Skip to content

Приватизация квартиры в днр: Как приватизировать квартиру в Донецке в 2021 году

Содержание

Приватизация квартиры в ДНР и ЛНР в 2020 году

События, начавшиеся на Украине в 2014 году, так или иначе, затронули всех граждан этой страны. Едва ли не самые большие изменения произошли в жизни граждан новообразованных Донецкой и Луганской народных республик. За время, прошедшее с распада СССР строительство здесь не было таким активным, как например, в крупных российских городах. Большая часть жилого фонда осталась со временен Союза. Львиная его доля была приватизирована по украинскому законодательству.

Однако, есть масса квартир, которые так и оставались во владении жильцов на правах социального найма. Вопросы о том, возможна ли теперь и как организуется приватизация квартиры в ДНР и ЛНР в переходные период, интересуют жильцов, не покинувших свои дома.

Законодательство о приватизации квартир в народных республиках

До 2014 года Донецкая и луганская области оставались бесспорно регионами Украины. Здесь в полной мере действовало украинское законодательство. Выданные еще во времена СССР квартиры успешно приватизировались по нормам Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г. Он во многом похож на аналогичный российский нормативный акт. Он наделил местные власти полномочиями по организации приватизации в регионе.

В свете событий последних лет ситуация сильно изменилась. Нормы украинского законодательства уже де-факто не действуют на территории самопровозглашенных народных республик или действуют частично. Возникла необходимость разработки нового местного законодательства. Благо, опыт практической приватизации на местах сложился давно. Однако, в условиях боевых действий, массового оттока населения и пустующих многоэтажек создается риск для неправомерного перехода прав собственности на жилье.

Эту проблему власти республик решают на местном уровне. Так, в ЛНР проблему просто отложили на неопределенный срок. В соответствии с Законом ЛНР « О запрете приватизации» от 01. 09. 2014 года запрещена приватизация не только квартиры, но и любых других объектов недвижимого имущества и предприятий. Возможно это не худшее решение проблемы во избежание «ловли рыбы в мутной воде».

Возможна ли приватизация в ДРН и ЛНР

Несмотря на схожие идейные позиции властей двух непризнанных республик в вопросе приватизации жилья политика в регионах совершенно разная.

Ответ на вопрос о возможности приватизации квартиры в ЛНР дает Закон ЛНР « О запрете приватизации» от 01. 09. 2014 года.

Внимание! Ст. 2 Закона ЛНР с изменениями от 08.11.2018 № 278-II прямо говорит о запрете приватизации помещений. В том числе и квартир, находящихся в государственной собственности.

Исходя из этого, ответ на вопрос о возможности приватизации жилья в ЛРН, на текущий момент отрицателен. Такое решение принято в связи с тем, что большое количество граждан покинули свои жилища, спасаясь от боевых действий. Масса документов утрачена. Установить подлинность прав на помещения, в том числе и пустовавшие, теперь бывает затруднительно. Поэтому, до урегулирования ситуации, налаживания мирной жизни луганчан, за всеми, получившими квартиры по социальному найму, сохраняются лишь права нанимателя.

В то же время, в ДНР, номинально исполняется программа минских соглашений. По ним, на территории республики должно продолжать применяться украинское законодательство. Благодаря этому приватизация прекращена не была и проводится на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» 1992 г. Примером его применения служит Распоряжение главы администрации г. Горловка от 13.08.2015 № 360-р.

Итак, луганчане вовсе не могут приватизировать недвижимость, а дончанам это бывает затруднительно технически, хотя и не запрещается прямо. Среди самых распространенных трудностей:

  1.  утрата необходимых документов,
  2.  сложности с запросом документов из украинских структур,
  3.  необходимость легализации документов, подтверждающие возникновение, переход, прекращение право на недвижимость, выданные украинскими нотариусами органами государственной власти и органами местного самоуправления с 11.05. 2014 до 31.12.2016 г.

Внимание! Не могут быть легализованы документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, выданные украинскими властными органами или нотариусами после 31.12.2016 г. Такие документы, в полной мере недействительны. Об этом сообщил на официальном сайте ДНР главный специалист отдела Государственной регистрации вещных прав, технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества ГРП МЮ ДНР.

Судебная практика

Во всех спорных случаях приходится обращаться в суд. На сегодняшний день практика сформирована достаточно слабо. У дончан и луганчан есть другие заботы кроме судов по поводу приватизации квартир. В ЛНР и обращаться в суд смысла нет, приватизация просто временно остановлена. Предполагалась что ситуация изменится в 2018 году, но пока этого не произошло.

Зато есть подвижки в судебной практике на Украине. Так, показательным стало дело переселенца Жемчугова. Этот гражданин покинул Донбасс и получил квартиру в Киеве, в приватизации которой ему изначально было отказано. Суд встал на сторону истца и позволил ему оформить право собственности на жилье.

Итак, становление новых республик и переходный период неизбежно создает трудности. Они заметны в работе даже самых известных правовых институтов. Эта проблема решается в ДНР и ЛНР по-разному. В ЛНР временно налагается мораторий на приватизацию. В ДНР пока применяются нормы страны от которой решил отделиться регион. С большой вероятностью, в итоге на территории республик будет работать закон, сходный с применяемым сейчас на территории РФ. Но когда это случится говорить преждевременно.

Глава администрации города Донецка

Распоряжение

04.09.2019

№1417

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ
ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ


ЗАРЕГИСТРИРОВАНО
Регистрационный № 3423
от   «19» сентября 2019  г.

Об утверждении стоимости услуг, предоставляемых коммунальным предприятием администрации города Донецка «Бюро приватизации и обмена жилого фонда»

С целью усовершенствования механизма расчета стоимости услуг, предоставляемых коммунальным предприятием администрации города Донецка «Бюро приватизации и обмена жилого фонда», руководствуясь статьей 8, частью 2 статьи 82 Конституции Донецкой Народной Республики, Законом Донецкой Народной Республики «О нормативных правовых актах» с изменениями, Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 02 июня 2014 года №9-1 «О применении законов на территории ДНР в переходный период» с изменениями, частями 1, 2 статьи 78, статьями 189, 190 Хозяйственного кодекса Украины, Положением об Администрации города Донецка, утверждённым распоряжением главы администрации г. Донецка от 30 января 2015 года № 22,

РАСПОРЯЖАЮСЬ:

1. Утвердить стоимость услуг, предоставляемых коммунальным предприятием администрации города Донецка «Бюро приватизации и обмена жилого фонда» (прилагается).

2. Коммунальному предприятию администрации города Донецка «Бюро приватизации и обмена жилого фонда» (Биливитина) применять коэффициент 2 за срочность оказания услуг по подготовке документов в течение 3-х рабочих дней при выдаче: информационной справки (юридическим лицам), копий документов (копий обменных ордеров, копий охранных свидетельств, копий свидетельств о праве собственности и архивных приватизационных документов), справок о наличии или отсутствии приватизированной квартиры, комнаты в общежитии, ранее произведенном обмене государственных квартир, о бронировании жилой площади (физическим лицам).

3. Настоящее распоряжение вступает в силу со дня официального опубликования.

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя главы администрации города Донецка Моисеенкова В.В.

Глава администрации г. ДонецкаГлава администрации г. Донецка

А.В. Кулемзин

В данный документ изменений не вносилось.

Юридическая консультация: приватизация квартир в ДНР

Здравствуйте, если квартира не приватизирована как ее можно оформить? На территории ДНР?

Ответ:

Вопросы приватизации жилого фонда на территории Украины регулировались Законом Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19.06.1992 г. № 2482 – XII. Согласно ст. 1 указанного Закона приватизация государственного жилого фонда (далее – приватизация) – это отчуждение квартир (домов), жилых помещений в общежитиях, предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают двое и более нанимателей, и принадлежащих к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилого фонда в пользу граждан Украины.

Государственный жилой фонд – это жилой фонд местных Советов народных депутатов и жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, организаций, учреждений.

Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики № 18-5 от 21.07.2014 г. «О переходе в государственную собственность Донецкой Народной Республики» собственности государства Украина» установлено (п. 1), что с 21.07.2014 г. имущественные права собственности всех предприятий, организаций, учреждений или доли в уставном капитале таких предприятий, принадлежавшие ранее государственной собственности Украины и расположенные на территории Донецкой Народной Республики, переходят в государственную собственность Донецкой Народной Республики.

