Рынок недвижимости первичный и вторичный – Что такое вторичное жилье? Что значит вторичный рынок жилье, преимущества и недостатки вторички

Первичный и вторичным рынок жилья

По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:

— фактор условия ведения бизнеса в городе;

— фактор уровня жизни;

— политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

— уровень платежеспособного спроса населения регионов;

— себестоимость строительства;

-доступность кредитов и жилищных субсидий;

— макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Можно сделать следующий вывод:

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.

В основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.

Критерии выделения первичного и вторичного рынка, таким образом, лежат в юридической и экономической плоскости. Объект первичного рынка не имеет износа и впервые обретает своего собственника. Объект вторичного рынка имеет износ и меняет своего собственника.

Взаимосвязь первичного и вторичного рынков имеет несколько аспектов.

Во-первых, являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости являются в существенной мере, конкурирующими рынками, предлагая взаимозаменяемые товары, что естественно проявляется в области ценообразования.

В частности, из этого вытекает, что для первичного и вторичного рынков недвижимости в значительной степени может считаться оправданным предположение о перекрестной эластичности спроса: с ростом цен на одном рынке (например, первичном) растет спрос на вторичном рынке, а, следовательно, и цены тоже . (Разумеется, здесь обязательно должна быть сделана оговорка о том, что объекты на рынке недвижимости уникальны, а, значит, указанное положение следует принимать с учетом этого обстоятельства).

Во-вторых, цены вторичного рынка (который, по общему правилу, значительно превышает по своим масштабам первичный рынок) являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться. При этом, однако, следует иметь в виду, что на первичном и вторичном рынках действуют разные субъекты, различные модели ценообразования.

Так, основой для ценообразования на первичном рынке является модель «издержки плюс прибыль», что определенно говорит о наличии определенной нижней границы цены, которую определяет уровень издержек.

В основе ценообразования на вторичном рынке, скорее, лежит модель ценообразования «на основе ощущаемой ценности», представления о которой формируются, исходя из той информации, которой располагает продавец. (Источником этой информации являются публикации об уровне цен на аналогичные объекты, сведения, полученные от знакомых, зачастую слухи, так что, по общему правилу, представления о ценности предлагаемого к продаже объекта, довольно часто бывают завышенными).

Нужно указать также, что ценообразование на первичном рынке более «объективизировано», базируется на объективных данных о величине издержек, норме прибыли и пр., в то время как на ценообразование на вторичном рынке в большей степени основывается на субъективных оценках продавца относительно ценности выставляемого им на продажу (для сдачи в аренду) объекта.

Ценообразование на вторичном рынке отличается также тем, что на него в незначительной мере оказывает влияние цена приобретения объекта, поскольку, как правило, момент продажи существенно отстоит по времени от момента приобретения.

В-третьих, при анализе процессов, происходящих на первичном и вторичном рынках недвижимости, необходимо учитывать, что на них представлены принципиально разные по своей природе продавцы:

на первичном рынке продавец- это предприниматель, стремящийся к максимизации своего совокупного дохода, самостоятельно и оперативно принимающий решения;

на вторичном рынке продавец – это «обыватель», стремящийся к максимизации дохода по данной сделке, в значительной степени ориентирующийся на поведение иных продавцов и инертный в своем поведении.

На первичном рынке продавцы –застройщики стремятся к максимизации дохода от общего объема продаж, на вторичном рынке продавцы – собственники – к максимизации дохода от сделки

Выряжаясь языком экономической теории можно сказать, что на первичном рынке недвижимости действует предельное правило: рост объемов производства выгоден застройщику до тех пор, пока цена единицы продукции (квадратного метра жилья, например) – прирост дохода больше, чем прирост издержек, необходимых для создания этой единицы продукции. Различия в экономическом статусе продавцов на первичном и вторичном рынках оказывает влияние на их подходы к установлению цены, на поведение при переговорах, на сроки и качество принимаемых решений.

В-четвертых, вторичный и первичный рынки существенно различаются по эластичности предложения. По общему правилу, эластичность предложения на вторичном рынке выше, чем на рынке первичном, что находит свое отражение в том, что вторичный рынок дополняет и возмещает недостатки первичного рынка при существенных изменениях спроса на рынке.

