом общем смысле рынок следует рассматривать как сферу обращения (обмена), посредством которой осуществляется связь потребителей и производителей (агентов общественного производства).

Непременным условием возникновения рынка выступает общественное разделение труда, посредством которого обеспечивается обмен деятельностью, благодаря чему работники одного вида труда получают возможности использования продуктов другого вида труда.

В настоящее время существует множество различных видов и подвидов рынка. Сами же рынки подлежат множественной классификации по различным основаниям. Так, например, рынок делится на первичный и вторичный.

Сущность первичного рынка

Определение 1

Первичный рынок представляет собой тот рынок, на котором реализация товаров осуществляется непосредственно их производителями, а сами товары впервые продаются и покупаются. Данный термин, как правило, используется при описании случаев, когда товары и услуги впервые попадают на рынок и обычно подлежат обмену на денежные средства.

Первичный рынок – это товарный рынок, на котором в качестве объекта купли-продажи выступают вновь созданные, ранее не используемые товары, впервые подлежащие продаже.

Первичный рынок характеризуется полным отсутствием контроля производителя над дальнейшей судьбой продаваемой им продукции. Это означает, что покупатель может использовать приобретаемый товар по своему усмотрению: оставить у себя или перепродать в целях извлечения спекулятивного дохода.

Готовые работы на аналогичную тему

Замечание 1

На первичном рынке не существует остаточной стоимости товара. Фактически она равняется его первоначальной стоимости, установленной продавцом-производителем. Лишь при дальнейшей перепродаже товара на вторичном рынке можно говорить о возникновении остаточной стоимости.

Именно первичные рынки выступают для предприятий основой мобилизации их капитала. Первичный рынки могут относиться к различным сферам деятельности (рисунок 1).

Рисунок 1. Основные виды первичных рынков. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Наиболее часто понятие первичного рынка рассматривается по отношению к финансовому рынку и рынку недвижимости. Более подробно их сущность будет рассмотрена ниже. Сейчас же дадим определения основным видам первичных рынков.

Первичный рынок товаров – рынок, на котором вновь выпущенные производителями товары впервые подлежат купле-продаже.

Первичный рынок ценных бумаг – рынок, на котором осуществляется первичное размещение ценных бумаг.

Первичный рынок недвижимости – рынок, на котором осуществляется продажа новых квартир в уже сданных домах, где еще никто не жил, а также договоров долевого участия в строительстве новых домов.

Первичный рынок труда – рынок, который характеризуется стабильным уровнем занятости, высоким уровнемоплаты труда и прогрессивными технологиями управления, а также предоставляет его участникам возможности для профессионального продвижения.

Первичный внебиржевой рынок – рынок, представляющий собой сферу первичной продажи-купли ценных бумаг новых эмиссий.

Первичный рынок инноваций – рынок инновационных средств производства.

Рассмотрим первичный рынок ценных бумаг и первичный рынок недвижимости более подробно.

Первичный рынок ценных бумаг

Рынок ценных бумаг представляет собой сферу первой купли-продажи ценных бумаг новых эмиссий. Он является частью финансового рынка, обеспечивающей наиболее быстрый перелив сбережений в инвестиции. В зависимости от стадии обращения рынок ценных бумаг делится на два вида:

• первичный;
• вторичный.

Термин «первичный рынок ценных бумаг» используется для описания случаев первого появления ценных бумаг на публичной арене, как правило, в обмен на денежные средства (рисунок 2).

Рисунок 2. Появление новых ценных бумаг на первичном рынке. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Первоначально вновь выпущенные акции, облигации и иные ценные бумаги попадают именно на первичный рынок, где заключаются сделки между инвесторами и эмитентами. На первичном рынке ценных бумаг между эмитентами и первичными приобретателями заключаются сделки, опосредующие первоначальный выпуск ценных бумаг. При первичном публичном размещении (IPO) ценные бумаги предлагаются на организованном рынке впервые неопределенному кругу лиц.

Замечание 2

Основными задачами первичного рынка ценных бумаг выступает активизация финансового рынка, привлечение временно свободных денежных ресурсов и снижение темпов инфляции.

Ключевым свойством первичного рынка выступает раскрытие информации об эмитенте, что позволяет добиться объективности выбора ценной бумаги для последующего инвестирования денежных средств. Именно в процессе эмиссии ценных бумаг на первичных рынках увеличивается реальная капитализация компаний, ее проводивших.

Первичный рынок недвижимости

Определение 2

Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений, возникающих в процессе проведения любых операций с недвижимым имуществом. Он также делится на первичный рынок, в котором присутствуют новые объекты, и вторичный рынок, на котором выставляются объекты, бывшие в обращении.

К первичному рынку недвижимости относятся не просто новые объекты недвижимости, то и те, которые не были оформлены в собственность. Как правило, купле-продаже на первичном рынке недвижимости подлежатстроящиеся либо только что построенные дома, квартиры и иные объекты.

Формирование первичного рынка недвижимости происходит благодаря предложению различных компаний-застройщиков и характеризуется объемом предложений на рынке новостроек. Основными преимуществами, выгодно отличающими первичный рынок от вторичного, выступают:

• юридическая чистота объекта,
• избегание недостатков предыдущих проектов,
• использование новых строительных материалов.

Именно на первичном рынке возникают и оформляются права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку» — Ипотека

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

• По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
• По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
• По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

• По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
• По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

Квартира в новостройке или квартира на вторичном рынке недвижимости?

Прежде чем приступить к поиску конкретной квартиры, желающий купить собственное жилье человек должен для себя решить, на первичном или вторичном рынке он собирается его приобретать. Для начала следует разобраться в самих понятиях «первичный и вторичный рынок». К первичной относится только жилая недвижимость в домах, находящихся в стадии строительства. В них квартиры не покупают, а инвестируют денежные средства в новострой, являются дольщиком в строительстве.

Если же новостройка уже сдана в эксплуатацию, купленное у застройщика жилье считается вторичным. К таковым относятся и квартиры, в которых раньше уже кто-то жил. Чтобы сделать выбор в пользу того или иного вида жилой недвижимости, надо четко представлять все «плюсы» и «минусы» обоих вариантов.

Для этого следует не только самостоятельно ознакомиться с имеющейся в интернете и других источниках информацией, но и получить консультацию у профессионалов. Оптимальным вариантом при решении купить б/у квартиру или жилье в новострое в Одессе станет обращение в АН Европа.

Достоинства и недостатки квартир в новостройках

К неоспоримым «плюсам» покупки квартиры на первичном рынке относятся следующие основные моменты:

• возможность заблаговременного расчета планировки жилья;
• надежность и комфорт;
• безопасность;
• юридическая чистота квартиры;
• экономия.

Являясь дольщиком строительства, будущий владелец квартиры имеет возможность договориться с застройщиком:

• о ее планировке или перепланировке согласно индивидуальному заказу;
• монтаже дизайнерских дверей и окон;
• установке нестандартных систем освещения, деталей интерьера.

Проекты современных новостроек в Одессе и других городах создаются в соответствии с требованиями новых эксплуатационных норм, с применением инновационных технологий и использованием высокотехничных материалов. Покупателю не придется сталкиваться с проблемами в процессе эксплуатации электросети и водопровода, поскольку все коммуникации новые. Работоспособность лифтов тоже не вызывает нареканий. Нередко в новых современных домах устанавливаются еще и грузовые лифты.

Комфортная температура в отдельно взятой квартире достигается благодаря наличию в них дополнительного автономного отопления. Безопасность жильцов обеспечивается новейшими системами противопожарной безопасности, сигнализации, видеонаблюдения, охраны. Важным «плюсом» новой квартиры является ее юридическая чистота, гарантия отсутствия возможных обременений.

Значимым преимуществом приобретения жилья в новостройке является экономия денежных средств. Во-первых, цена квадратного метра ниже по сравнению с вторичным рынком. Во-вторых, платить за тепло придется меньше, поскольку к современным домам предъявляются высокие требования тепло- и гидроизоляции в соответствии с новыми стандартами домостроительства.

Кроме «плюсов», покупка квартиры в новострое имеет и ряд недостатков. К основным моментам можно отнести:

• большой пакет документов, длительность оформления прав собственности;
• финансовые риски;
• несоблюдение застройщиком заявленных сроков сдачи объекта;
• необходимость проведения ремонта;
• недостаточная отлаженность инженерных систем на момент сдачи дома в эксплуатацию;
• проблемы с транспортной развязкой, инфраструктурой, поскольку новые дома обычно строятся в еще не обжитых районах.

Чрезмерная доверчивость и недостаточная осведомленность о компании-застройщике может привести к потере денег. Нередко в сфере жилищного строительства встречаются аферисты. Чтобы не стать их жертвой, лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, воспользоваться услугами проверенных юристов. К увеличению затрат приводит также инфляция, рост цен на стройматериалы. И как результат – значительное увеличение стоимости за квадратный метр жилья.

«Плюсы» и «минусы» приобретения старых квартир

Важным преимуществом обжитого жилья является то, что нет необходимости оформлять на него целый ряд документов. Это снижает риски мошенничества, хотя полностью их не исключает. В квартиру, купленную на вторичном рынке, можно заселяться сразу же после регистрации у нотариуса. К «плюсам» относится и то, что старые дома обычно находятся в обжитых районах. А, значит, нет проблем с транспортом и инфраструктурой. В зоне застройки есть междворовые пространства с местами отдыха, зелеными насаждениями, детскими площадками.

В шаговой доступности – дневные и ночные охраняемые парковки. В большинстве кирпичных домов сравнительно качественная теплопроводность и звукоизоляция. Большое количество предложений продажи квартир на вторичном рынке в Одессе и других населенных пунктах позволяет потенциальному покупателю выбрать вариант жилья, отвечающего всем его предпочтениям. Он имеет возможность получить информацию о статусе будущих соседей, их образе жизни.

Но, к сожалению, список «минусов» вторичного жилья не менее внушителен. В старых домах практически невозможно сделать перепланировку. Есть много вопросов к коммуникациям и инженерным сетям. В квартирах большинства домов индивидуальное отопление установить невозможно. А это означает, что вряд ли удастся сэкономить на коммунальных платежах. Электросети также не всегда могут выдержать нагрузку от большого количества современных электроприборов.