Однако, ни данным постановлением, ни иными нормативными актами ДНР, вопросы связанные с определением собственника государственного жилого фонда не урегулированы. Поэтому, вынуждены отметить, что до принятия специальных нормативных актов по данному вопросу, осуществление приватизации жилого фонда в рамках правовых норм не представляется возможным.

 

С уважением,
юридическая служба Благотворительного фонда «ЮГО – ВОСТОК»

Юридическая консультация

ул.Розы Люксембург, д.7 Россия Республика Крым Симферополь, 295000

россияне селятся в оккупированных городах Донбасса

(Друкуємо мовою оригіналу)

Группировка «ДНР» утвердила порядок выявления и обращения с недвижимым «бесхозяйным» имуществом. Его могут забирать в собственность оккупационной администрации, сделать муниципальной собственностью или сдать в аренду. Такой недвижимостью могут пополнить и фонд временного жилья, из которого выдают квартиры боевикам гибридных сил, в том числе и россиянам. А что делать людям, которые бросили квартиры и выехали из Донецка?

Богдан семь лет назад участвовал в проукраинских митингах и донецком Евромайдане: за это парня начали разыскивать боевики. В июне 2014 года он уехал из родного города. А в Донецке осталась квартира и несколько домов. Один из домов, вспоминает Богдан, в 2014 году хотели продать, но не успели, – война помешала. Теперь в доме побывали воры.

Больше всего за библиотеку было обидно

«Дом был полузаброшенным: там отсутствовали все коммуникации. Больше всего за библиотеку было обидно. У меня была пара дореволюционных хороших книг, которые мои родители коллекционировали, и литература, на которой я вырастал», – делится Богдан.

Теперь переселенец переживает за семейную недвижимость. Ведь группировка «ДНР» определила порядок, по которому могут выявить и забрать так называемое «бесхозяйное» имущество. А Богдан убежден: пусть уж лучше в квартире живет родня, которая пострадала от обстрелов, чем подчиненные оккупационной администрации. По мнению переселенца, издавая подобные «указы», группировка «ДНР» пытается легализировать «отжатое» раньше жилье, или прибрать к рукам пустующие по разным причинам квартиры или дома.

У людей просто отбирали квартиры, взламывали квартиры

«Мне известно о ряде фактов: у людей просто отбирали квартиры, взламывали квартиры, там проживают люди, не имеющие к ним никакого отношения. Готовится определенный передел имущества», – описывает реалии Донецка Богдан.

Маневренный фонд для «ихтамнет»

Действительно, имущество в Донецке, как говорит Богдан, делят. Группировка «ДНР» называет такое жилье «маневренным фондом». Примечательно, что в украинском законодательстве это – временное жилье, которое инвестор-застройщик предоставляет на время реконструкции устаревшего жилого фонда.

Подпишитесь на нашу пятничную рассылку «Неделя на Донбассе». Все важное о регионе коротко – всего в одном письме в неделю!

19 июня 2020 года группировка «ДНР» утвердила порядок включения муниципального жилья в маневренный фонд. Где возьмут квартиры, в группировке «ДНР» не уточнили. Только написали, что они должно быть пригодными для постоянного проживания и соответствовать санитарным нормам.

На временное «маневренное» жилье в первую очередь претендуют семьи погибших боевиков российских гибридных сил, боевики, не имеющие жилья, люди, чье жилье было разрушено в результате боевых действий, а также перемещенные лица без жилья.

В сентябре 2019 года СМИ, подконтрольные оккупационной администрации Донецка, сообщали, что на неподконтрольной территории области в 16 городах планируют отремонтировать 137 квартир. Чьи и откуда эти квартиры, непонятно.

Муж мой из России. Приехал сюда защищать Донбасс

В конце прошлого года в Горловке пообещали выдать 32 таких квартиры. Даже сняли на видео, как дарят одну из них. Заметно, что дом выглядит старо и неприглядно. Зато в квартире – ремонт. Кто раньше владел жильем, в сюжете подконтрольного оккупационной администрации СМИ не уточняют. Зато теперь здесь будет жить семья россиянина

Евгения Шарагина. Лицо нового владельца квартиры в сюжете стараются не показывать. Подробности сообщила его жена Анна: «Я сама из Горловки, муж мой из России. Приехал сюда защищать Донбасс. В данный момент служит. Потерял ногу, была травма».

Как пополнят маневренный фонд

Теперь в группировке «ДНР» придумали, как пополнить маневренный фонд и создать иллюзию законности. 1 февраля этого года руководитель оккупационной администрации Донецка Денис Пушилин издал «указ». Он прописывает порядок выявления и распоряжения так называемым «бесхозяйным» недвижимым имуществом.

Денис Пушилин

В группировке «ДНР» обозначили признаки бесхозяйного имущества:

– собственник неизвестен;

– собственник объявил об отказе на право собственности;

– собственник совершил некие действия, которые можно трактовать как устранение от владения (например, устранился от содержания имущества).

Если такое имущество найдут представители оккупационной администрации, – они должны написать заявление в так называемый «фонд государственного имущества». Эта структура собирает информацию про недвижимость. На основании этой информации решение принимает некая «межведомственная комиссия»: она может передать имущество в распоряжение оккупационной администрации или сдать в аренду.

По ходатайству оккупационной администрации «межведомственная комиссия» может обязать «фонд госимущества» обратиться в «суд», чтобы признать право собственность или передать в собственность «бесхозяйное имущество» группировке «ДНР». Также «фонд госимущества» может обратиться в суд вместе с представителями оккупационной администрации городов и районов для признания права «муниципальной собственности» на имущество. А муниципальную собственность, как мы писали выше, уже можно передать в «маневренный фонд» и обеспечить жилплощадью боевиков российских гибридных сил.

Также в Донецке предусмотрели возврат имущества собственнику. Человек должен будет подтвердить право собственности и возместить все расходы оккупационной администрации.

На выявление «бесхозяйного» недвижимого имущества Пушилин дал срок до 1 января 2022 года.

До этого Радио Донбасс.Реалии уже сообщало, что в Донецке намерены ограничить право распоряжаться недвижимостью для владельцев украинских паспортов.

«Никчемные тексты с точки зрения закона» – правозащитник

«Выдающийся с точки зрения юридической мысли документ». Так иронично называет указ Пушилина о «бесхозяйной недвижимости» Элина Шишкина, координаторка по вопросам адвокации благотворительного фонда «Право на захист».

Элина Шишкина

Право собственности остается за собственниками жилья, которые зарегистрированы в соответствии с украинским законодательством

«В глазах украинского закона все те действия, которые там описаны,– преступны. И право собственности остается за собственниками жилья, которые зарегистрированы в соответствии с украинским законодательством, которые признаны собственниками недвижимого имущества: это могут быть дома, это могут быть квартиры, это могут быть нежилые комплексы», – комментирует инициативу группировки «ДНР» Шишкина.

Берегите документы до деоккупации

А как быть людям, у которых на неподконтрольных территориях осталось это имущество? Элина Шишкина говорит: надо исходить из тех реалий, что государство Украина сейчас не может защитить право собственности граждан в Донецке и Луганске. В то же время, даже если представители оккупационных администраций присвоят себе имущество, или продадут, или сдадут в аренду, – по украинским законам собственник так и будет собственником.

Надо сохранять сейчас все документы. Желательно делать нотариально заверенные копии

«Надо сохранять сейчас все документы, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество, и жилье в частности, которые находятся на временно оккупированных территориях. Желательно делать нотариально заверенные копии (электронные копии), если что-то произойдет с оригиналом. И позднее, когда придет время, когда оккупация закончится, то собственники будут иметь хотя бы нотариально заверенную копию о том, что они собственники конкретного объекта на той территории», – рекомендует правозащитница.

А в случае нарушения имущественных прав Элина Шишкина не советует гражданам Украины ехать в Донецк. Ведь попытка что-то доказать оккупационной администрации будет означать, что человек признает законность их действий и указов.

И переселенец из Донецка Богдан также не собирается ехать в Донецк и кому-то что-то доказывать. Парень убежден, что это небезопасно для жизни и здоровья. Он говорит, что семья вывезла все необходимые документы. И, когда город вернется под контроль Украины, Богдан готов вернуться, упорядочить недвижимое имущество и, если понадобится, отстроить жилье заново.