На отмеченное обстоятельство следует обратить особое внимание, поскольку оно отражает одну из важных особенностей функционирования рынка недвижимости: первичный и вторичный рынки являются не только конкурирующими, но и взаимодополняющими рынками.

Дело состоит в том, что для первичного рынка, как отмечалось, характерна низкая эластичность предложения. Применительно к краткосрочному периоду можно говорить даже об абсолютной неэластичности предложения на первичном рынке. В связи с этим при резком повышении спроса первичный рынок не способен отреагировать на него достаточно быстрым увеличением предложения. В этих условиях результатом должно стать существенное повышение цен на рынке, причем, при дальнейшей стабилизации спроса и увеличившимся через определенный период предложением цены могут также достаточно быстро снизиться. Все это влечет за собой нестабильность рынка, который не в состоянии адекватно отреагировать на изменения цен, последние же перестают выполнять свою информационную функцию.

В этой ситуации наличие вторичного рынка позволяет стабилизировать ситуацию: при увеличении спроса вторичный рынок за счет имеющихся свободных объектов недвижимости позволяет его частично удовлетворить с тем, чтобы первичный рынок имел время ответить на возросший спрос объемами строительства. Вторичный рынок выполняет роль «резервуара», с помощью которого происходит компенсация давления спроса на рынок.

Первичный и вторичный рынки не только конкурирующие, но и взаимодополняющие рынки

Вторичный рынок способен удовлетворить возросший спрос только в том случае, если на нем присутствуют незанятые объекты недвижимости (вакансии). Норма вакансий – доля незанятых помещений в имеющемся фонде недвижимости. Наличие вакансий является нормальным состоянием для вторичного рынка, а их уровень может рассматриваться как один из важных индикаторов состояния рынка недвижимости в целом.

Анализ рынков недвижимости показывает, что для каждого локального рынка есть свой «нормальный» («естественный») уровень (норма) вакансий, соответствующий понятию «сбалансированный» рынок.

Изменение нормы вакансий является сигналом для участников рынка о скором изменении рыночной ситуации и потому имеет важное значение при ведении бизнеса в сфере недвижимости:

1. сокращение нормы вакансий сигнализирует о возрастании спроса на объекты недвижимости, что позволяет участниками рынка, прежде всего, застройщикам отреагировать на этот спрос опережающим увеличением вновь открываемых строек, а в перспективе, и объемов предложения на первичном рынке;

2. увеличение нормы вакансий свидетельствует о насыщении рынка и является сигналом к сокращению активности на первичном рынке.

Контрольные вопросы:

Какие функции выполняет рынок недвижимости?

Зачем необходимо структурирование рынка? По каким критериям оно возможно?

Каковы факторы ценообразования на рынке недвижимости как товара и как капитала?

Как связаны арендная плата и прирост фонда недвижимости? Что происходит с арендной платой, если чистый прирост фонда недвижимости отрицателен? Положителен?

Верно ли, что чем выше коэффициент доступности жилья, тем выше уровень жилищной обеспеченности населения?

Как связаны ддруг с другом первичный и вторичный рынки недвижимости?

Что такое «естественная норма вакансий»?

Как повлияет рост цен на вторичном рынке недвижимости на спрос на первичном рынке?

В чем принципиальное различие между коммерческой и индустриальной недвижимостью?

Какие виды сделок преобладают на рынке жилой и коммерческой недвижимости?

Глава 3. Экономика объекта недвижимости.

Первичная или вторичная недвижимость? – Tranio.Ru

19 мая 2011

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (off-plan), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые когда-либо перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 %, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35 % от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50 %, при окончании строительства последнего этажа — 65 %, после настила крыши — 70 %, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80 %, после проведения водопровода и отопления — 90 %, а по завершении строительства — 95 % от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

Некоторые другие расходы при покупке первичных объектов также ниже. Например, во Франции при заключении сделок по покупке жилья в новостройках меньше налог на покупку: размер пошлины на оформление перехода права собственности при приобретении объекта старше пяти лет составляет 7–7,7 %, а новостройки (менее пяти лет) — 2–4 % от стоимости. В Италии размер регистрационного сбора для первичной недвижимости (200 евро) ниже, чем для вторичной (2–9 % от стоимости объекта).