Серьезным «минусом» приобретения вторичного жилья является его высокая цена. За квартиру на «вторичке» придется выложить на 20-30% денег больше, чем за аналогичное жилье в новостройке. Причем вся сумма вносится сразу, а не по частям. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупатель должен:

• проверить юридическую «чистоту» квартиры;
• удостовериться в отсутствии ограничений и обременений;
• уточнить количество предыдущих владельцев жилья, как часто они сменялись.

Все это можно сделать только с привлечением специалистов с юридическим образованием. В Одессе качественную помощь в проверке окажут работники АН Европа.

На вопрос, выгоднее покупать жилье на первичном или вторичном рынке, каждый потенциальный покупатель должен ответить себе сам. Для этого надо определить приоритеты, взвесить все «за» и «против».

В Центробанке увидели признаки перегрева на рынке недвижимости — РБК

Фото: Олег Яковлев / РБК

Рост цен на первичное жилье показывает, что российский рынок недвижимости близок к перегреву. Об этом предупредила директор департамента финстабильности Центробанка Елизавета Данилова, передает газета «Известия».

«Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во втором квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%», — уточнила она.

По словам Даниловой, на фоне этого россияне вынуждены брать ипотеку на бóльшую сумму, что увеличивает риски. Она отметила, что рост ипотеки с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика «вызывает обеспокоенность». «Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем», — оценила директор.

Выдачи ипотеки обвалились на 20% после изменения льготной госпрограммы

Данилова указала, что доля ипотеки с низким первоначальным взносом (10–20%) во втором квартале 2021 года на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее. По ее словам, в первом квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. «В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка», — пояснила представитель Центробанка.

Первичный и вторичный рынок недвижимости 2021

Большой выбор жилья на рынке недвижимости позволяет покупателям сделать оптимальный выбор с учетом финансовых возможностей и требований к будущему дому. Есть квартиры новые, в только что сданных микрорайонах, жилых комплексов.

Они имеют свои отличия в планировке, материалах строительства. Также можно выбрать элитное или экономное жилье, которое уже имеет собственника.

В целом все квартиры, дома, комнаты, представленные к продаже, делятся на первичный и вторичный рынок недвижимости. Перед тем, как выбирать будущую квартиру, нужно разобраться с особенностями этих рынков, их преимуществами и недостатками.

Определение вида

Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.

ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.

За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.

Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2021 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:

• Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
• Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.

Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.

Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.

Первичное жилье

Строительная сфера активно развивается, в каждом населенном пункте ежегодно вырастают новые жилые комплексы. Строятся высотки, малоэтажные здания на несколько квартир, индивидуальные дома. И есть большой спрос на новостройки квартиры, так как они имеют много преимуществ:

1. Первичная недвижимость может иметь разную стоимость, в зависимости от класса здания. Жилье в элитных комплексах, с дизайнерским интерьером, стоит дорого. Но и новостройке можно сэкономить, если приобрести жилье на начальной стадии строительства. По окончании строительного процесса, при сдаче дома в эксплуатацию стоимость квартиры будет значительно выше, иногда даже на 40%.
2. Квартира первичного рынка может иметь разную площадь, планировку, расположение в здании. И покупатели, которые рассматривают только такой рынок, имеют прекрасный выбор вариантов. Даже можно выбирать квартиру с учетом того, какой вид будет из окна будущей спальни или гостиной.
3. Большой плюс новых домов – использование современных материалов и технологий при возведении здания. Промышленность предлагает большой ассортимент материалов для возведения стен, для их отделки, для монтажа инженерных коммуникаций.
4. Строители, выполняющие все работы с учетом строгих строительных нормативов, возводят здания долговечные, прочные, безопасные. Застройщики также дают гарантию на качество своей работы. Если покупатель квартиры обнаруживает недостатки в течение гарантийного срока, строители устранят их бесплатно.

Банки охотнее дают кредиты именно на покупку первичного жилья:

• Можно купить квартиру в рассрочку прямо у застройщика.
• Важно то, что в новой квартире еще никто не жил. В ней чистая, светлая аура, что имеет значение для многих.
• При покупке недвижимости с черновым вариантом отделки можно самостоятельно создать ту планировку и интерьера, которые больше нравятся собственнику.

Достоинств у первичного рынка много, но следует учесть и некоторые минусы, чтобы не ошибиться при выборе жилья:

1. Квартира первичного рынка может стать доступной для проживания не скоро. Дома строятся определенный срок, иногда застройщики нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Самая опасная ситуация – это замораживание строительства из-за финансовых проблем застройщика. В таком случае его клиентам, покупателям квартир нужно долго ждать, пока стройка не разморозиться. Клиенты не могут забрать вложенные в жилье деньги, чтобы купить другой объект недвижимости.
3. Многие квартиры сдаются в черновом варианте, это значит, что благоустройством, ремонтом должен заниматься собственник. а это дополнительные финансовые расходы.
4. Все новоселы в первое время после заселения занимаются ремонтными работами, одновременно. И приходится терпеть постоянный шум.

Новые районы проектируются с инфраструктурой, но нужно ждать некоторое время, пока она сможет развиться.

ВНИМАНИЕ! Часто транспортные линии пока проходят на некотором расстоянии от микрорайона, нужно добираться пешком или собственным автомобилем.

Каждый из покупателей объекта недвижимости решает для себя, какие характеристики из положительных и отрицательных имеют для него большее значение.

Вторичный рынок

На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:

• Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
• На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
• Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
• Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.

Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.

ВАЖНО! При осмотре жилья важно увидеть еще и технический план, так как в квартире могли быть проведены перепланировки, которые не могут быть узаконены.

И еще один недостаток вторички – износ здания. С каждым годом эксплуатации дом устаревает, изнашивает его отделка, коммуникации. Многие покупатели квартир в домах вторичного рынка недвижимости начинают сразу после оформления сделки ремонтные работы. Также потребуются средства на ремонт общедомовых систем, который проводится за счет жильцов.

Какую выбрать квартиру

Насколько будет выгодной покупка жилья зависит не от рынка (первичного или вторичного), а от особенностей самой квартиры или дома:

1. При покупке жилья от застройщика следует проверить, насколько авторитетным на рынке он является, не имеет ли замороженных объектов.
2. Квартиру на вторичке следует проверить в Госреестре, где указываются настоящие владельцы и другие данные.
3. Выбор недвижимости должен основываться на таких характеристиках, как площадь, расположение в городе, этажность, материалы возведения стен, транспортное обеспечение района.

Стоит рассматривать несколько вариантов, чтобы иметь возможность сравнить те или иные особенности, сделать обдуманный выбор.

Что такое вторичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Большинство из нас слышали поговорку, что недвижимость — это все о местоположении, местоположении, местоположении. Хотя верно, что инвестиционные возможности могут отличаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

---

Основные выводы

• Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные, хотя стандартного консенсуса по определению рынка нет.
• Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
• Помимо численности населения, к другим факторам, влияющим на классификацию рынка недвижимости, относятся рост населения, стоимость жизни, цены на жилье и ставки налогов.
• Примеры вторичных рынков: Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

---

Три типа рынков недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются как:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

К сожалению, в отрасли недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости.Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность, что он будет первичным, и наоборот.

Однако классификация рынка исключительно на основе количества людей, живущих на нем, представляет собой довольно ограниченное представление. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую ​​как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют различную информацию для классификации рынка недвижимости как первичного, вторичного или третичного:

• Город ворот (город, который служит точкой входа в регион, например Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
• Расположение торговых путей (таких как межгосударственные автомагистрали, порты въезда, международные аэропорты)
• Население
• Миграция населения (въезд или выезд)
• Средний возраст жителей
• Рост рабочих мест
• рабочих мест STEM (наука, технологии, инженерия, математика)
• Уровень безработицы
• Экономичные драйверы
• Стоимость проживания
• Ставка государственного подоходного налога
• Ставка налога на имущество
• Средняя стоимость недвижимости
• Средний доход домохозяйства
• Спортивная команда высшей лиги
• Прямые рейсы в и из промежуточных городов
• Климат
• Изменение стоимости дома
• Анализ капитализации
• Валовой доход от аренды
• Рост арендной платы
• Показатели заполняемости
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Вторичный рынок недвижимости обычно имеет численность населения от одного до пяти миллионов жителей и расположен недалеко от основного крупного мегаполиса.

Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, он расположен примерно в 2 ½ часах езды на машине от Хьюстона и в 3 ½ часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

На вторичных рынках недвижимости также наблюдается рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция обусловлена ​​тем, что новые жители и предприятия ищут город меньшего размера, который предлагает более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и удобное для бизнеса правительство. В большинстве второстепенных городов есть те же удобства, что и в более крупных первичных городах, но по более доступным ценам.

Многие вторичные рынки также являются домом для хорошо оплачиваемых рабочих мест в сфере STEM. Города с благоприятным регулированием привлекают внимание большего числа предпринимателей, которые, в свою очередь, могут привлечь более высокооплачиваемые рабочие места и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический бегство, поскольку компании переезжают в Майами и Остин из-за более дешевых расходов и избегания дорогостоящих местных законов.

Хотя цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены по-прежнему остаются относительно доступными.По мере появления новых объектов недвижимости они быстро поглощаются инвесторами и арендаторами, а растущий спрос на арендуемую недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

10 Вторичные рынки недвижимости

Вот список из 10 вторичных рынков, которые следует рассмотреть инвесторам в недвижимость, в алфавитном порядке. Данные по каждому городу были взяты из общедоступных источников, включая Data USA, Federal Reserve Bank of St. Louis, Tax Foundation, U.С. Бюро статистики труда и Zillow.