ПОСЛЕДНИЙ ВЫПУСК РАДИО ДОНБАСС.РЕАЛИИ:

(Радіо Донбас.Реалії працює по обидва боки лінії розмежування. Якщо ви живете в ОРДЛО і хочете поділитися своєю історією – пишіть нам на пошту [email protected], у фейсбук чи телефонуйте на автовідповідач 0800300403 (безкоштовно). Ваше ім’я не буде розкрите).

Право собственности | Все о ДНР

В соответствии с требованиями ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г., приватизация государственного жилого фонда осуществляется уполномоченными на это органами, созданными местными государственными администрациями, органами местного самоуправления, государственными предприятиями, организациями, учреждениями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилой фонд.

Передача квартир (домов), жилых помещений в общежитиях осуществляется в общую совместную или долевую собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в этой квартире (доме), жилом помещении в общежитии, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, с обязательным определением уполномоченного собственника.

Передача квартир (домов) в собственность граждан осуществляется на основании решения соответствующих органов приватизации, принятых не позже одного месяца со дня получение заявления гражданина.

Передача жилых помещений в общежитиях в собственность жильцов общежития осуществляется в соответствии с законом.

Подготовка и оформление документов о передаче в собственность гражданину квартир (домов), жилых помещений в общежитиях могут быть возложены на специально созданные органы приватизации.

Передача квартир (домов), жилых помещений в общежитиях в собственность граждан с доплатой, безвозмездно или с компенсацией оформляется свидетельством о праве собственности, которое регистрируется в органах приватизации и не требует нотариального удостоверения.

Органы приватизации, осуществляющие приватизацию жилого фонда, имеют право на деятельность по оформлению и регистрации документов о праве собственности на квартиру (дом), жилое помещение в общежитии.

Таким образом, приватизация жилых помещений проводилась специальными органами, в компетенцию которых входили, в частности, подготовка и оформление документов, выдача свидетельства о праве собственности и его регистрация.

Возникающие по вопросу приватизации споры, рассматриваются в судебном порядке. Исходя из действующего законодательства и судебной практики, учитывая соответствующую процедуру осуществления передачи квартир государственного и коммунального жилищного фонда в собственность граждан, приватизация осуществляется только уполномоченными на то органами, в число которых суд не входит. Поэтому, проверяя соблюдение процедуры, суд в исках о признании права на жилье в порядке приватизации отказывает. После установления судом нарушения Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» и постановления решения о признании решения о приватизации недействительным, лицо, претендующее на приобретение права собственности в порядке приватизации жилья, проходит процедуру приватизации заново.

Таким образом, лицо, утратившее приватизационные документы, имеет возможность только их восстановить.

В случае невозможности (по любым причинам) восстановить приватизационные документы, собственник приватизированного жилья имеет возможность защитить свои права и законные интересы в судебном порядке.

Так, в соответствии с требованиями ст. 392 ГК Украины, собственник имущества может предъявить иск о признании права собственности, если такое право оспаривается иди не признается иными лицами, а также в случае утраты документа, подтверждающего его право собственности.

Согласно ст. 60 ГПК Украины, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обосновании своих требований и возражений, кроме случаев, установленных статье 61 настоящего Кодекса.

Доказательства подаются сторонами и иными лицами, принимающими участие в деле.

Доказыванию подлежат обстоятельства, имеющие значения для постановления решения по делу и в отношении которых у сторон и иных лиц, принимающих участие в деле, возник спор.

Доказывание не может основываться на предположениях.

Как усматривается из Главы 5 ГПК Украины, доказательствами могут служить: пояснения свидетелей, письменные и вещественные доказательства, заключения эксперта.

Таким образом, в ходе рассмотрения иска о признании права собственности на квартиру в случае утраты приватизационных документов и невозможности их восстановления иным путем, истец обязан будет представить суду все доказательства (в том числе и косвенные), подтверждающие факт приватизации квартиры, принятия решения о ее приватизации компетентным органом, получение свидетельства о праве собственности, регистрации такого права и т.п.

При этом, учитывая принцип состязательности в судебном процессе, суд, в соответствии с ч. 4 ст. 10 ГПК Украины, способствует всестороннему и полному выяснению обстоятельств дела и содействует осуществлению их прав в случаях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно вышеуказанной норме, суд, по ходатайству стороны, обязан способствовать в истребовании и получении доказательств, в получении которых у стороны возникли трудности (или такие доказательства могут быть предоставлены только по запросу суда).

При постановлении решения, представленные сторонами доказательства, будут судом оценены в соответствии с требованиями ст. 212 ГПК Украины.

О проблемах права собственности на жилье — PRAVO.UA

Продолжение ранее предложенной темы относительно прав собственности на жилье (Фурса Е.И. Актуальные проблемы собственников жилых помещений // Юридическая практика. 2004. № 1) возникло неожиданно. Запутанное содержание данной проблемы вызывает большой интерес не только у лиц, получающих ордера на жилье, но и у юристов, адвокатов.

Представьте себе ситуацию, когда в двухкомнатной квартире жилой площадью 42 кв. м проживает восемь человек, то есть на каждого приходится по 5,25 кв. м. Естественно, граждане вправе встать на квартирный учет и претендовать на улучшение жилищных условий.

Регламентируется этот вопрос Жилищным кодексом и Правилами учета граждан, требующих улучшения жилищных условий и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденными постановлением Совета Министров УССР и Укрпрофсовета от 11 декабря 1984 года № 470 (Правилами). Несмотря на существенные изменения в общественных отношениях, этот нормативный акт все еще применяется.

Согласно пункту 11 Правил, любая семья может находиться на квартирном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и в исполнительном комитете Совета народных депутатов по месту проживания. Семья — это совместно проживающие лица, связанные общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности. Если речь идет об улучшении жилищных условий, необходимо говорить о семье, которая может совместно проживать, а не об отдельном гражданине (статья 3 Семейного кодекса Украины). Таким образом, все восемь лиц составляют семью, состоящую на квартирном учете.

Исходя из номинального размера жилой площади в 13,65 кв. м на одно лицо, который закреплен в статье 47 ЖК, потребности семьи из восьми человек составляют: 13,65х8 – 42 – 14,4 = 52,8 кв. м.

Если не принимать во внимание жилую площадь, принадлежащую одному из членов семьи на праве общей частичной собственности, и его самого в качестве лица, претендующего на получение жилья, потребности семьи, проживающей в двухкомнатной квартире, составляют: 13,65х7 – 42 = 53,55 кв. м.

Итак, полученные цифры свидетельствуют об объективной необходимости в улучшении жилищных условий и возможности предоставления квартиры жилой площадью 51 кв. м. Таким образом, ответ предельно ясен, пока его не начинают извращать.

Наконец этой семье выделяют трехкомнатную квартиру и даже в праздничной обстановке выдают ордер, но лица, которые не имеют и таких условий, могут преждевременно не волноваться, поскольку дальнейшее повествование развеет их негодование по поводу бесплатного предоставления ордера.

Проблема № 1

Мытарства семьи на этом этапе приобретают новый оборот. Мало того, что заставляют приносить всевозможные документы, не предусмотренные соответствующими нормативными актами, но и отказывают семье в выдаче реального ордера на квартиру.

Оказывается, один из проживающих в квартире жильцов (назовем его гр-н С.) имеет право собственности на 14,4 кв. м жилой площади, но в другой квартире. На этом основании его решают исключить из числа лиц, имеющих право на получение жилья, хотя он на законных основаниях прописан в квартире и фактически занимает жилплощадь. Правильность этого положения подтверждается статьей 48 ЖК, в соответствии с которой жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади 13,65 кв. м (статья 47 ЖК), но при этом учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), которые находятся в частной собственности граждан, если ими не использованы жилищные чеки. То есть гражданину могут принадлежать несколько фабрик, заводов, но ни в коем случае не «лишние» метры жилой площади. Таким образом, проявляется фрагментарный советский подход к предоставлению жилой площади, который превалирует в новых экономических условиях.

Если исходить из того, что ордер на квартиру получает его жена по месту работы, то он лишается права попасть в предоставляемую его жене и двоим детям квартиру, то есть должен жить отдельно от своей семьи.