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), в 1970-х годах средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются с 10-летней гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Поскольку новые дома строятся из более качественных и экологичных материалов, это позволяет тратить меньше средств на содержание. Например, в странах ЕС новостройки возводятся с учётом требований энергоэффективности. Каждому зданию присваивается класс от A до G, где А означает, что здание потребляет мало энергии, а G — минимальную энергоэффективность. Первичные объекты, как правило, относятся к категории A. По данным британской строительной компании Barratt, новые дома на 55 % более энергоэффективны, чем вторичные, и первичный объект может сэкономить собственнику до 1 тыс. фунтов стерлингов в год по сравнению с домом викторианской эпохи.

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20 % дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41 % американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21 % — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20 % от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — от 4 до 22 % в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов off-plan есть риск, что земельно-имущественные права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

Если сравнивать со строящимися объектами, которые возводятся в течение 1–1,5 лет, срок оформления сделки на вторичном рынке гораздо меньше — в среднем 30–45 дней. Как правило, сразу после выбора объекта покупатель подписывает предварительное соглашение, проводит Due Diligence, заключает договор и сразу после регистрации жилья в земельном кадастре может въезжать в дом.

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше 20–30 лет возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

●

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Первичный и вторичный рынок недвижимости (стр. 1 из 2)

Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [2, с. 160].

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [4, с. 32].

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [4, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» [5, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [5, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость [3, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [5, с. 21].

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. [5, с. 20]

Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях [5, с. 20].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектов недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств, при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. [1, с. 124]

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992–1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» №135 – ФЗ от 29.07. 1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процесс оценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. [1, с. 127]

Первичный и вторичный рынок недвижимости 2020

Большой выбор жилья на рынке недвижимости позволяет покупателям сделать оптимальный выбор с учетом финансовых возможностей и требований к будущему дому. Есть квартиры новые, в только что сданных микрорайонах, жилых комплексов.

Они имеют свои отличия в планировке, материалах строительства. Также можно выбрать элитное или экономное жилье, которое уже имеет собственника.

В целом все квартиры, дома, комнаты, представленные к продаже, делятся на первичный и вторичный рынок недвижимости. Перед тем, как выбирать будущую квартиру, нужно разобраться с особенностями этих рынков, их преимуществами и недостатками.

Определение вида

Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.

ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.

За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.

Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2020 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:

• Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
• Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.

Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.

Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.

Первичное жилье

Строительная сфера активно развивается, в каждом населенном пункте ежегодно вырастают новые жилые комплексы. Строятся высотки, малоэтажные здания на несколько квартир, индивидуальные дома. И есть большой спрос на новостройки квартиры, так как они имеют много преимуществ:

1. Первичная недвижимость может иметь разную стоимость, в зависимости от класса здания. Жилье в элитных комплексах, с дизайнерским интерьером, стоит дорого. Но и новостройке можно сэкономить, если приобрести жилье на начальной стадии строительства. По окончании строительного процесса, при сдаче дома в эксплуатацию стоимость квартиры будет значительно выше, иногда даже на 40%.
2. Квартира первичного рынка может иметь разную площадь, планировку, расположение в здании. И покупатели, которые рассматривают только такой рынок, имеют прекрасный выбор вариантов. Даже можно выбирать квартиру с учетом того, какой вид будет из окна будущей спальни или гостиной.
3. Большой плюс новых домов – использование современных материалов и технологий при возведении здания. Промышленность предлагает большой ассортимент материалов для возведения стен, для их отделки, для монтажа инженерных коммуникаций.
4. Строители, выполняющие все работы с учетом строгих строительных нормативов, возводят здания долговечные, прочные, безопасные. Застройщики также дают гарантию на качество своей работы. Если покупатель квартиры обнаруживает недостатки в течение гарантийного срока, строители устранят их бесплатно.