Инвесторы в арендуемую недвижимость должны всегда выбирать рынок недвижимости, который лучше всего соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка, главным образом потому, что он «горячий» или рынок с высокими процентными ставками, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

Остин

• Население метрополитена 2,23 млн.
• Прирост населения 2,71%
• ВВП 159 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 5,02%
• Безработица 4,8%
• Доход на душу населения $ 41 957
• Средний доход домохозяйства 80 954 долл. США
• Средняя стоимость дома 562 723 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 35.7%
• Средняя арендная плата $ 1,571
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 42%
• Средний возраст жителей 35,2 года
• Образование степень бакалавра и выше 46,2%
• Стоимость жизни на 3% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 1.690%
• Государственный подоходный налог 0%

Чарльстон, SC

• Население м. 802,122
• Прирост населения 1,84%
• ВВП 45 долларов.6 миллиардов
• Рост рабочих мест 1,98%
• Безработица 4,0%
• Доход на душу населения 38 050 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 505 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 396 818
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,2%
• Средняя арендная плата $ 1,583
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6,2%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 33%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,5%
• Стоимость жизни на 4% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.550%
• Государственный подоходный налог 0% — 7%

Шарлотт, Северная Каролина

• Население метрополитена 2,64 млн.
• Прирост населения 2,63%
• ВВП 178,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3,77%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения 36 374 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 399 долларов США
• Средняя стоимость дома 310 399 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 18,6%
• Средняя арендная плата 1608 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 7.9%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 36,2%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка налога на имущество 0,770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Денвер

• Население метрополитена 2,97 млн.
• Прирост населения 1,19%
• ВВП 227,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 1,00%
• Безработица 6.3%
• Доход на душу населения 44 806 долл. США
• Средний доход домохозяйства 85 641 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 543 544
• Изменение средней стоимости жилья за год 13,3%
• Средняя арендная плата $ 1,763
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4,3%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 36%
• Средний возраст жителей 36,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 45,8%
• Стоимость жизни на 12% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Канзас-Сити, Миссури

• Население метрополитена 2,16 млн.
• Прирост населения 0,59%
• ВВП 139 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 1,73%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения 36 358 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 215 долл. США
• Средняя стоимость дома 198 267 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 18,8%
• Средняя арендная плата $ 1,246
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6.0%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,7%
• Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

Майами

• Население метрополитена 6,17 млн.
• Прирост населения -0,52%
• ВВП 377,5 млрд долларов
• Рост рабочих мест 1,39%
• Безработица 7.1%
• Доход на душу населения 33 917 долл. США
• Средний доход домохозяйства 60 141 долл. США
• Средняя стоимость дома 407 242 долл. США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 10,8%
• Средняя арендная плата 2239 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 8,5%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 41%
• Средний возраст жителей 41,6 года
• Образование степень бакалавра и выше 33,1%
• Стоимость жизни на 14% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Нашвилл

• Население метрополитена 1,93 млн.
• Прирост населения 0,09%
• ВВП 138,6 млрд долларов
• Рост рабочих мест 2,02%
• Безработица 4,6%
• Доход на душу населения 37 696 долл. США
• Средний доход домохозяйства 70 262 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 347 047
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,2%
• Средняя арендная плата $ 1,622
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 5.4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 34%
• Средний возраст жителей 36,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 38,5%
• Стоимость жизни на 3% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,640%
• Государственный подоходный налог 0%

Орландо

• Население метрополитена 2,61 млн.
• Прирост населения 1,37%
• ВВП 147,2 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3,55%
• Безработица 6.0%
• Доход на душу населения 31 186 долл. США
• Средний доход домохозяйства 61 876 долларов США
• Средняя стоимость дома 300 275 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 11,7%
• Средняя арендная плата $ 1,680
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6,7%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 38%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 33,3%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Портленд, ИЛИ

• Население метрополитена 2,5 млн.
• Прирост населения 0,57%
• ВВП 175 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест -0,09%
• Безработица 5,1%
• Доход на душу населения 40 526 долл. США
• Средний доход домохозяйства 78 439 долларов США
• Средняя стоимость дома 544 136 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 15,6%
• Средняя арендная плата $ 1,621
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 4.4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 38%
• Средний возраст жителей 38,4 года
• Образование степень бакалавра и выше 40,3%
• Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,900%
• Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

Сент-Луис

• Население метрополитена 2,8 млн.
• Прирост населения -0,12%
• ВВП 173,5 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0.02%
• Безработица 5,3%
• Доход на душу населения 37 365 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 417 долларов США
• Средняя стоимость дома 158 572 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,4%
• Средняя арендная плата $ 1,218
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 5,4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 31%
• Средний возраст жителей 39,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 35,8%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

Есть несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

• Индивидуальные характеристики рынка в сравнении со средними показателями по штату и стране.
• Точки данных на локальном, детальном уровне, например рейтинг района.
• Проанализируйте исторические тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимости жилья.
• Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, максимальную ставку, валовую доходность, денежный поток, повышение стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и денежный доход.

Плюсы и минусы инвестирования на вторичный рынок недвижимости

Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

• Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на первичных рынках с более высокой стоимостью.
• Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на арендуемую недвижимость.
• Возможность более высокой окупаемости инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

Минусы

• Риск значительного замедления роста местной экономики при меньшем количестве населения.
• Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивыми к быстро растущей безработице.

Последние мысли о вторичных рынках недвижимости

Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье при более низкой стоимости жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

По мере того, как пандемия продолжает развиваться, все больше компаний могут разрешать своим сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переехать в пригород и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

Анализируя рынки недвижимости для покупки недвижимости в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей. Каждый рынок недвижимости, независимо от того, насколько он велик или мал, имеет разные уровни рисков и выгод.

Что такое третичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Многие инвесторы в недвижимость читают о росте цен на жилье и полагают, что хорошие возможности для инвестиций в арендуемую недвижимость давно исчезли.

Хотя верно то, что спрос на жилье высок по всей стране, все еще есть много областей, где цены на жилье относительно доступны, а спрос на арендуемую недвижимость высок.

В этой статье мы подробно рассмотрим рынки третичной недвижимости, включая 10 небольших городов, на которые, возможно, стоит обратить внимание.

---

Основные выводы

• Рынки недвижимости обычно подразделяются на первичные, вторичные и третичные, хотя стандартного консенсуса по определению рынка нет.
• Рынки третичной недвижимости обычно имеют население менее 1 миллиона жителей.
• Более мелкие рынки могут предлагать владельцам арендуемой недвижимости стабильную прибыль из-за сильной въездной миграции и роста числа рабочих мест.
• Примеры третичных рынков: Колорадо-Спрингс, Бойсе, Лас-Вегас и Сакраменто.

---

Классификация рынка недвижимости

Несмотря на отсутствие отраслевого стандарта, большинство экспертов сходятся во мнении о трех классификациях рынка недвижимости:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

Как показывает практика, на рынках третичной недвижимости обычно проживает не более 1 миллиона человек, на вторичных рынках проживает от 1 до 5 миллионов человек, а на первичных рынках недвижимости проживает более 5 миллионов человек.

Однако при классификации рынка необходимо учитывать и другие факторы, помимо количества людей, проживающих на нем.

Как правило, отделить первичный рынок от вторичного рынка несложно. Например, вторичные рынки обычно расположены близко к основным городам (например, Лос-Анджелес, Сан-Франциско или Нью-Йорк) и имеют такие же удобства, как и большие городские районы.

Рост численности населения и рабочих мест является значительным, а цены на жилье по-прежнему относительно доступны, хотя на некоторых вторичных рынках, таких как Остин, наблюдается рост стоимости жилья более чем на 30%.

Хотя третичные рынки также обладают этими характеристиками, они, как правило, не так хорошо известны и часто игнорируются даже самыми опытными инвесторами в недвижимость.

Что такое третичный рынок недвижимости?

Рынок третичной недвижимости, иногда называемый развивающимся рынком недвижимости, обычно имеет население менее одного миллиона человек.

Стоимость жизни обычно ниже, чем на первичном и вторичном рынках.Несмотря на то, что они могут не иметь таких же удобств, на рынках услуг часто наблюдается медленный, но постоянный поток въездной миграции и стабильный рост занятости, поскольку новые жители и предприятия стремятся к лучшему качеству жизни.

В прошлом году Business Journals описали, в скольких небольших городах наблюдался рост населения во время пандемии. Три рынка услуг высшего образования возглавили список беспрецедентных прибылей для жителей: Гринвилл (Северная Каролина), Лас-Вегас и Таллахасси.

Одной из причин того, что на рынках третичных услуг наблюдается устойчивый рост населения, может быть то, что цены на жилье и арендная плата на этих рынках в целом все еще доступны.Хотя цены на аренду могут быть не такими высокими, как на других, более крупных рынках, годовая доходность и валовая доходность могут быть более высокими из-за высокого спроса на дома, дефицит которых становится все больше.

Хороший способ думать о третичном рынке — это как цель. Первичные рынки привлекают внимание, вторичные рынки — это кольцо вне поля зрения быков, а третичные рынки — еще одно кольцо за пределами вторичных рынков и наиболее удаленное от первичных рынков.

Примером третичного рынка недвижимости является Колорадо-Спрингс.В городе проживает около 750 000 жителей, и он находится примерно в часе езды от Денвера (вторичный рынок). В свою очередь, у Денвера есть удобный доступ к таким основным рынкам, как Даллас и Феникс.

10 рынков третичной недвижимости

Вот список из 10 третичных рынков, которые стоит рассмотреть инвесторам в недвижимость, перечисленных в алфавитном порядке. Данные по каждому городу поступают из онлайн-источников, включая Data USA, Federal Reserve Bank of St. Louis, Tax Foundation, U.С. Бюро статистики труда и Zillow.

Выбирая рынок для покупки арендуемой недвижимости, инвесторы сосредотачиваются на рынках недвижимости, которые предлагают наибольший потенциал в зависимости от инвестиционной стратегии. Хотя третичные рынки могут предложить большой потенциал, они не обязательно являются правильным выбором для каждой стратегии инвестирования в недвижимость.