Выходит, для того чтобы попасть в ордер вместе со своей семьей, он должен отсудить принадлежащую ему квартиру. Но и этот вариант должен быть исключен в соответствии с пунктом 18 Правил. Так, граждан, которые искусственно ухудшили жилищные условия путем обмена занимаемого жилого помещения, его порчи или разрушения, отчуждения пригодного и достаточного по размерам для проживания жилого дома (части дома), квартиры, а также тех, у кого потребность в улучшении жилищных условий возникла вследствие изъятия жилого помещения, используемого для получения нетрудовых доходов (статья 96 ЖК), не ставят на квартирный учет на протяжении пяти лет с момента ухудшения жилищных условий.

Таким образом, данное лицо не может проживать в новой квартире со своей женой и детьми, поскольку на него не выделяется жилплощадь, а должно присоединиться к ним путем отчуждения принадлежащей ему части квартиры, продажи новой квартиры и приобретения уже совместной. Замысловатая схема получается лишь потому, что данное лицо имеет право собственности на часть квартиры, которая составляет 14,4 кв. м и на которую он не может поселить свою жену и двоих детей.

Проблема № 2

Счастливыми могут считать себя лица, которые при приватизации квартиры получили жилищные чеки и их «отоварили». Но данная семья о них услышала лишь во время консультации, а двухкомнатная квартира была приватизирована на пятерых лиц, то есть по 8,4 кв. м на каждого проживающего. Смысл такой приватизаций весьма сомнителен.

Так, из лиц, претендовавших на новую квартиру, мать и один ребенок при приватизации получили права на 8,4 кв.м каждый, которые они не могут ни взять с собой, ни избавиться от них. Теперь за ними числятся 16,8 кв.м и избавиться от них они не в состоянии, ведь в современном законодательстве отсутствует понятие реприватизации жилья. В соответствии же со статьей 48 ЖК за получающими жилье остается право собственности на часть жилья в двухкомнатной квартире, а потому новая квартира должна даваться после вычета соответствующей части жилплощади.

Этим обстоятельством вызван последний аккорд в деле о получении новой квартиры, поскольку все остальные взрослые члены семьи и один ребенок участвовали в приватизации, а двое малолетних детей, не участвовавших в приватизации жилья, не могут получить ордер на квартиру.

Ажиотаж вокруг приватизации квартир в начальный ее период был связан с надеждой на уменьшение квартирной платы, но, как показывает практика, не был оправдан. Данный случай — лишнее тому подтверждение. Непродуманно и без определенной реальной цели лица приватизировали квартиру, возможно, для последующего написания завещания, продажи и т.п.

Таким образом, если даже не принимать во внимание обеспеченного жильем гр-на С., то на каждого члена семьи реально приходится 6 кв. м. Разъехаться, не разрывая семейных уз (в квартире проживает три семьи) и в то же время решив жилищный вопрос в соответствии с нормой в 13,65 кв. м на каждого, они тоже не могут, поскольку площадь предоставляемой трехкомнатной квартиры составляет лишь 51 кв. м. На трех лиц новую трехкомнатную квартиру не дают, поскольку им полагается лишь двухкомнатная.

Варианты выхода из создавшейся ситуации

Представляется, что наиболее уместным здесь будет применение абзаца второго пункта 53 Правил, по которому гражданам предоставлено право передачи жилья, принадлежащего им на правах частной собственности, органу, который осуществляет улучшение жилых условий. Правда, как это положение можно теперь квалифицировать в соответствии с новым ГК, трудно сказать, но вследствие этого им предоставляется право на получение жилья в пределах установленной нормы жилой площади. В результате такой передачи потребности жены, гр-на С. и их двоих детей составят: 13,65х4 = 54,6 кв. м.

Согласно пункту 67, если в квартире, в которой проживает два или больше нанимателей, освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется нанимателю смежного помещения.

Отсюда следует, что лица, проживавшие совместно в двухкомнатной квартире, получат это помещение. А потому в случае дарения принадлежащих жене и ребенку частей двухкомнатной квартиры другим ее жителям, как и они, требующим улучшения жилищных условий, это не является искусственным ухудшением жилищных условий, что предусмотрено пунктом 17 Правил.

В частности, в случае если в квартире останутся только четыре члена семьи, на них будет приходиться 10,5 кв. м, что ниже установленной нормы жилой площади, предусмотренной статьей 47 ЖК.

Из приведенного правила можно сделать и другой, более общий, вывод. Внутреннее перераспределение прав собственности на жилье между членами семьи, стоящими на учете, нельзя считать искусственным ухудшением жилищных условий, предусмотренных пунктом 17 Правил, поскольку принадлежащая жилая площадь не отчуждается постороннему лицу. Поэтому «лишние» метры жилой площади лицо вправе дарить или иным образом отчуждать другим членам семьи. Но наиболее благоприятный вариант — это дарение принадлежащей части квартиры лицам, которые остаются проживать в квартире.

Другой вариант также следует из второго абзаца пункта 53 Правил. Так, гр-н С. принадлежащую ему жилую площадь может передать органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, и получить право на получение жилья в пределах установленной нормы жилой площади. Право на эту жилую площадь по пункту 67 Правил получат совладельцы квартиры, поскольку приватизированное помещение не является изолированным и приватизировано по праву общей частичной собственности, а они совладельцы и проживают в квартире. В этом случае отчуждение квартиры совладельцам квартиры нельзя считать искусственно ухудшающим жилищные условия (пункт 17 Правил). В таком случае допускается превышение размеров площади на одного жильца выше нормы, что несправедливо по отношению к лицам, получающим ордер, которых нужно обеспечить жильем, но лишь в рамках 13,65 кв. м.

На основании приведенного можно сделать вывод, что все члены семьи гр-на С. могут на законных основаниях отчуждать принадлежащее им право собственности на жилье, тогда на любого из членов семьи в новой квартире будет приходиться: 51 : 4 = 12,75 кв. м, что будет отвечать требованиям ЖК и Правил.

Буквальный анализ пункта 53 Правил свидетельствует о том, что установленное им правило не может однозначно применяться, а именно: «Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 кв. м жилой площади на одно лицо, но не меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте». В частности, слово «пределы» употреблено во множественном числе, однако фактически установлена только одна черта, а второй нет. Аналогичное выражение применено и в статье 48 ЖК, которое свидетельствует о возможности превышения установленного размера. О допустимости превышения размера нормы жилой площади свидетельствует и пункт 67 Правил. При этом существует лишь установленный в пункте 53 Правил минимум жилой площади на одно лицо, который не может быть «…меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте». Отсюда следует, что фактически не существует ограничения права на получение жилой площади большего размера, чем 13,65 кв. м, что косвенно подтверждается и пунктами 49, 67 Правил.

О других вопросах

На примере конкретной семьи сделаем и общие выводы. Целью приватизации государственного жилищного фонда в преамбуле к Закону «О приватизации государственного жилищного фонда» от 1992 года обозначено создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, привлечение граждан к участию в удержании и сохранении существующего жилья и формировании рыночных отношений. Поэтому многие приватизировавшие жилье думали, что о них хотят позаботиться, а их привлекли…

Сейчас лишь отдельные граждане до сих пор сомневаются, приватизировать ли жилье, а молодому поколению предлагается лишь покупать жилье. Поэтому перед приватизацией необходимо продумать, какую цель вы преследуете. Основные преимущества государственного жилья: право пользования жильем не может отчуждаться, кроме отдельных случаев, а потому государственную квартиру в большинстве случаев не заберут за долги; при получении нового жилья не будет проблем с учетом права собственности; государственная квартира практически не может быть разделена в случае развода; родившиеся дети получат право на приватизацию хотя бы какой-то собственности, государственная квартира не может облагаться налогом на недвижимость. Эти и другие преимущества говорят о нецелесообразности приватизации жилья без определенной цели, хотя некоторые жизненные ситуации обусловливают ее необходимость: проживание одинокого человека пожилого возраста дает возможность завещать квартиру, в противном случае она останется государству; переезд на другое место жительства и др.

Обобщение

В соответствии со статьей 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилье, а государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду, а также гражданам, которые требуют социальной защиты, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления безвозмездно или за доступную для них плату согласно закону. Таким образом, государство взяло на себя обязанность содействовать гражданам в получении жилья.

На практике же происходит совершенно противоположное, поскольку стоимость квартир беспрерывно растет, а вслед за ней и арендная плата за жилье, что обусловливает возникновение других проблем. Например, из-за жилищных проблем осложняются взаимоотношения родителей и детей. Дети, рожденные в не обеспеченных жильем семьях, превращаются с момента рождения в бомжей или станут таковыми при достижении совершеннолетия и т.д.