Банки охотнее дают кредиты именно на покупку первичного жилья:

• Можно купить квартиру в рассрочку прямо у застройщика.
• Важно то, что в новой квартире еще никто не жил. В ней чистая, светлая аура, что имеет значение для многих.
• При покупке недвижимости с черновым вариантом отделки можно самостоятельно создать ту планировку и интерьера, которые больше нравятся собственнику.

Достоинств у первичного рынка много, но следует учесть и некоторые минусы, чтобы не ошибиться при выборе жилья:

1. Квартира первичного рынка может стать доступной для проживания не скоро. Дома строятся определенный срок, иногда застройщики нарушают сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Самая опасная ситуация – это замораживание строительства из-за финансовых проблем застройщика. В таком случае его клиентам, покупателям квартир нужно долго ждать, пока стройка не разморозиться. Клиенты не могут забрать вложенные в жилье деньги, чтобы купить другой объект недвижимости.
3. Многие квартиры сдаются в черновом варианте, это значит, что благоустройством, ремонтом должен заниматься собственник. а это дополнительные финансовые расходы.
4. Все новоселы в первое время после заселения занимаются ремонтными работами, одновременно. И приходится терпеть постоянный шум.

Новые районы проектируются с инфраструктурой, но нужно ждать некоторое время, пока она сможет развиться.

ВНИМАНИЕ! Часто транспортные линии пока проходят на некотором расстоянии от микрорайона, нужно добираться пешком или собственным автомобилем.

Каждый из покупателей объекта недвижимости решает для себя, какие характеристики из положительных и отрицательных имеют для него большее значение.

Вторичный рынок

На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:

• Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
• На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
• Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
• Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.

Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.

ВАЖНО! При осмотре жилья важно увидеть еще и технический план, так как в квартире могли быть проведены перепланировки, которые не могут быть узаконены.

И еще один недостаток вторички – износ здания. С каждым годом эксплуатации дом устаревает, изнашивает его отделка, коммуникации. Многие покупатели квартир в домах вторичного рынка недвижимости начинают сразу после оформления сделки ремонтные работы. Также потребуются средства на ремонт общедомовых систем, который проводится за счет жильцов.

Какую выбрать квартиру

Насколько будет выгодной покупка жилья зависит не от рынка (первичного или вторичного), а от особенностей самой квартиры или дома:

1. При покупке жилья от застройщика следует проверить, насколько авторитетным на рынке он является, не имеет ли замороженных объектов.
2. Квартиру на вторичке следует проверить в Госреестре, где указываются настоящие владельцы и другие данные.
3. Выбор недвижимости должен основываться на таких характеристиках, как площадь, расположение в городе, этажность, материалы возведения стен, транспортное обеспечение района.

Стоит рассматривать несколько вариантов, чтобы иметь возможность сравнить те или иные особенности, сделать обдуманный выбор.

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» — если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация — с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления». А если говорить о домах, которые стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у «старой» квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного «квадрата» это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Но, на вторичном рынке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Как говорят аналитики и статистика, спрос на первичное жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими отсюда рисками». Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою уникальность, большинство их сосредоточено в центре Санкт-Петербурга: Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, и они обладают прекрасными видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя. Среди плюсов этих зданий — уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки.

Рассмотрим ситуацию, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи — по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 10—12% годовых, о сверхприбылях можно и не мечтать. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься.

Ипотека на вторичное жилье и отличия от первичного рынка

У желающего купить жилье в ипотеку выбор небольшой: приобретение метров в здании, еще не введенном в эксплуатацию, или выбор квартиры среди предлагаемых собственниками. Опросы заинтересованных лицу подтверждают, что второй вариант большинству граждан кажется и более безопасным, и более удобным: уже готовый объект можно обживать стразу после заключений договора, да и достоинства товара при покупке оценить значительно проще. Чем отличается ипотека на вторичное жилье и насколько выгодна эта операция по сравнению с ипотекой на метраж первичного рынка, — актуальный вопрос.