Бойсе, ID

• Население м. 749 057
• Прирост населения 2,29%
• ВВП 37,6 млрд долларов
• Рост рабочих мест 5%
• Безработица 3.2%
• Доход на душу населения 32 955 долл. США
• Средний доход домохозяйства 66 466 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 495 485
• Изменение средней стоимости жилья за год 41,1%
• Средняя арендная плата $ 1,644
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 18,2%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 28%
• Средний возраст жителей 37 лет
• Образование степень бакалавра и выше 33,3%
• Стоимость жизни на 8% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.630%
• Государственный подоходный налог 1,125% — 6,925%

Колорадо-Спрингс, CO

• Население м. 745 791
• Прирост населения 0,93%
• ВВП 39 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 1,19%
• Безработица 6,5%
• Доход на душу населения 35 683 долл. США
• Средний доход домохозяйства 72 633 долл. США
• Средняя стоимость дома 409 770 долларов США
• Средняя стоимость жилья, изменение за год 25,1%
• Средняя арендная плата $ 1,662
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 9.8%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 35%
• Средний возраст жителей 35 лет
• Образование степень бакалавра и выше 39,2%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Гринвилл, Северная Каролина

• Население м. 180742
• Прирост населения 0,78%
• ВВП 10 миллиардов долларов
• Рост занятости 1,23%
• Безработица 5.1%
• Доход на душу населения 28 878 долл. США
• Средний доход домохозяйства 53 401 долл. США
• Средняя стоимость дома $ 165 923
• Среднее изменение стоимости жилья за год 12,5%
• Средняя арендная плата 1350 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4%
• Арендатор занимал домохозяйства 50%
• Средний возраст жителей 33,4 года
• Образование степень бакалавра и выше 32,1%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Лас-Вегас

• Население метрополитена 2,27 млн.
• Прирост населения 1,57%
• ВВП 128 миллиардов долларов
• Рост рабочих мест 2,86%
• Безработица 9,6%
• Доход на душу населения 32 511 долл. США
• Средний доход домохозяйства 62 107 долларов США
• Средняя стоимость дома 343 836 долларов США
• Среднее изменение стоимости жилья за год 17,5%
• Средняя арендная плата $ 1,572
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 13.1%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 46%
• Средний возраст жителей 37,7 года
• Образование степень бакалавра и выше 25,6%
• Стоимость жизни на 3% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,530%
• Государственный подоходный налог 0%

Литл-Рок, AR

• Население м. 744 483
• Прирост населения 0,42%
• ВВП 38,1 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0,98%
• Безработица 5.1%
• Доход на душу населения 30 899 долл. США
• Средний доход домохозяйства 56 849 долларов США
• Средняя стоимость дома 167 060 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 3,9%
• Средняя арендная плата 975 $
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 7,6%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 36%
• Средний возраст жителей 37,6 года
• Образование степень бакалавра и выше 30,3%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.610%
• Государственный подоходный налог 2,00% — 5,90%

Ричмонд, VA

• Население метрополитена 1,29 млн.
• Прирост населения -0,98%
• ВВП 91,4 млрд долларов
• Рост рабочих мест 0,76%
• Безработица 4,9%
• Доход на душу населения 37 590 долл. США
• Средний доход домохозяйства $ 68 324
• Средняя стоимость дома 285 906 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 15,0%
• Средняя арендная плата $ 1354
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6.5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 34%
• Средний возраст жителей 39,1 года
• Образование степень бакалавра и выше 37,6%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,800%
• Государственный подоходный налог 2,00% — 5,75%

Сакраменто, Калифорния

• Население метрополитена 2,36 млн.
• Прирост населения 0,79%
• ВВП 153,3 млрд долларов
• Рост рабочих мест 3.19%
• Безработица 6,8%
• Доход на душу населения 37 974 долл. США
• Средний доход домохозяйства 76 706 долларов США
• Средняя стоимость дома 442 500 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 22,1%
• Средняя арендная плата 2004 $
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 9,5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 40%
• Средний возраст жителей 37,8 года
• Образование степень бакалавра и выше 34,2%
• Стоимость жизни на 17% выше среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0.730%
• Государственный подоходный налог 1.00% — 13.30%

Спартанбург, SC

• Население м. 319,785
• Прирост населения -6,3%
• ВВП 16,9 млрд долларов
• Рост рабочих мест -6,1%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения 27 969 долл. США
• Средний доход домохозяйства 55 339 долл. США
• Средняя стоимость дома 162 649 долларов США
• Изменение средней стоимости жилья за год 14,4%
• Средняя арендная плата $ 1,295
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 6%
• Арендатор занимаемых домохозяйств 27%
• Средний возраст жителей 38.5 лет
• Образование степень бакалавра и выше 26,3%
• Стоимость жизни на 10% ниже средней по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,550%
• Государственный подоходный налог 0,00% — 7,00%

Таллахасси, Флорида

• Население м. 386,454
• Прирост населения -0,26%
• ВВП 19,2 млрд долларов
• Рост занятости 0,75%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения 29 728 долларов США
• Средний доход домохозяйства 52 729 долларов США
• Средняя стоимость дома $ 222 737
• Изменение средней стоимости жилья за год 13.9%
• Средняя арендная плата $ 1,250
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 4%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 42%
• Средний возраст жителей 34,3 года
• Образование степень бакалавра и выше 38,7%
• Стоимость жизни на 4% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,830%
• Государственный подоходный налог 0%

Тусон, Аризона

• Население метрополитена 1,05 млн.
• Прирост населения 0.79%
• ВВП 42,1 млрд долларов
• Рост рабочих мест 2,28%
• Безработица 7,4%
• Доход на душу населения 31 004 долл. США
• Средний доход домохозяйства 56 169 долларов США
• Средняя стоимость дома 269 431 долл. США
• Изменение средней стоимости жилья за год 23,8%
• Средняя арендная плата 1337 долларов США
• Рост арендной платы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года 9,5%
• Домохозяйства, занимаемые арендатором 37%
• Средний возраст жителей 38,9 года
• Образование степень бакалавра и выше 32.6%
• Стоимость жизни на 6% ниже среднего по стране
• Средняя ставка налога на государственное имущество 0,620%
• Государственный подоходный налог 2,59% — 8,00%

Факторы, которые следует учитывать при инвестировании в рынок третичной недвижимости

Не все небольшие рынки предоставляют инвесторам одинаковые потенциальные возможности. Некоторые из факторов, которые следует учитывать при анализе рынка третичной недвижимости, включают:

• Долгосрочные тенденции, такие как исторический рост (или уменьшение) численности населения и рабочих мест, рост арендной платы, процент домохозяйств, занимаемых арендаторами, и изменение стоимости жилья.
• Сравнение статистики третичного рынка с соседними вторичными рынками, а также средними показателями по штату и стране.
• Рейтинг района Roofstock, основанный на таких ключевых характеристиках, как качество школьного округа, уровень занятости и стоимость жилья.
• Возможная доходность на основе финансовых формул, таких как денежный доход, чистый операционный доход (NOI), максимальная ставка, денежный поток, валовая доходность и годовая доходность.

Плюсы и минусы инвестирования на рынке третичной недвижимости

Поскольку третичные рынки меньше, чем вторичные и первичные рынки, они могут испытывать больше движений вверх и вниз на различных этапах обычного цикла недвижимости:

Плюсы

• Цены на жилье в целом могут быть более доступными, чем на более крупных вторичных и первичных рынках.
• Спрос на арендуемую недвижимость может экспоненциально расти по мере роста населения и рынков труда.
• Потенциал для более стабильной доходности с более высокими ставками капитализации и доходностью.

Минусы

• Муниципальные службы, такие как полиция, пожарные и школы, могут быть перегружены в краткосрочной перспективе при быстром росте населения.
• На малые города могут существенно повлиять изменения в экономике штата и национальной экономике.
• В странах с одним или двумя крупными работодателями может наблюдаться рост безработицы, если компании сокращают штат сотрудников.

Последние мысли о рынках третичной недвижимости

Рынки третичной недвижимости обычно имеют цены на жилье и арендную плату, которые более доступны, чем на более крупных вторичных и первичных рынках. Во время пандемии в небольших городах, таких как Гринвилл, Лас-Вегас и Таллахасси, наблюдался беспрецедентный рост населения, поскольку жители мигрировали из крупных городских районов.

Конечно, не все маленькие города предлагают одинаковый потенциал для инвестиций в недвижимость. Независимо от размера рынка, инвесторы должны оценивать каждую потенциальную возможность, основываясь на различных уровнях риска и прибыли.

Первичные и вторичные рынки: в чем разница?

Ключевые выводы:

---

Любой, кто хоть немного интересуется финансовым инвестированием, вероятно, когда-то слышал термин «рынок». Будь то в контексте акций или в контексте условий на рынке недвижимости, инвесторы всегда должны быть осведомлены об этих финансовых условиях, чтобы иметь твердое представление о своих денежных вариантах в будущем. Фондовый рынок настолько обширен и сложен, насколько хотят его представить инвесторы.Однако, как и все остальное, его можно разбить, чтобы лучше понять, как все работает.

Даже сам рынок можно разделить на несколько субрынков, что, по-видимому, является катализатором одного из самых интересных споров сегодня: первичный и вторичный рынки . Вместо того, чтобы рассматривать первичный и вторичный рынки по отдельности, инвесторам важнее узнать, как они взаимодействуют друг с другом, поэтому был составлен следующий план. Благодаря полезному руководству FortuneBuilders по пониманию первичных и вторичных рынков новые и старые инвесторы могут убедиться, что они обладают глубокими практическими знаниями финансовых рынков.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок — это не физический рынок, который мы обычно ассоциируем с Уолл-стрит. Вместо этого термин первичный рынок используется для обозначения, когда ценные бумаги (например, акции и облигации) первоначально создаются и продаются. Это первичный рынок, на котором впервые публично торгуются акции и облигации. Следовательно, инвесторы не покупают и не продают ценные бумаги друг у друга (как на вторичном рынке), а вместо этого покупают ценные бумаги непосредственно у банков, ответственных за андеррайтинг первичного публичного предложения (IPO).

Видите ли, когда компания решает стать публичной, она будет приносить деньги через IPO. При этом будущая публичная компания наймет несколько андеррайтинговых фирм для определения финансовых деталей предстоящего дебюта акций, не последняя из которых включает цену выпуска. Как только цена размещения будет установлена ​​и компания будет готова к IPO, инвесторы смогут покупать акции компании у банка на первичном рынке.

По словам Роберта Р. Джонсона, профессора финансов Университета Крейтон, Омаха, Небраска, первичный рынок — отличное место для инвесторов, желающих приобрести акции.«Исследования показали, что среднее первичное публичное размещение акций превосходит более широкий фондовый рынок», — говорит Джонсон.