Рост же стоимости жилья абсолютно несоразмерен со стабильностью курса доллара, ухудшением общего уровня жизни населения, безработицей, уменьшением численности населения Украины, а потому можно предположить, что прибыли и незаконно полученные деньги перестали направляться в оффшорные зоны. Скорее всего, эти деньги вкладывают в недвижимость, в том числе в жилье. Отсюда следует вывод: либо определенная часть населения не знает о существовании законопроекта о налоге на недвижимость, либо он будет заведомо несовершенен, либо не будет касаться определенных кругов заинтересованных лиц.

Во всяком случае, рост цен на жилье и связанные с этим проблемы останутся особо острыми до тех пор, пока население Украины или не привыкнет жить в палатках, или жилищный вопрос не будет решен увеличением строительства жилья либо введением прогрессирующего налога на недвижимость. Возвращение же варианта жестких условий прописки и ограничения прав иногородних лиц на покупку квартиры в Киеве теоретически и практически невозможно в связи с демократизацией законодательства и общества.

Не следует забывать, что рождаемость в столице значительно уменьшилась и что высокая стоимость жилья несколько ограничивает приток в Киев иногородних граждан. Поэтому обеспечение жильем граждан — это не только экономический, демографический, но и политический вопрос. Многие политики говорят об уровне жизни населения, который измеряют по прожиточному минимуму, но никто не обращает внимания на уровень обеспеченности жильем, норма которого была закреплена в 1983 году и за годы «демократизации» ни разу не пересматривалась. Сама цифра 13,65 кв. м — не 14, не 13 —это своего рода барьер на пути развития нашего общества.

Поэтому считается, что новый Жилищный кодекс может и должен урегулировать взаимоотношения с жильем, но его содержание должно учитывать интересы всего населения Украины на новом уровне общественных отношений.

Как «ДНР» отбирает квартиры жителей ОРДО

Из Донецка и других неподконтрольных городов Донецкой области масса людей бежали от войны, покидая свое жилье. И часть этого жилья к сегодняшнему дню незаконно отобрана у переселенцев. В нее в дальнейшем незаконные группировки могут повторно заселять людей. Такая же потенциальная участь может ждать и имущество луганчанина Андрея, который уже 7 лет живет в Киеве. 

«Я был вынужден не уехать, а бежать от “русского мира”, который захлестнул Луганск. У меня осталось там 5 квартир. Недвижимость, не отжали, но все квартиры разворованы, мебель вывезли, они закрытые, пустые. Машина где-то в Донецке катается, мне знакомые предлагали приехать в Луганск написать заявление об угоне, в Украине она в розыске официально», – говорит переселенец из Луганска Андрей Чудовский.

Если еще в начале оккупации части Донбасса сепаратистские администрации «отжимали» имущество негласно, то с 2018 года они стараются максимально легализовать «приватизацию» бесхозной (по их мнению) недвижимости. Таковыми российские прокси называют пустующие в ОРДЛО квартиры переселенцев, за которые не оплачиваются коммунальные услуги.

«Имущество у нас отжали по факту, как только мы покинули территорию. То, что нас уже 7 лет пугают, что квартиры отберут, так у нас уже их отобрали: мы не можем ими пользоваться», – рассуждает Чудовский.

В апреле глава группировки «ДНР» Денис Пушилин издал так называемый «указ», которым постановил сепаратистским администрациям заниматься учетом и приемом такой недвижимости. Под его действие попадают: жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, «имеющие признаки бесхозяйных вещей», а также земельные участки и иное имущество, оставшееся после умерших владельцев, которое не оформили наследники.

«Любые действия оккупационной администрации в отношении имущества, оставшегося на временно оккупированной территории, являются незаконными и неправомерными с точки зрения международного права», – подчеркивает адвокационная координаторка БФ «Право на защиту» Элина Шишкина.

Первые квартиры были показательно опечатаны уже в начале мая – в местном пропагандистском СМИ появилось соответствующее фото.

На бумажке указан номер телефона некой исполнительной службы, по которому нашему журналисту отказались представляться и о чем речь также поняли не сразу:

— Это исполнительная служба?

— Нет.

— Я увидел на двери что опечатано, мне соседи прислали фото и там номер исполнительной службы.

— Подождите, какая квартира?

— А вы кто?

— Сначала представьтесь, кто вы такой.

— Я хозяин квартиры.

— По какому адресу у вас квартира.

— Проспект Мира, 2.  

— Нет к проспекту мира мы никакого отношения не имеем.

На появление собственника или наследника опечатанной недвижимости группировка «ДНР» дает 30 дней, позже оспорить решение можно будет только через так называемый «суд ДНР». А иначе, имущество перейдет в «собственность» оккупационной власти.

«Таким образом они эти квартиры будут раздавать местному населению, хотят поднять рейтинг незаконных формирований. У них есть целые открытые биржи, где они признают имущество бесхозным, а потом выставляют на открытые торги. Под это подходят не только квартиры это и гаражи, это и контейнеры людей на рынках, это и автомобили, которые остались на стоянках», – поясняет основатель «Восточной правозащитной группы» Павел Лисянский.

Более миллиона переселенцев покинули неподконтрольные территории и многих из них обеспокоила новость о незаконном изъятии имущества в ОРДЛО. Среди таких людей и семья Дмитрия, которая 6 лет назад переехала города Красный Луч в Ивано-Франковскую область.

«Мы жили в доме, который принадлежит мне и моей маме – он достался ей по наследству. Там жил мой старший брат, пока он был живой, он там жил. Он умер в прошлом году, мама поехала на похороны, потому что мне там нежелательно появляться, похоронила закрыла дом и вернулась обратно. Дом стоит пустой, там никто не живет. И продать мы его не можем, потому что как это все сделать, если территория неподконтрольная», – говорит переселенец Дмитрий.

Большинство людей, чьи квартиры сегодня на неподконтрольной территории находятся под ударом «национализации», не могут поехать в ОРДЛО из-за угрозы жизни. Кроме того, уже больше года незаконные вооруженные формирования блокируют работу КПВВ.

В украинской делегации Трехсторонней контактной группы по урегулированию конфликта говорят, что тему защиты собственности ставят на повестку.

«Мы предпринимаем соответствующие шаги на уровне МИД, Трехсторонней контактной группы, нормандской четверки. Это будет сумма нот, и еще один трек, который сохранит или добавит санкции РФ», – рассказал спикер украинской делегации в ТКГ Алексей Арестович.  

В то же время Донецкая областная прокуратура призывает людей, у которых изъяли имущество на оккупированных территориях, сообщать об этих фактах, хотя бы на условиях анонимности.

Но по факту, изъятую недвижимость люди все равно смогут вернуть только после деоккупации территорий, ведь на сегодняшний день руки Украины в ОРДЛО связаны.

Ранее «Новости Донбасса» писали, что советуют правозащитники людям, у которых недвижимость осталась на той части Донбасса, которая пока остается под контролем пророссийских группировок.

Должна ли через него течь приватизированная река? — Mackinac Center

Правительству уже принадлежит много земли в Мичигане, и оно хочет большего. На этой диаграмме показано владение лесными угодьями штата Мичиган, которые включают землю, принадлежащую федеральному правительству и правительству штата. Сколько земли должно находиться в собственности и управлении государством, чтобы государственные чиновники остались довольны?

Департамент природных ресурсов штата Мичиган добивается контроля над примерно 390 000 акрами первоклассной собственности на Верхнем полуострове (UP), чтобы сохранить их в качестве лесных угодий и для отдыха.Захват земли составил бы 690 квадратных миль, или больше чем половину площади Род-Айленда. Каким бы благонамеренным ни было это предложение, государству следует приватизировать управление ресурсами, а не увеличивать и без того огромные владения.

Гавайский траст планирует выставить недвижимость на продажу осенью этого года. Желанные участки пересекают 10 графств UP и охватывают две с половиной мили береговой линии озера Верхнее и 130 внутренних озер.

Должностные лица ДНР надеются получить 20 миллионов долларов из государственного трастового фонда природных ресурсов для покупки «сервитут по сохранению леса», который запрещает любое строительство на участке.An «сервитут» не дает прямого права собственности на собственность государству, но ДНР будет управлять землей. Любой покупатель недвижимости фактически уступит агентству свое право на ее строительство или развитие иным образом.