Содержание:

1. Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

2. Правила оформления ипотечного кредита
2.1. Кредит на жилье на этапе застройки. Выгодное вложение!
2.1. Ипотека на квартиры от собственников

3. Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Первичный и вторичный рынки недвижимости: понятия и тонкости

Прежде чем взвешивать преимущества и недостатки процедуры оформления ипотеки на вторичное жилье и “первичку”, стоит определиться в понятиях. Вторичный рынок недвижимости — это любой объект, уже имеющий собственника. Первичный — ведущееся строительство или не введенное в эксплуатацию здание. То есть, если постройка уже прошла этап чистовой отделки и подключена к коммуникациям, но на бумаге еще не стоит подпись приемной комиссии, — это первичный рынок. Если же объектом оценки является коробка с серьезными показаниями к ремонту и отделке, но уже документально закрепленная за собственником — это вторичный рынок. И особенности оформления кредита будут соответствовать документальному статусу объекта, а не его фактическому состоянию. Ипотека на вторичное жилье будет выдаваться только в случае, если у объекта имеется хозяин: частное лицо или предприятие. Для аналогичного же адреса с прочерком в графе “собственник” предусмотрена совершенно другая процедура — приобретение в кредит на стадии строительства.

Правила оформления ипотечного кредита

Теоретически оформить ипотеку в банке на территории РФ может любой гражданин, не имеющий проблем в кредитной истории и способный фактически и номинально рассчитываться по ежемесячно поступающим счетам. Общие требования предусматривают согласование одобрения в банке после предъявления пакета документов. Обязательные:

• паспорт, трудовая книжка и справка о доходах;
• личные идентификаторы заинтересованных членов семьи;
• подтверждение расходов перечнем иждивенцев и уже имеющихся кредитов;
• доказательства возможности материальной помощи от родственников-созаемщиков.

Этапы оформления также схожи для большинства обращений:

• поиск объекта, его оценка согласование с собственником;
• предоставление первого взноса и одобрение банком;
• закрепление права собственности;
• выплаты и погашение кредита предусмотренными методами;
• снятие обременения.

Но когда речь идет о вторичном жилье или первичном рынке, есть индивидуальные аспекты процедуры.

Кредит на жилье на этапе застройки

Участвуя в долевом строительстве, собственник точно знает, что у этого объекта нет предыдущих владельцев, — и это первое серьезное отличие сделки. Плюс в данном случае — отсутствие необходимости перепроверять данные о собственниках: можно не беспокоиться, что сделка будет оспорена в уголовном процессе о “черных риелторах” или недобросовестном исполнении родительских прав. Второй плюс — наличие документов, точно отражающих возраст, степень износа и характеристики здания: проводить оценку и проверять перепланировку перед покупкой не придется. Но для желающего взять кредит на покупку этого объекта есть более серьезные сложности:

1. Оформление собственности возможно только после сдачи здания, хотя сбор документов и можно провести на еще “абстрактный” объект.  Для большинства объектов процедура делится на две части: договор о долевом строительстве и первый взнос за за счет самого будущего собственника, и последующее оформление кредита на остаток суммы.
2. Бюрократические препоны придется пройти и при оформлении долевого участия, и при подписании договора с банком. Документы, в частности о подтверждении платежеспособности и чистоплотности в общении с кредитными организациями, такде придется собирать дважды.
3. В расходной части документов на оформление ипотечного кредита придется вписывать не только расходы на себя и иждивенцев или уже открытые кредитные счета, но и на съем жилья, если метраж для проживания арендуется. Ипотека на вторичное жилье предусматривает возможность прописаться в обремененном жилье, то есть именно в том, которое куплено по ипотеке. Для жилья на этапе строительства такой возможности нет, что сильно сокращает допустимую для одобрения сумму, рассчитываемую из дохода семьи.
4. Так как перспективы реализации объекта достаточно сомнительные, банки редко предлагают пакеты кредитования без первоначального взноса. Ипотека на вторичное жилье такую возможность предусматривает, хотя и процент по таким сделкам намного выше, чем по альтернативным предложениям.