Джонсон отмечает, что инвесторы не должны слишком волноваться, не проявив должной осмотрительности. «Прежде чем вы будете спешить с покупкой каждого IPO, на которое вы попадете, разберитесь, как достигается такая отдача. Хотя средний доход от IPO может опережать рынок в целом, средний показатель обеспечивается несколькими лучшими исполнителями. Медианная доходность IPO (то есть IPO, при котором ровно половина IPO дает больше, а именно меньше, чем IPO) ниже, чем на более широком рынке », — говорит Джонсон.

В общем, первичный рынок — это не место, а, скорее, катализатор для инвесторов, впервые покупающих акции компании. Точно так же предприятия и правительства могут выпускать облигации на первичном рынке для привлечения капитала для своих собственных усилий. Независимо от того, какие ценные бумаги приобретаются, важно отметить, что ценные бумаги приобретаются непосредственно у эмитентов на первичном рынке.

---

[Хотите узнать, как выглядит активный доход по сравнению с пассивным доходом для таких инвесторов, как вы? Узнайте, как воспользоваться преимуществами пассивного инвестирования в акции, на нашем БЕСПЛАТНОМ вебинаре! ]

---

Преимущества первичного рынка

Как мы уже говорили ранее, ни первичный, ни вторичный рынки не должны рассматриваться как лучше, чем один или другой.Более важно понимать преимущества обоих рынков, чтобы знать, как правильно ориентироваться на каждом из них и использовать их в своих инвестиционных интересах. Что касается первичного рынка, вот некоторые из его уникальных преимуществ:

• Компании могут привлекать капитал с небольшими затратами

• Отличный способ снизить риски с помощью диверсификации

• Отсутствие рыночных колебаний

• Первичный рынок высоколиквиден, так как ценные бумаги можно продать сразу

• Этот рынок может привести к прямым иностранным инвесторам

• Манипуляции с низкими ценами

Что такое вторичный рынок?

Чтобы прояснить первичный vs.При обсуждении вторичного рынка определение вторичного рынка чаще называют «фондовым рынком». Это вторичный рынок, на котором инвесторы торгуют между собой по всем основным индексам: Нью-Йоркской фондовой бирже, NASDAQ, S&P 500 и всем основным биржам мира. Это важное различие, поскольку ценные бумаги торгуются на вторичном рынке без какого-либо участия от имени компаний-эмитентов. Таким образом, в то время как первичный рынок является источником ценных бумаг, облигаций и акций для покупки, вторичный рынок — это место, где эти ценные бумаги могут свободно продаваться среди первоначальных и новых инвесторов.

Допустим, инвестор хотел купить акции Apple Inc. (NASDAQ: AAPL) на вторичном рынке. По любому заказу на покупку указанные акции будут приобретаться у другого инвестора, а не у самой компании. В то же время любой, кто продает на вторичном рынке, фактически продает свои акции другому инвестору.

Однако стоит отметить, что вторичный рынок можно разделить на две дополнительные подкатегории:

• Аукционные рынки

• Дилерские рынки

Когда большинство людей думают о финансовых рынках, они чаще всего думают о фондовых рынках.Вскоре мы рассмотрим каждую подкатегорию вторичного рынка.

Преимущества вторичного рынка

При сравнении первичных и вторичных рынков важно учитывать уникальные преимущества каждого соответствующего финансового пространства. Наиболее очевидным преимуществом вторичного рынка является возможность доступа к нему для новых инвесторов. Некоторые из наиболее выдающихся преимуществ вторичного рынка включают, но не ограничиваются:

• Торговля на вторичном рынке не требует излишка капитала или средств, поэтому она доступна

• Инвесторы могут получить большую прибыль за более короткий период времени

• Анализировать релевантность и эффективность компании легко, оценивая курс акций

• Инвесторы могут легко продавать и покупать акции, обеспечивая ликвидность

• Это рынок, который предлагает потребителям информацию о финансовом состоянии компании.

Типы вторичных рынков

Хотя мы понимаем ключевые особенности как первичного, так и вторичного рынков, вторичные рынки имеют тенденцию быть немного более обширными, чем первичный рынок.Частично это связано с его широкой доступностью, при увеличении числа потенциальных инвесторов рынок неизбежно будет разбит на части, чтобы его лучше понять. Как мы уже говорили, две основные подкатегории вторичного рынка включают аукционные рынки и дилерские рынки.

Аукционный рынок

Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), пожалуй, самый известный пример аукционного рынка. Как следует из их названий, аукционные рынки функционируют аналогично тем же аукционам, с которыми большинство из нас знакомо. Однако в рамках вторичного рынка между инвесторами, желающими покупать и продавать, проводятся аукционы; никакие предприятия не задействованы.Участники собираются, чтобы объявить цены покупки и продажи, которые им удобны. Иначе известные как цены, по которым они готовы покупать и продавать, цены спроса и предложения в конечном итоге образуют более конкретную цифру. Когда все заявляют о своих условиях, в конечном итоге должен возобладать эффективный рынок.

Гипотетически инвесторам не нужно искать лучшую цену на вторичном рынке. Благодаря аукционным рынкам уникальное сближение покупателей и продавцов неизбежно приведет к справедливым ценам для всех.В идеальном мире покупатели и продавцы будут одновременно подавать конкурентоспособные предложения. Когда все заявки поданы, аукционный рынок будет выбирать максимальную цену, которую готов заплатить покупатель, и самую низкую цену, которую готов принять продавец. Когда ставки и предложения совпадают, транзакции совершаются, и все довольны.

Дилерский рынок

В то время как аукционные рынки требуют конвергенции инвесторов, дилерские рынки, как правило, открываются в электронном виде через отдельные рынки.Например, на Nasdaq (наиболее популярном дилерском рынке) дилеры ведут инвентаризацию ценных бумаг, не последнюю из которых они готовы торговать (покупать и продавать) с другими инвесторами в любой момент. Чтобы облегчить работу дилерских рынков, дилеры объявляют, по каким ценам они могут покупать или продавать определенные ценные бумаги. Чтобы было ясно, дилеры будут вкладывать свой собственный капитал, чтобы обеспечить ликвидность для последующих инвесторов. В свою очередь, дилеры получают прибыль на основе спредов, по которым каждая ценная бумага продается и покупается.

Дилеры проявляют полную прозрачность и выставляют цены на всеобщее обозрение. Именно эта прозрачность выступает в качестве основного механизма для дилерских рынков и порождает конкуренцию. По крайней мере, концепция дилерского рынка во многом опирается на конкуренцию. Например, конкуренция между дилерами должна теоретически обеспечивать инвесторам наилучшие возможные цены.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Первичные и вторичные рынки: различия

Хотя первичный и вторичный рынки легко спутать, важно отметить несколько ключевых различий. Вот список наиболее важных отличий, о которых инвесторы должны знать, прежде чем вкладывать средства в первичный или вторичный рынок:

• Относительно акций: Первичный рынок — это место, где новые акции продаются впервые, тогда как вторичный рынок позволяет инвесторам торговать ранее выпущенными ценными бумагами между собой.

• Характер сделки: На первичном рынке инвесторы покупают ценные бумаги напрямую у эмитентов в ходе IPO. С другой стороны, на вторичном рынке инвесторы торгуют акциями друг с другом по наиболее известным на сегодня индексам.

• Verbage: Иногда первичный рынок называется рынком новых выпусков (NIM), а вторичный рынок по умолчанию — вторичным рынком.

• Цена продажи ценных бумаг: Ценные бумаги не могут быть проданы один раз на первичном рынке, но их можно продать бесконечное количество раз на вторичном рынке.

• Сторона платежа: На первичном рынке компании (новые IPO) получают прибыль от продажи акций. На вторичном рынке инвесторы узнают о прибыли от продаж.

• Колебание цен: Андеррайтеры первичного публичного предложения (банки) выступают в качестве посредников на первичном рынке, а брокеры — в качестве посредников на вторичном рынке.

• Связанные стороны: Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированными ценами.Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от нескольких факторов.

• Путь к акциям: Акции не могут торговаться на вторичном рынке, пока они не будут сначала выпущены на первичном рынке.

Внебиржевой рынок

Термин «рынок» широко используется в инвестиционном мире. Как мы уже говорили, рынки можно использовать для описания нескольких условий инвестирования. Вторичный рынок, например, состоит из нескольких подкатегорий, о двух из которых мы уже говорили: дилерский и аукционный рынки.Однако стоит отметить, что даже эти субрынки могут быть разбиты дальше. Например, дилерский рынок также часто называют внебиржевым (OTC) рынком.

Как расплывчато следует из названия, внебиржевой рынок состоит из акций, не котирующихся на бирже. Внебиржевые акции можно найти на внебиржевой доске объявлений (OTCBB) или на розовых листах вместо того, чтобы торговать по основным рыночным индексам. Компании, представленные на OTCBB и розовых листах, обычно очень малы и не прошли такой же тщательной проверки, как компании, котирующиеся на фондовой бирже.В результате внебиржевой рынок имеет тенденцию предлагать большую ценность, но риск увеличивается. Здесь вы найдете то, что инвесторы обычно называют «копеечными акциями».

Третий и четвертый рынки

Хотя большинству инвесторов никогда не придется беспокоиться о третьем и четвертом рынках, не помешает узнать, что они из себя представляют. Проще говоря, третий и четвертый рынки вращаются вокруг транзакций, совершаемых между брокерами-дилерами и крупными учреждениями. В то время как третий рынок состоит из внебиржевых сделок между брокерами-дилерами и крупными учреждениями, четвертый рынок состоит исключительно из сделок между более крупными учреждениями.Вообще говоря, эти рынки мало влияют на повседневные операции постоянных инвесторов, но их бренды часто могут пролить свет на определенные ситуации.

Сводка

Уолл-стрит может быть устрашающим местом для инвесторов, независимо от того, являются ли они новичком в игре или торгуют десятилетиями. Одного огромного объема рынков достаточно, чтобы запугать кого угодно, не говоря уже о том, как они действуют независимо друг от друга. Тем не менее, нет причин позволять сложности каждого рынка мешать вам инвестировать.Все, что нужно сделать инвесторам, — это сделать шаг назад и узнать о первичных и вторичных рынках. Разбивка каждого рынка может послужить прочной основой для каждого инвестиционного портфеля, и инвесторы, проявляющие должную осмотрительность сейчас, будут счастливы, что они сделали это спустя годы.