На пресс-конференции 12 сентября губернатор Джон Энглер объявил о партнерстве в земельной сделке с мичиганским отделением The Nature Conservancy. Государство также надеется привлечь лесопромышленную компанию для гарантии покупки земли совместно с Покупка DNR прав на разработку.

Едва новости о предстоящей продаже попали в заголовки газет, как некоторые активисты-экологи начали призывать государство приобрести собственность на хранение.

«UP грабят», — сетовал Дуг Корнетт из Northwoods Wilderness Recovery в интервью газете Detroit Free Press, сообщившей о предстоящей продаже в июле.

«Если все станет частным, оно исчезнет», — предсказал Рэй Феннер, исполнительный директор Superior Wilderness Action Network.

Тот факт, что гавайский траст — частное предприятие — в течение многих лет сохранял собственность в качестве лесных угодий, а также предоставлял доступ для охоты и рыбалки, очевидно, был упущен господами.Корнетт и Феннер. Но это неудивительно. Представление о том, что только на правительство можно положиться в деле сохранения природных ресурсов, широко распространено, несмотря на то, что частные охранники ежедневно демонстрируют превосходное управление.

Предприниматели, в частности, считаются ненадежными управляющими, несмотря на то, что они добились успехов в сельском хозяйстве и технологиях, которые значительно улучшили качество окружающей среды, отмечает Майкл Де Алесси, директор Competitive Enterprise. Центр частной охраны института.

«Это несмотря на в целом удручающую репутацию (государственного) сохранения «, — говорит он.» [Но] повсеместное истощение рыбных ресурсов, чрезмерный выпас и переполненные национальные парки, лесные пожары, опустошившие юго-запад в прошлом году, и неспособность восстановить исчезающие виды — все это веские причины для поиска более жизнеспособных альтернативы »

DNR уже контролирует 4,5 миллиона акров земли в Мичигане, включая 142 мили береговой линии Великих озер и 3,9 миллиона акров земли. лес — 12 процентов всей земли в штате.Кроме того, министерство сельского хозяйства штата Мичиган потратило 24 миллиона долларов на изъятие прав на застройку примерно 13 000 акров сельскохозяйственных угодий. В целом, более 20 процентов всей собственности Мичигана принадлежит федеральным, государственным и местным органам власти.

Штат также обладает настоящей монополией на отдых на свежем воздухе, включая 96 государственных парков и 14 000 кемпингов, 92 мили трасс, пристань для яхт, тропы для уздечки, тиры для стрельбы и стрельбы из лука, санные и снегоходные трассы, лыжные трассы и велосипедные дорожки.

Эта доминирующая государственная система препятствовала развитию частной индустрии отдыха, которой трудно конкурировать с налоговые и регуляторные преимущества государства.И поскольку государство продолжает фактически субсидировать отпуск для состоятельных семей, владельцы частной собственности будут уклоняться от сохранения своей собственности для отдыха. Ирония заключается в том, что жесткая конкуренция со стороны государства увеличивает вероятность того, что владельцы недвижимости получат окупаемость своих инвестиций за счет девелопмента.

Предложение DNR об установлении сервитута — всего лишь последний пример тревожного расширения так называемая «Доктрина общественного доверия». Корень этой доктрины, восходящей к римским временам, гласит, что некоторые ресурсы по законам природы предоставляются вместе с другими. все — воздух и море, например.По словам Джеймса Хаффмана, профессора права в Школе права Льюиса и Кларка в Портленде, штат Орегон, эта идея была позже адаптирована для ограничения имперского злоупотребления собственностью на ресурсы. Впоследствии эта доктрина превратилась в общее право на доступ к судоходным водам, главным образом в коммерческих целях.

Однако на протяжении ХХ века Доктрина общественного доверия превратилась в готовый повод поставить частную собственность под контроль государства.

В данном случае государственные чиновники оправдывают предложение о сервитуте как необходимое для эстетики окружающей среды, а также для сохранения возможностей для отдыха.Но, как указал Ричард Эпштейн, профессор права юридического факультета Чикагского университета, доктрина, призванная ограничить «корона» стала предлогом для ограничения личной свободы (в виде права собственности).

На практическом уровне правительство — не самый эффективный или действенный распорядитель природных ресурсов. Удаленная бюрократия не имеет прямого участия в решениях по управлению земельными ресурсами, в то время как отдельные владельцы собственности, которые несут экономические последствия своих действий, с гораздо большей вероятностью будут защищать и сохранять то, что принадлежит им.Более того, правительство действует в рамках набора стимулов, которые поощряют приверженность бюрократическому процессу, а не результаты. С другой стороны, частные лица получают вознаграждение только от результатов.

Частные природоохранные альтернативы имеются в большом количестве, а продажа земель Камехамеха предлагает потрясающую возможность даже для более — особенно, если Законодательное собрание ослабит господство правительства в управлении ресурсами.

Штат Мичиган действительно предлагает ограниченные стимулы для частной природоохранной деятельности.Например, Закон о коммерческих лесах разрешает налоговые льготы владельцам собственности, которые предоставляют общественности доступ к снегоходам и охоте. Государственные субсидии также доступны для помощи частным землевладельцам в разработке планов управления лесными угодьями.

Но частным природоохранным мероприятиям препятствуют значительные налоговые и нормативные преимущества, которыми пользуется правительство. Например, чтобы подтвердить свое предложение об установлении сервитута, DNR просто подало заявку на 20 миллионов долларов в Государственный трастовый фонд природных ресурсов (NRTF), который финансирует приобретение государственных земель за счет доходов от государственной аренды полезных ископаемых.Излишне говорить, что большинство частных инвесторов не имеют такого легкого доступа к свободным деньгам.

В прошлом году совет трастового фонда выделил 30,1 миллиона долларов государственным организациям для 10 крупных приобретений земли. Дополнительные 7,4 миллиона долларов были распределены на 31 проект развития рекреации. И этот горшок с деньгами продолжает расти. С момента его создания в 1984 году верхний предел целевого фонда NTRF был увеличен с 200 миллионов долларов до 500 миллионов долларов.

Среди наиболее многообещающих разработок, однако, есть перспектива общегосударственного «Программа торговли качеством воды», которая подталкивает штат к более рыночному подходу к управлению ресурсами.В нынешней редакции предлагаемые правила позволят промышленным предприятиям зарабатывать кредиты за добровольное сокращение сбросов питательных веществ, таких как фосфор и азот, и торговать кредитами с желающими покупателями, чьи сточные воды в противном случае превысили бы нормативные ограничения. Пилотный проект, проведенный два года назад в водоразделе реки Каламазу, продемонстрировал, что кредитная торговля улучшает качество воды. Объектам было разрешено извлекать выгоду — буквально — из инновационных и рентабельных сокращений сбросов, а не ограничиваться дорогостоящими нормативными требованиями.

К сожалению, предложенная торговая программа, которая была инициирована в 1995 году, еще не одобрена Департаментом качества окружающей среды. Бюрократические процессы задерживают улучшение качества воды на семь лет, что является еще одним свидетельством того, как неэффективность правительства препятствует экологическому прогрессу.

Подобно тому, как мотив прибыли был движущей силой демонстрационного проекта Kalamazoo, тот же самый мотив побудил корпорации сохранить собственность для использования в развлекательных целях.Например, International Paper Co. получает 25 процентов своей общей прибыли от охоты, пеших прогулок, рыбалки и кемпинга на территории площадью 1,2 миллиона акров в разных частях Техаса, Луизианы и Арканзаса.

Экологические группы тоже сочетают экономику с охраной окружающей среды. Общество Одюбона, например, собирает значительные гонорары за разработку запасов нефти, лежащих в основе его заповедника дикой природы в Луизиане.

Тем временем индивидуальные собственники объединяют усилия в управлении частной землей.North Maine Woods Inc, некоммерческая ассоциация, основанная 20 частными землевладельцами, в настоящее время контролирует 3,5 миллиона акров леса штата Мэн, в котором тысячи посетителей ежегодно разбивают лагеря, охотятся, каноэ и ловят рыбу.