Расходы придется рассчитывать не только на бумаге, но и практически: жить в строящемся здании или проходящем окончательные подготовительные этапы после сдачи, невозможно. Если у заемщика нет своего другого жилья, он будет платить дважды: по ипотеке и за аренду.

Ипотека на квартиры от собственников

Квартира от собственника, то есть объект вторичного рынка, отличается высокой ликвидностью. Банки выдают кредиты на такие лоты более охотно, понимая, что в качестве залога платежеспособности этот метраж выглядит перспективнее. Одновременно и сам потенциальный заемщик, имея ипотеку на вторичное жилье, чувствует себя увереннее. При необходимости избавиться от кредита залог можно реализовать. Если речь идет о готовой квартире, это сделать проще, несмотря на обременение. Хотя и придется изучить вопрос, как продать квартиру в ипотеке: статья “Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи + риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!” посвящена именно этому вопросу. Сами покупатели также чувствуют себя увереннее: все характеристики лота можно посмотреть по факту, не предсказывая и не прогнозируя. Чтобы оформить кредит на квартиру со вторичного рынка, придется только пройти ряд процедур, не характерных для сделок с “первичкой”:

• проверить право собственности продавца и сверить характеристики объекта;
• закрепить в БТИ перепланировку, которую могли провести жильцы за время пользования;
• убедиться, что родственники и наследники владельца не могут претендовать на недвижимость;
• провести оценку объекта при помощи аккредитованных компаний или экспертов;
• подтвердить свои возможности и получить одобрение по правилам банка.

При этом типе ипотечного кредитования залогом будет выступать право собственности на квартиру, в отличие от ситуации с ипотекой на “первичку” где аналогичную роль играет документ о праве требования на объект.

Достоинства и недостатки ипотеки на квартиры вторичного рынка

Возвращаясь от сравнения достоинств и недостатков самих объектов, стоит рассмотреть вопрос с ракурса особенностей процессов оформления ипотеки. Аспектов несколько:

1. Интересы банка в страховке возврата средств при любом ЧП. Так как обстановка в среде застройщиков не самая стабильная и сроки сдачи объектов могут переноситься, банк не рассматривает право на требование в качестве самого надежного залога. Компенсирует свои риски организация большим процентом отказов и повышением ставок, в частности на период, пока жилье не находится в собственности, то есть еще строится. Естественно, процентная ставка может меняться, в зависимости от состояния объекта и ориентировочной готовности к сроку сдачи, Но в любом случае она будет выше, чем на уже введенный в эксплуатацию объект с готовой сопутствующей инфраструктурой и более ясными перспективами на реализацию.
2. Интересы государства состоят в реализации новостроек, расселении ветхого жилья и упразднении коммуналок. Государство официально поддерживает кредиты на “первичку” рублем: часть социальных программ ипотечного кредитования завязана только на новострое. Перед оформлением кредита стоит внимательно изучить программы, действующие в собственном регионе. Если есть шанс попадания в какую-то из групп льготников, можно присмотреться и к новострою: ипотека на вторичное жилье может оказаться в этом случае дороже, чем предложение с поддержкой от государства. Какие группы граждан могут рассчитывать на такие субсидии и насколько крупной может оказаться такая помощь, можно прочитать в статье “Ипотека с государственной поддержкой: 5 лучших предложений от банков на 2017 год для разных категорий граждан РФ”. 
3. Разница в процентах по ипотеке на вторичное жилье и строящееся в среднем составляет минимальные 1,4% (Сбербанк 1%), что хотя и представляет немалую сумму, но не является критическим для решения заключать договор или нет. Выбор объекта должен основываться на других факторах: расположении, состоянии жилья, планах развития района и прочих.

На вопрос, насколько выгодна ипотека на вторичное жилье ответ однозначен: при разнице в 1-3% от суммы кредита разница оказывается существенной. Первичка удобна только как долгосрочная инвестиция, обеспечивающая некоторый выигрыш в проценте или при оформлении сделки по социальным программам. Покупка жилья на вторичном рынке — более прозрачная и срочная сделка с большими перспективами на одобрение: ипотека на вторичное жилье оформляется банками и быстрее, и охотнее.