Споры о первичных и вторичных рынках должны быть не проблемой, а скорее образовательным опытом, когда все сказано и сделано. С помощью полезного руководства FortuneBuilders для первичных и вторичных рынков инвесторы могут предпринять шаги к каждому рынку с большей уверенностью и осознанным принятием решений.

---

Готовы обеспечить поток вашего инвестиционного портфеля?

Узнайте, как Энди Таннер использует фондовый рынок для генерирования денежного потока с помощью безопасных и устойчивых инвестиционных стратегий — независимо от того, что происходит в экономике в целом.

Зарегистрируйтесь здесь, чтобы получить мгновенный доступ, чтобы узнать, как начать инвестировать в акции для получения денежного потока, и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный портфель сегодня!

Вторичный рынок — технические определения, типы и примеры недвижимости

Привет! Итак, вы хотите знать о вторичном рынке, да? Возник интерес к инвестированию и недвижимости?

Планируете ли вы выйти на фондовый рынок и увеличить свои денежные средства и финансовые активы? Стать продающим инвестором?

Мы слышим тебя! У нас есть определения, типы, примеры и все, что нужно знать! НО ПЕРВЫЙ…

Что такое вторичный рынок?

Это рынок, на котором осуществляется торговля ценными бумагами .Вторичный рынок состоит как из долевых ценных бумаг , так и из долговых ценных бумаг .

Вторичный рынок — это площадка, на которой акции компаний обращаются на публичных торгах среди инвесторов. Это означает, что инвесторы могут свободно покупать и продавать акции БЕЗ вмешательства компаний-эмитентов.

Проще говоря, вторичный рынок — это место, где инвесторы продают и покупают ценные бумаги у других инвесторов, которые уже владеют акциями.

Wallstreetmojo.com

Допустим, вы хотели купить акцию Samsung . Вторичный рынок означает, что вы покупаете у того, кто уже владеет акциями Samsung . Кроме того, Samsung не будет участвовать в этой транзакции.

Дополнительные примечания:

• В этих сделках между большинством инвесторов компания-эмитент не участвует в формировании дохода, а стоимость акции , скорее, основана на ее доходности на рынке.
• Примеры вторичных рынков: Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), и NASDAQ. Вторичные рынки — это открытые рынки для акционеров и внешних инвесторов для покупки и продажи вторичных акций .
• Денежные средства , полученные за ценную бумагу на вторичном рынке, составляют доход для инвестора , который продает ценные бумаги.

Вторичный рынок недвижимости

На вторичном рынке недвижимости кредиторы и инвесторы покупают и продают существующие закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными .

Этот освобождает деньги для дополнительного ипотечного кредитования . Итак, вы можете думать о вторичном рынке как о «рынке перепродажи» ссуд.

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости . Когда инвестор или покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуды. Это выдача ссуды является сделкой первичного рынка .

Они упакованы в ценные бумаги с ипотечным покрытием и проданы другим инвесторам , таким как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и хедж-фонды .

Например, облигации на вторичных рынках продаются инвестиционным банкам, корпорациям и индивидуальным инвесторам.

Такие компании, как Fannie Mae , также покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке. Например, финансовое учреждение выписывает ипотеку для потребителя, создавая ипотечное обеспечение.

Кто такая Фанни Мэй?

Реальный вопрос: ЧТО . Официально она известна как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA).

Это спонсируемое государством предприятие (GSE) , созданное Конгрессом для стимулирования домовладения и , обеспечивающих ликвидность ипотечного рынка .

Как вторичный участник ипотечного рынка , Он НЕ предоставляет ипотечные ссуды. Вместо этого он поддерживает приток средств к кредиторам, покупая или гарантируя ипотечные кредиты, выданные кредитными союзами, банками и другими финансовыми учреждениями.

FNMA создает больше ликвидности для кредиторов , включая сберегательные и кредитные союзы, что затем позволяет им андеррайтинг или финансирование еще ипотечных кредитов.Это один из двух крупных покупателей ипотеки на вторичном рынке.

Типы вторичного рынка

Вторичные рынки имеют в основном два типа : фондовые биржи и внебиржевые (внебиржевые) рынки , но есть еще два других типа, которые мы упомянем.

Биржевой рынок

источник: enterprisefinanceinstitute.com

Это централизованные платформы , на которых торгуются ценными бумагами между несколькими покупателями и продавцами.Примеры: Амстердамская фондовая биржа, NSE, BSE, LSE, NYSE и т. Д.

Инвесторы покупают и продают акций , из которых нет прямого контакта между ними. Покупки и продажи осуществляются также через биржу . отсутствует риск контрагента , следовательно, биржа является гарантом .

Сделки по обмену новыми акциями подчиняются строгим правилам в торговле ценными бумагами .

Внебиржевой рынок

Внебиржевые рынки сохраняют на более высокие риски контрагента при отсутствии надзора со стороны регулирующих органов , при этом стороны напрямую взаимодействуют друг с другом.

Так как это децентрализованный , существует конкуренция между поставщиками, чтобы получить более высокий объем торгов для своей компании.

Лучшая цена может быть предложена не всеми продавцами на внебиржевом рынке, потому что цены на ценные бумаги варьируются от компании к компании.

Помимо фондовой биржи и внебиржевого рынка, другие типы вторичных рынков включают аукционные рынки и дилерские рынки .

Что такое первичный рынок?

Что такое первичный рынок и чем он отличается от вторичных рынков? Как первичный и вторичный рынки функционируют на фондовом рынке?

На одном из наиболее распространенных вторичных фондовых рынков участвует акционер частной компании , который продает акций сторонним инвесторам до того, как компания станет публичной.Компании продают новых акций и облигаций инвесторам впервые .

Первичный рынок — это источник новых ценных бумаг . Часто в сделках компании, правительства и другие группы обращаются к за финансированием через долговые или долевые ценные бумаги .

Когда компания впервые выпускает акции или рынки облигаций и продает эти ценные бумаги напрямую инвесторам, эта сделка происходит на первичных рынках.

Во время первичного публичного размещения акций (IPO) между покупающим инвестором и инвестиционным банком , подписывающим IPO, происходит транзакция первичного рынка.

Любая выручка от продажи акций на первичном рынке поступает в компанию, выпустившую акции, после учета административной цены банка.

Первичные рынки недвижимости

Первичная продажа недвижимости означает, что застройщик недвижимости продает жилые или коммерческие единицы инвестору или конечному пользователю на первичном рынке.

Другими словами, первичный рынок — это то, где что-то продается впервые.

Первичные рынки недвижимости: , где акции и облигации также торгуются на открытом рынке впервые . Продажи на первичном рынке совпадают с фиксированной ценой .

Продажи на вторичном рынке колеблются в зависимости от стоимости . Акции не могут продаваться на вторичном рынке, пока они не будут сначала выпущены на первичном рынке.

Первичные рынки против. Вторичные рынки

При покупке акций на первичных рынках они приобретаются непосредственно у эмитента . На вторичных рынках компания-эмитент не играет роли .

Помните наш пример Samsung в первом разделе?

Это то, что вы автоматически думаете, когда думаете о торговле акциями. После IPO инвестор может покупать или продавать ценные бумаги и акции компании на бирже .

А теперь давайте представим некоторых инвесторов, которые купили некоторые из государственных облигаций или векселей на этих аукционах. Обычно это институциональные инвесторы, например брокерские компании, пенсионные фонды или инвестиционные фонды, которые хотят их продать.

Они предлагают их на фондовых биржах или внебиржевых (OTC), где другие инвесторы могут купить или по цене акций. Эти казначейские облигации США сейчас продаются на вторичном рынке.

ключевые позиции между ними — это те , которые продают ценные бумаги, и источник ценных бумаг .На первичных рынках недвижимости это эмитент акций, облигаций или других активов.

Значение вторичных рынков

Цена и спрос на финансовых рынках — это одно, а в сфере недвижимости — другое. Вот некоторые преимущества вторичного рынка недвижимости:

• Подавляющее большинство продаж домов — это перепродажа. Без вторичных рынков профессионалам в сфере недвижимости было бы трудно зарабатывать на жизнь бизнесом в сфере недвижимости.
• Ценные бумаги с ипотечным покрытием помогают инвесторам получать доход. Без изначально созданных рынков MBS покупателям было бы трудно найти варианты финансирования. Вы можете понять, почему спрос на них тоже может быть высоким. Чтобы узнать больше о MBS, это видео должно помочь.

Советы по инвестированию для начинающих

Мы хотим дать вам несколько советов на случай, если вы начнете свой путь инвестирования, убедитесь, что вы стали мудрым покупателем, трейдером и продавцом!

Знай свои цели и сроки

Прежде чем начать инвестировать, вам нужно знать, зачем вы вкладываете деньги.Для разных целей требуются разные стратегии.

График также играет важную роль в вашей инвестиционной стратегии. Если вы молодой профессионал, вы можете справиться с нестабильностью, связанной с инвестированием в высокорисковые и прибыльные акции.

Инвестируйте логически, а не эмоционально

Независимо от того, решите ли вы вложить деньги самостоятельно, открыть паевой инвестиционный фонд или управлять своими инвестициями, не позволяйте эмоциям мешать вам.

Может быть легко позволить своим эмоциям и сентиментальной привязанности к определенным компаниям или брендам заставить вас захотеть купить их акции.

Нравится компания — не лучшая причина для покупки ее активов. Вы должны основывать свои инвестиции на разумной стратегии и исследованиях.

Цена не всегда определяет ценность.

Подводя итоги!

Инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичном рынке. Ипотечные ссуды, акции, инвестиционные векселя и биржа — это финансовые инструменты, которые продают вторичную недвижимость.

Надеемся, это руководство помогло!

Коммерческая недвижимость: Покупка первичной, вторичной или третичной собственности?

Первичные, вторичные и третичные свойства — что это такое?