Огромные экологические выгоды также могли бы быть получены, если бы Мичиган использовал силу стимулов в более широком смысле. Например, в Мичигане протекает почти 28 000 миль рек, качество воды которых периодически оценивается государством. Из 21 890 миль, оцененных с 1997 года, около 777 оцениваются штатом как не поддерживающие водную жизнь, а 1542 мили реки оцениваются как не поддерживающие рыбу для потребления человеком.Есть также 588 миль, которые не соответствуют стандарту для любительского плавания. Еще 2620 миль реки претерпели изменения русла и среды обитания. Ясно, что есть возможности для улучшения качества воды в штате, возможности, которые частная собственность могла бы превратить в эффективный стимул для улучшения рек и ручьев Мичигана. Один из вариантов — передать права управления частным лицам.

Опыт других стран показывает, что качество рек Мичигана можно было бы улучшить, если бы государство приватизировало управление реками.В Шотландии, например, участки почти всех крупных и малых рек, протекающих через частную собственность, либо находятся в частной собственности, либо сдаются в аренду. Рыболовство Новой Зеландии также улучшилось после того, как были введены торговые права на рыболовство.

Некоторые штаты США продвигают частные решения проблем качества воды. По данным Клея Дж. Лэндри из Центра политических исследований в Бозмане, штат Монтана, с 1990 года на аренду и покупку воды было потрачено около 61 миллиона долларов государственного и частного финансирования. человека — в первую очередь для улучшения среды обитания исчезающих видов рыб.Объем купленных прав превратился в более чем 2,3 миллиона акро-футов воды, которые не были перенаправлены для других целей. Создавая рынок воды, люди получают экономический стимул защищать и улучшать среду обитания рыб.

В настоящее время нет никаких юридических препятствий, мешающих частному лицу или группе лиц приобрести права на застройку или титул на 390 000 акров рассматриваемой собственности UP. Но государство уже контролирует больше земли, чем может должным образом заботиться, и нет достаточных оснований для того, чтобы безжалостно приобретать больше.

Нет никаких доказательств того, что чиновники DNR действуют с гнусными целями, пытаясь предотвратить развитие UP. Государственные агентства по самой своей природе стремятся расширить сферу своей деятельности. Но государственная экологическая политика не должна основываться на предположении, что только государству можно доверять охрану природных ресурсов. И окружающая среда, и граждане получили бы гораздо больше пользы, если бы государство контролировало меньше, а не больше собственности.

Дайан Кац — директор отдела науки, окружающей среды и технологий Центра государственной политики Макинака.

[PDF] Приватизация государственного жилья в муниципалитете Стокгольма

1 Приватизация государственного жилья в муниципалитете Стокгольма Хелена Лёфгрен, аспирантка, Business Administratio …

Приватизация государственного жилья в муниципалитете Стокгольма

Хелена Лёфгрен, аспирантка, бизнес-администрирование, Университет Седертёрн, Швеция [электронная почта защищена]

Документ конференции — первый черновик [В этом документе есть вопросы, которые открываются для обсуждения в самых разных направлениях, и Думаю, мне нужно сконцентрироваться на определенной области.Я с благодарностью буду получать критику и комментарии о том, как я могу уточнить свой исследовательский вопрос и эмпирическую основу. Я особенно благодарен за предложения по выбору подходящей теории.]

Резюме Цель данной статьи — критически описать и проанализировать развитие сектора государственного жилья в муниципалитете Стокгольма и изменения в структуре собственности, которым он подвергался за последние десять лет. годы. Изменения в структуре собственности означали коммодификацию значительной части жилищного фонда, который был продан арендаторам квартир в форме жилищных ассоциаций или частным домовладельцам.Другие изменения означают переход к подходу нового государственного управления в отношении средств контроля над муниципальными жилищными компаниями. Это проявляется в применяемых принципах бухгалтерского учета и его правовой базе. Используемый материал — политические документы, официальная статистика, годовые отчеты, а также предыдущие исследования. В исследовании участвует одна из крупнейших государственных жилищных компаний Стокгольма: Svenska Bostäder AB, принадлежащая муниципалитету. Теория, которая в настоящее время используется для анализа этих данных, — это современная интерпретация Дэвидом Харви теории первоначального накопления Маркса.Результаты указывают на явный сдвиг в структуре собственности на государственное жилье в Стокгольме. От государственной собственности к личной выгоде арендаторов и частных компаний. То, что раньше не было товаром, превратилось в товар, а общественные ресурсы перешли из общего в частные. Кроме того, изменения можно увидеть во внутреннем управлении муниципальных жилищных компаний и их правовой базе, где бизнес и частные предприятия, как правило, выступают в качестве образцов для подражания.

1 | Page

Введение Процесс приватизации общественных служб в Швеции заметно активизировался за последние двадцать лет. Почти во всех политических лагерях широко распространено мнение, что переход от государственных прав собственности к частным освободит компании от бюрократических оков. и с 1980-х годов, вероятно, явилось величайшим преобразованием прав коллективной собственности в частную с момента приватизации в 1800-х годах.К концу 1960-х — началу 1970-х годов муниципалитеты получили повышенную ответственность за бизнес, инициированный государственными реформами. Это было воспринято как сдвиг между обязанностями государства и муниципалитета, а также стирание ранее четких границ между ними. В то же время мощная и растущая экспансия муниципального сектора рассматривалась как проблема. Однако расширение продолжало расти, хотя и более медленными темпами. 2 В конце 1970-х годов шла общая дискуссия о том, что финансы муниципального сектора находятся в кризисе; однако это не было подтверждено собственными счетами муниципалитета.3 Лишь в 1980-х годах экономические условия в муниципальном секторе ухудшились. 4 Считалось, что муниципалитеты находятся в ситуации, названной «новой бедностью» 5. 1990-е годы можно рассматривать как десятилетие приватизации в Швеции. Решения о ликвидации и приватизации в первую очередь касались, в первую очередь, государственных предприятий; Однако со временем они стали во все большей степени влиять на районы, находящиеся в ведении муниципалитетов. Муниципалитеты начали менять свою структуру и организацию, открываясь для конкуренции и экономического подстрекательства.Среди прочего, были введены новые модели управления; Так называемая «модель покупателя / поставщика» была объединена с другими формами стимулирования производительности, окрашенными Новым государственным менеджментом. Приватизация в муниципальном секторе Швеции — обширная область, включающая несколько различных видов деятельности. Во-первых, общие муниципальные обязательства обширны и включают множество различных областей, от жилья до энергетики и образования. Во-вторых, концепция приватизации обширна, и иногда ее трудно исправить.Он может включать в себя все, от продажи государственных активов частным субъектам до заключения контрактов между муниципальным покупателем и частным поставщиком. Именно по этой причине жилищный сектор представляет собой четкий маркер в структуре собственности между государственным и частным сектором. 1

Клифтон Джудит, Приватизация в Европейском союзе, государственные предприятия и интеграция. В 1980 году количество служащих, работающих в муниципалитетах, увеличилось на 62 процента, и это несмотря на то, что общий рост страны практически остановился.Однако в период с 1975 по 1975 год объем инвестиций значительно снизился (Siverbo 2001, s.37). 3 Сивербо С. Реформатор и рег. Om att spara och förändra i offentliga organisationer, Förvaltningshögskolan, Göteborgs university, 2001. 4 Бек, Х., När krisen kom, Företagsekonomiska Institut, Стокгольмский университет, 1993. 5 Brunsson, N., Rombach, B. : Kommunal колеблется в условиях стагнации, Лунд, Докса, 1982. 2 | Page