При изучении инвестиций в коммерческую недвижимость вы часто встретите рыночные дескрипторы первичный, вторичный, и третичный. Они часто используются для описания ценности или качества различных классов CRE в зависимости от типа местоположения. Поскольку местоположение является основным фактором стоимости любых инвестиций в недвижимость, знание этих терминов и того, что они означают сегодня, может помочь вам глубже взглянуть на недвижимость, которую вы раньше не считали ценной.

Примеры аренды основных, второстепенных и третичных помещений с использованием тройной сети (NNN).

1. Основное местоположение NNN обычно находится на оживленной дороге, на главной магистрали, рядом с другими основными потребительскими товарами в растущем сообществе.
2. Дополнительное местоположение NNN обычно находится в нескольких минутах ходьбы от оживленной дороги с несколькими другими важными магазинами поблизости, возможно, в квартале или двух от главной дороги.
3. Третичный район обычно считается на окраине крупного города или в сельской местности. Высшее учебное заведение также может быть расположено рядом с более удаленным промышленным парком, спортивной ареной или университетским городком.

Как и все в жизни, есть исключения из жестких правил, и это не исключение для этих типов местоположения CRE.Например, местные торговые районы могут считаться первичными, вторичными или третичными в зависимости от того, насколько активен рынок и сколько денег там тратится. Кроме того, в отличие от большей части арендуемой недвижимости, многие арендаторы NNN работают в сельских общинах, и, несмотря на то, что они называются «третичными», эти общины часто являются лучшим местом для размещения этих брендов, например, Dollar General, McDonald’s.

Почему инвесторы могут выбирать вторичные или третичные рынки?

Основные объекты NNN обычно выбираются инвесторами в первую очередь.Они привлекательны для новых и сообразительных инвесторов и тех, кто оставляет менее надежные инвестиционные инструменты для долгосрочной стабильности дохода, низкого уровня обслуживания или отсутствия необходимости в обслуживании и сопоставимой рентабельности инвестиций. Это создает конкуренцию на первичном рынке, стимулируя спрос и предложение, вынуждая цены расти и снижать ставки капитализации. В результате этой ценовой конкуренции многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в вторичное или третичное место.

Вторичные и третичные рынки часто имеют меньшую конкуренцию и более низкие цены продажи, что облегчает получение определенных свойств NNN, особенно для начинающего инвестора.Более высокие ставки капитализации также могут быть огромным плюсом при рассмотрении этих рынков. Корпорации инвестиционного уровня, которые работают с арендой NNN на вторичных и третичных рынках, знают своих клиентов и стремятся преуспеть в этих местах, что делает их разумным выбором для любого инвестора NNN.

Более того, последние два года побудили инвесторов CRE, которые обычно не покупали бы тройные сети, покупать эти надежные объекты недвижимости, многие на рынках, которые они ранее не рассматривали. Наличие комбинации городских, пригородных, сельских и третичных инвестиций в NNN может диверсифицировать ваш инвестиционный портфель с безопасностью различных типов, классов и местоположений активов.

Различные классы активов и местоположения в рамках чистых инвестиций в аренду — розничная торговля, фаст-фуд, здравоохранение, аптеки и промышленность, в городах, пригородах и сельской местности — предлагают предсказуемость, отсутствующую во многих других инвестициях, за вычетом на рынке -колебание риск.

Маркировка рынков не является верным индикатором хороших или плохих инвестиций

По мере того, как городское разрастание продолжается, а пригороды быстро растут, границы между тем, что считается первичным, вторичным и третичным, стираются.Когда традиционные экономические движущие силы, такие как рост населения, экономический рост, инвестиционная активность и объем продаж, сильны, то также будут и ставки капитализации и стабильность рынка.

Как видите, маркировка рынков «первичный», «вторичный» или «третичный» не только отделит хорошие инвестиции от плохих. Например, при покупке арендуемой собственности NNN более важно расположение по отношению к целевому потребителю бренда и доступность для этих потребителей. Да, все инвесторы хотят, чтобы Walgreens разместился на угловом участке площадью 1/2 акра в центре главной торговой улицы, но это не обязательно для сильных, приносящих доход инвестиций.Сельский долларовый генерал или пригородный DaVita могут быть столь же прибыльными или даже более выгодными из-за потенциально более высокой ставки капитализации и достижения более высокой доходности.

Подводя итоги — используйте данные и экономические факторы помимо «первичных, вторичных или третичных» в качестве определяющих факторов при покупке коммерческой недвижимости

В целом, определение того, какой рынок коммерческой недвижимости является первичным, вторичным или третичным, менее важно, чем это было раньше, когда границы между городом, пригородом и селом были четкими, а типы недвижимости имели определенные характеристики.Поэтому при поиске следующей инвестиции в коммерческую недвижимость или аренду NNN вместо поиска по этим условиям используйте рыночные данные и экономические факторы, чтобы выбрать недвижимость, которая, по вашему мнению, соответствует вашим финансовым целям, тогда:

1. Оцените кредитоспособность арендатора.
2. Оцените финансовые показатели корпорации и отдельного местоположения.
3. Подробно изучите договор аренды.
4. Определите, является ли это «основным» местоположением для целевого потребителя бренда.

Результат этого расследования даст вам гораздо лучшее представление о том, соответствуют ли инвестиции вашим целям и являются ли они безопасным вариантом, а не исходя из номенклатуры местоположения. Скорее всего, отдаленные рынки удивят вас хорошей урожайностью и долгосрочной надежностью.

Если вы заинтересованы в получении дополнительной информации или хотите обсудить варианты инвестирования в аренду NNN, консультации консультантов Westwood Net Lease Advisors и представительство покупателя бесплатны. Свяжитесь с нами сегодня для разговора без обязательств.314-997-5227

---

Вторичный рынок | Определение и пример

Вторичный рынок — это место, где покупатели и продавцы могут торговать финансовыми и другими видами продуктов, которые изначально были созданы кем-то другим. Рынок перепродажи жилья, фондовый рынок и рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием — все это типы вторичных рынков.

---

Заявление об отказе от ответственности: REthority поддерживается за счет рекламы и участия в партнерских программах.Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по нашим ссылкам. Информация, включенная в этот пост, предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая или финансовая консультация.

---

Перейти к:

---

Что такое вторичный рынок?

Первичный рынок — это то, где что-то продается впервые. Например, компания, проводящая первичное публичное размещение (IPO) акций, продает новую эмиссию на первичном рынке капитала.

После IPO на первичном рынке новые акции торгуются на вторичном рынке.Вторичный фондовый рынок включает такие биржи, как Нью-Йоркская фондовая биржа, NASDAQ и внебиржевой рынок.

Облигации, паевые инвестиционные фонды и другие финансовые активы также торгуются на этих вторичных рынках. В сфере недвижимости продажи на первичном рынке происходят, когда застройщик продает дом покупателю.

Если после первичной продажи дом снова продается, то это происходит на вторичном рынке. Вторичные рынки имеют решающее значение для многих отраслей. Объем бизнеса на вторичных рынках часто намного выше, чем на первичных рынках.

Автомобиль, например, может быть продан несколько раз разным владельцам после того, как первый покупатель сгонит его с лота. Вторичные рынки также существуют для книг, билетов на мероприятия, мебели и многих других товаров.

Вторичные рынки недвижимости

Что касается недвижимости, то большая часть продаж домов происходит на вторичном рынке. Национальный совет риэлторов заявил, что в июле 2019 года объем продаж вторичного жилья составил 5,42 миллиона в год.

В том же месяце продажи новых домов, по данным Бюро переписи населения, совершили 685 000 транзакций.В этом месяце на вторичном рынке было продано примерно в восемь раз больше домов.

Без вторичного рынка домов немногие профессионалы в сфере недвижимости могли бы зарабатывать на жизнь бизнесом. В конце концов, именно в этом заключается основная часть их бизнеса.

Вторичные рынки для финансирования недвижимости

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости. Когда покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуду. Предоставление ссуды является сделкой на первичном рынке.

После этого многие ипотечные кредиты объединяются и продаются на вторичном рынке как ценные бумаги. После секьюритизации ссуды известны как ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBSes).

Инвесторы покупают MBS, чтобы получать доход по мере выплаты займов заемщиками. Без рынков для торговли ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, покупателям было бы труднее получить финансирование.

Если бы создатели ипотечных кредитов не продавали ссуды на вторичном рынке, у них скоро закончились бы деньги для ссуд.Упаковка и продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке позволяет ипотечным кредиторам пополнять свои хранилища.

Тогда они смогут давать новые ссуды. В этой системе отправители зарабатывают на сделках, взимая комиссию за отправку. Покупатели MBS зарабатывают деньги на получаемых процентах.

Как работает рынок MBS

Когда покупатель жилья берет ипотеку, она объединяется в пул с ипотечными кредитами, имеющими аналогичные финансовые условия. Например, 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4 процента будут объединены вместе.

Другой пул может быть составлен из ипотечных кредитов сроком на 15 лет со ставкой 3,5 процента. Пулы могут иметь ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, большие ипотечные ссуды и другие виды ипотечных ссуд.

Из этих пулов аналогичные ипотечные кредиты объединяются и продаются как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Стоимость MBS поддерживается закладными, которые находятся в пакете.

Рынок MBS существовал не всегда. Только крупные финансовые учреждения могли давать ссуды на 30 лет. Отсутствие ипотечной конкуренции затрудняло и удорожало получение ссуд для покупателей жилья и инвесторов.

The Crisis of Credit отлично подытоживает эту концепцию. Это длинное видео, но его стоит посмотреть, потому что в нем изложены вышеизложенные идеи на удобном визуальном дисплее.

Фанни и Фредди

Для решения проблемы ликвидности Конгресс создал Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae) и Федеральную (Freddie Mac). Эти компании, принадлежащие акционерам, покупают большую часть ипотечных кредитов, созданных в США, и продают их инвесторам.

Возникший в результате вторичный рынок ипотечных кредитов делает получение ипотечных кредитов более легкими, чем раньше.Возникающий в результате спрос поддерживает конкурентоспособность ставок, что упрощает получение ссуд.

Инвесторы, покупающие MBS, имеют большое влияние на ипотечные кредиты, которые получают покупатели жилья и инвесторы. Например, оформление документов при закрытии сделки с недвижимостью помогает убедить инвесторов в том, что получение кредита не будет слишком рискованным.

Требования

MBS к таким вещам, как страхование титула, оценки и инспекции, несут ответственность за многие сборы, уплачиваемые при закрытии. Ежемесячные взносы по ипотечному страхованию необходимы, чтобы сделать ссуды с низким первоначальным взносом привлекательными для инвесторов MBS.

До обвала рынка жилья в 2008 году инвесторы MBS использовали ошибочные финансовые модели для оценки будущих рыночных движений. В результате были выданы слишком рискованные субстандартные кредиты, и цены на жилье резко выросли.

Когда была выявлена ​​рискованная природа субстандартных кредитов и цены на жилье начали падать, некоторые крупные кредиторы в сфере недвижимости обанкротились. Фирмы с Уолл-стрит, разбогатевшие на MBS, также разорились.

Сегодня стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов намного строже, чем в начале 2000-х годов.Во многом это связано с опасениями инвестора MBS избежать повторения последней катастрофы.

Рынок ипотечного обслуживания

На вторичных ипотечных рынках происходят операции двух видов. Один из них случается, когда кредитор продает ссуду. Другой тип — когда кредитор передает обслуживание ссуды.

Покупатель (или покупатели MBS) имеют право на получение процентов по платежам. Новый кредитный агент просто действует как агент по получению платежей.Ссудодателями часто выступают крупные банки, такие как Wells Fargo, или финансовые учреждения, специализирующиеся на выполнении этой задачи.

Этим фирмам платят за получение платежей и выплату основной суммы и процентов по займам. Если платеж по ипотеке включает суммы по страхованию от опасностей и налоги на имущество, обслуживающий персонал также взимает их. Затем обслуживающий персонал несет ответственность за уплату страховки и налогов.

Рынок обслуживания кредитов очень важен. Компании, специализирующиеся на обслуживании кредитов, делают это дешевле и лучше, чем компании, ориентированные на выдачу кредитов.Таким образом, заемщики экономят деньги и получают более качественное обслуживание.

Первичный и вторичный рынок

Одно из больших различий между первичным и вторичным рынками заключается в том, что цены на первичных рынках обычно более фиксированы. Компании, проводящие IPO, устанавливают целевую цену на свои акции. На вторичном рынке спрос и предложение определяют цены.

Иногда фактическая цена акций при IPO отличается от целевой цены компании-эмитента. Но в целом близко.На вторичном рынке цены могут быстро меняться в результате настроений инвесторов, рыночных тенденций и новостных событий.

То же самое и с жилищным фондом. Строители выбирают цену, по которой их новые дома будут продаваться. Конечно, они не могут сделать это независимо от рынка. Цены на новое жилье должны иметь определенное отношение к спросу и предложению на новое жилье.

Но на цены перепродажи влияют цены на новое жилье. Как правило, перепродажа домов будет стоить примерно на 25% дешевле, чем новые дома аналогичного типа.На первичных рынках также гораздо меньше активности. Покупателям легче найти дома, бизнес-центры и акции для покупки на вторичном рынке, чем на первичном рынке.

Вторичные рынки важны, потому что они позволяют продавцам находить покупателей. Без вторичных рынков домовладельцу, купившему дом, пришлось бы владеть им вечно. Инвесторы никогда не смогут обналичить.

Подводя итоги вторичного рынка

Покупатели жилья и инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичных рынках. Ипотечные ссуды и работа по обслуживанию ссуд также продаются на вторичных рынках.Однако в важности вторичных рынков недвижимости нет ничего второстепенного.

Вам также может понравиться:

4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости

Недвижимость представляет собой значительную часть богатства большинства людей, и это особенно верно для многих домовладельцев в Соединенных Штатах. Согласно исследованию потребительских финансов Федеральной резервной системы, в 2019 году 64,9% американских семей владели собственным основным местом жительства. Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов.В этой статье будут рассмотрены некоторые из основных факторов, влияющих на рынок недвижимости и разнообразие доступных инвестиций.

4 ключевых фактора, определяющих рынок недвижимости

Ключевые выводы

• Существует ряд факторов, влияющих на цены, доступность и инвестиционный потенциал недвижимости.
• Демографические данные предоставляют информацию о возрасте, доходе и региональных предпочтениях реальных или потенциальных покупателей, какой процент покупателей являются пенсионерами и какой процент может купить отпуск или второй дом.
• Процентные ставки влияют на цену и спрос на недвижимость — более низкие ставки привлекают больше покупателей, отражая более низкую стоимость получения ипотеки, но также расширяют спрос на недвижимость, что затем может привести к росту цен.
• Цены на недвижимость часто следуют циклам экономики, но инвесторы могут уменьшить этот риск, покупая REIT или другие диверсифицированные холдинги, которые либо не привязаны к экономическим циклам, либо могут противостоять спадам.
• Государственная политика и законодательство, включая налоговые льготы, вычеты и субсидии, могут повышать или сдерживать спрос на недвижимость.

Демография

Демография — это данные, которые описывают состав населения, такой как возраст, раса, пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но они являются важным фактором, влияющим на то, как оценивается недвижимость и какие типы недвижимости пользуются спросом. Основные изменения в демографии страны могут иметь большое влияние на тенденции в сфере недвижимости в течение нескольких десятилетий.

Например, бэби-бумеры, родившиеся между 1945 и 1964 годами, являются примером демографической тенденции, способной существенно повлиять на рынок недвижимости.Переход этих бэби-бумеров на пенсию — одна из наиболее интересных тенденций поколений в прошлом веке, и выход этих бэби-бумеров на пенсию, начавшийся еще в 2010 году, обязательно будет заметен на рынке в ближайшие десятилетия.

Существует множество способов, которыми этот тип демографического сдвига может повлиять на рынок недвижимости, но для инвестора могут возникнуть некоторые ключевые вопросы: i) Как это повлияет на спрос на вторые дома в популярных местах отдыха, поскольку все больше людей начинают выходить на пенсию ? Или ii) Как это повлияет на спрос на более крупные дома, если доходы меньше и все дети переехали? Эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить круг потенциально желательных инвестиций в недвижимость задолго до того, как начнется тенденция.

Процентные ставки

Процентные ставки также имеют большое влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете купить дом по ипотеке, полезно изучить процентные ставки с помощью ипотечного калькулятора. Изменения процентных ставок могут сильно повлиять на способность человека приобрести жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будет стоимость получения ипотеки для покупки дома, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова приводит к росту цен.

Важно отметить, что по мере роста процентных ставок стоимость получения ипотеки увеличивается, что снижает спрос и цены на недвижимость. Однако, если посмотреть на влияние процентных ставок на вложения в акционерный капитал, такие как инвестиционный фонд недвижимости (REIT), а не на жилую недвижимость, эту взаимосвязь можно представить себе как взаимосвязь облигации с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации растет, потому что ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки увеличиваются, стоимость облигаций уменьшается.Точно так же, когда процентная ставка снижается на рынке, высокая доходность REIT становится более привлекательной, а их стоимость растет. Когда процентные ставки увеличиваются, доходность REIT становится менее привлекательной, и это снижает их стоимость.

Экономика

Еще один ключевой фактор, влияющий на стоимость недвижимости, — это общее состояние экономики. Обычно это измеряется экономическими показателями, такими как ВВП, данные о занятости, производственная деятельность, цены на товары и т. Д.Вообще говоря, когда экономика вял, так же и с недвижимостью.

Однако цикличность экономики может по-разному влиять на разные типы недвижимости. Например, если REIT имеет больший процент своих инвестиций в отели, он, как правило, больше страдает от экономического спада, чем REIT, инвестировавший в офисные здания. Гостиницы — это форма собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, присущей бизнесу.Аренда гостиничного номера может рассматриваться как форма краткосрочной аренды, которой клиенты гостиницы могут легко избежать, если экономика будет плохо себя чувствовать. С другой стороны, арендаторы офисов обычно имеют долгосрочные договоры аренды, которые нельзя изменить в разгар экономического спада. Таким образом, хотя вы должны знать, в какой части цикла находится экономика, вы также должны осознавать чувствительность недвижимого имущества к экономическому циклу.

Государственная политика / субсидии

Законодательство также является еще одним фактором, который может существенно повлиять на спрос и цены на недвижимость.Налоговые льготы, вычеты и субсидии — это некоторые из способов, с помощью которых правительство может временно повысить спрос на недвижимость, пока они существуют. Знание о текущих государственных стимулах может помочь вам определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции.

Например, в 2009 году правительство США предоставило домовладельцам налоговую льготу впервые покупателям жилья в попытке ускорить продажи жилья в условиях вялой экономики (право на получение жилья имели только те, кто приобрел дома в период с 2008 по 2010 год).По данным Счетной палаты правительства, 2,3 миллиона человек воспользовались налоговыми льготами. Это был довольно значительный рост, хотя и временный, и, не зная, что это увеличение было результатом налоговых льгот, вы, возможно, пришли к выводу, что спрос на жилье рос на основании других факторов.

Для средних инвесторов покупка недвижимости косвенно — через REIT, фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF) или другие управляемые фонды — менее рискованна и более прибыльна, чем покупка недвижимости напрямую.

Какая лучшая инвестиция?

Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным рынком для многих инвесторов. Инвесторы могут инвестировать напрямую в физическую недвижимость или выбирать косвенные инвестиции через управляемые фонды. Непосредственное инвестирование в недвижимость предполагает покупку жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве приносящей доход собственности или для перепродажи в будущем. Косвенные способы инвестирования в рынок недвижимости включают в себя инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF), объединенные фонды недвижимости (CREF) и фонды инфраструктуры.Из-за более высокой ликвидности, доступной на рынке, более низких транзакционных издержек и более низких требований к капиталу, средние инвесторы предпочитают косвенно инвестировать в недвижимость.

Итог

В этой статье были представлены некоторые факторы более высокого уровня, которые играют важную роль в движении рынка недвижимости, но есть и более сложные моменты, которые могут сыграть свою роль. И хотя некоторые из этих вышеупомянутых факторов предполагают четкую взаимосвязь между фактором и рынком, на практике результаты могут быть очень разными.Однако понимание ключевых факторов, определяющих рынок недвижимости, необходимо для проведения всесторонней оценки потенциальных инвестиций.

.