Вы либо продаете дом, либо сохраняете его. Это материальный актив, который обычно не допускает гибридных форм государственной и частной собственности.Цель данной статьи — критически описать и проанализировать развитие сектора государственного жилья в муниципалитете Стокгольма и огромные изменения в структуре собственности, которым он подвергся за последние двадцать лет. Я решил изучить этот процесс в муниципалитете Стокгольма, который представляет собой географическое ограничение. Результат такого обзора не обязательно может быть обобщен для остальных 289 шведских муниципалитетов. Международный взгляд на развитие приватизационных процессов в Швеции требует обзора международного развития по той же теме; Наибольший интерес представляют другие страны ОЭСР, где последние тридцать лет характеризовались всемирной неолиберализацией экономической структуры, изменением, которое затрагивает не только экономические отношения и транзакции, но также политические институты и нашу общественную жизнь, изменение, которое также может быть названо сменой режима 6 По мнению покойного экономиста Джона Кеннета Гэлбрейта, эта неолиберальная риторика может быть связана с представлением о классическом рынке как о «прочно и очень эффективно основанном на экономических интересах» и о том, что такого рода У либеральной экономической системы есть «теологические качества, которые намного превосходят любую потребность в эмпирических доказательствах».7 Именно эта система оказала большое влияние на Великобританию и США в 1970-х годах, когда Маргарет Тэтчер и Рональд Рейган основывали большую часть своей политической программы на идеях таких экономистов, как Фридрих Хайек и Милтон Фридман. Такие идеи, как сокращение государственной монополии или ее отсутствие, отсутствие препятствий для работы услуг через рынок и избежание налогообложения как инструмента для перераспределения богатства.8 Гэлбрейт утверждал, что сокращение благосостояния и снижение налогов, а следовательно, и государства, сделанное в США в 1980-х годах уходили корнями в идею экономики предложения и ее теологии.9 Общий подход к рынку и его функциям за это время также изменился с кейнсианской на шумпетерианскую ориентацию, что подчеркнуло важность инноваций и технологических изменений10. тенденция неолиберального развития, когда заметны существенные изменения в собственности на государственные ресурсы. Т.е. чем следует управлять публично, а чем — в частном порядке. Кроме того, это изменение обозначается сокращением ресурсов, находящихся в коллективной собственности или управляемых, и деятельности в форме общественного здравоохранения и 6

Boréus, K., «Сдвиг вправо: неолиберализм в аргументации и языке в шведских публичных дебатах с 1969 года», Европейский журнал политических исследований, № 31, стр. 257–286, 1997; Бауман, З., Det Individualiserade samhället, Уддевалла, Дайдалос AB, 2002, стр. 33–35; Пек Дж. Конструкции неолиберального разума, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2010, с. 83. 7 Гэлбрейт, Дж. К., История экономики, 3-е изд., Лондон, Penguin Books, 1991, с. 286. 8 Хайек Ф., «Экономическая свобода и представительное правительство» Четвертая лекция в память о Винкотте, прочитанная в Королевском обществе искусств, опубликована для Фонда Винкотта, 1973, с.14. 9 Гэлбрейт, Дж. К., История экономики, 3-е изд., Лондон, Penguin Books, 1991, с. 286. 10 Грацер К. и др., «Privata Sverige: Statligt företagsägande och privatisering från ett östeuropeiskt perspektiv» в книге «История бизнеса в Швеции: Näringslivshistoria i Sverige», 2011; Кантола, А., Сик, Х., «Распространение менеджмента в политику: Майкл Портер и политическое использование управленческого консультирования», Обучение менеджменту, том. 42, нет. 1, pp. 25-47, 2010. 3 | Page

школ, в направлении большего пространства для частных лиц.11 Его можно резюмировать следующим образом: переход от государственных к частным, то есть перераспределение государственных ресурсов. Филип Черни описывает этот процесс как развитие, при котором правительства «[…] должны быть проникнуты рыночными отношениями и практиками — будь то« новое изобретение правительства », приватизация социальных и государственных услуг, повышение международной конкурентоспособности, дерегулирование и либерализация конкретных рынков. или секторов, и / или использование международной помощи и регулирования для продвижения рыночной конъюнктуры посредством «предъявления условий».”12 И с этим изменением, государственная собственность ставится под сомнение, и роль рынка подчеркивается — идеи поддерживаются влиятельными институтами, такими как МВФ, ОЭСР и Всемирный банк. 13 В 1990-х годах это развитие стало очевидным в Швеции и стало основной отправной точкой для приватизации в муниципальном секторе социального обеспечения.

Теоретическая основа Государственное жилье и рынок В капиталистической системе, в которой рабочая сила и наши потребности были превращены в товар, усиливается социальная зависимость от того, что Гёста Эспинг-Андерсен называет денежной связью, вокруг которой не только товары, но и социальные отношения , как наше благополучие, собраны.Тогда рынок становится центральным узлом для организации не только чисто коммерческих операций, но также социальных отношений и труда. Тем не менее, у коммодифицированной рабочей силы есть особенность, которая делает ее уникальной по сравнению с другими товарами, а именно то, что она должна воспроизводить себя. Распыление и индивидуализация труда, происходящие вокруг денежной системы рынка, усложняют этот процесс, и историческими решениями декомодификации рабочей силы стало, например, появление систем социального обеспечения — часто в результате конфликтного развития событий.Во время построения шведской системы социального обеспечения муниципальная жилищная политика была одним из ее столпов и стала демодифицированной силой в жизни ее жителей. (Это развитие, однако, несколько противоречиво, расширение государственного жилья также означало, что облегчилась мобильность рабочей силы. Таким образом, жилищные реформы стали важным фактором коммодификации рабочей силы.) Там, где система социального обеспечения в форме публичной контролируемые жилища для отдельного арендатора будут действовать как коллективная и охраняющая сила.В отличие от рыночной системы распределения жилья, где отдельный арендатор будет распылен и ограничен событиями, находящимися вне его контроля. Таким образом, распределение муниципального жилья можно рассматривать как часть комплексного социального обеспечения. 11

Харви, Д., Новый империализм, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2003, с. 148; Фугнер Т., «Государство, международная конкурентоспособность и неолиберальная глобализация: есть ли будущее за пределами« государства конкуренции »?», Обзор международных исследований, № 4, с.32, 2006, с.175 — 176; Хёйер, С., Т., Форкби, «Продажа услуг: влияние нового государственного управления на защиту детей в Швеции», Британский журнал социальной работы, № Стр. Ассоциация исследований Соединенного Королевства, 6-8 апреля 2004 г., стр. 4. 13 Гратцер, К., Эрминг, Дж., Лакомаа, Э., «Решения о приватизации и процессы приватизации», предстоящее исследование. 4 | Page

, которая идет вразрез с изоляцией и раздробленностью людей, которые имели бы место на открытом рынке.14 Жилье рассматривается как часть традиционного обеспечения благосостояния, каждому нужно где-то жить. И в истории социального обеспечения Швеции жилье действительно было важным инструментом его строительства. Однако он также занимает исключительное положение по отношению к другим сферам социального обеспечения, таким как социальное обеспечение, образование и здравоохранение, поскольку он «находится между государством и рынком».Он отличается своим положением, так как не предоставляется бесплатно, за номинальную сумму или через налоги. 15 В большинстве стран с интегрированным рынком аренды 16 арендованных квартир распределяются на общем рынке жилья на основе добровольных договоров между арендодателем и арендатором, как и в Швеции. Бо Бенгтссон утверждает, что: «Это означает, что рыночные контракты служат основным механизмом для распределения жилья, а государственное вмешательство принимает форму коррективов, определяющих экономические и институциональные условия этих рыночных контрактов.”17 Несмотря на то, что жилье считается социальной услугой, управление им осуществляется на основе рыночных условий, регулируемых изоляцией, входными барьерами и четким владением. Исключение, поскольку квартира может быть сдана в аренду только одному арендатору за раз. Барьеры для входа в виде существующих уровней арендной платы и четкой структуры собственности, поскольку муниципалитет является единственным владельцем. Несмотря на то, что публичные компании, здесь в форме муниципальных жилищных компаний, соответствуют рыночным условиям, которые будут обсуждаться далее, частные компании считаются ведущими, когда дело доходит до распределения ресурсов на рынке.А публичная сфера постоянно сокращается в пользу частной. Согласно марксистской теории, капитализму постоянно нужно что-то извне, чтобы поддерживать стабильность. 18 В качестве стабилизаторов прежние демодифицированные услуги социального обеспечения затем будут действовать как субъекты, в которые можно было бы вложить избыточный накопленный капитал, чтобы избежать или продлить кризис. Харви утверждает, что «[…] капитализму всегда нужен фонд активов вне себя, если он должен противостоять давлению чрезмерного накопления и обходить его.Если эти активы, такие как пустая земля или новые источники сырья, не находятся под рукой, тогда капитализм должен каким-то образом их производить ». 19 Для того, чтобы это произошло, государство с его монополией на законотворчество становится очень важным субъектом, как вспомогательным органом, так и защитником этих процессов. Государство становится активным создателем рынка, открывая области, ранее недоступные для частных лиц. Таким образом, эти территории могут состоять из собственных ресурсов государства или муниципалитета, здесь в виде жилых домов.Харви утверждает, что в основных капиталистических государствах приватизация расширилась с ростом неолиберализма. И с 1970-х годов правительства западного мира активно приняли парадигму приватизации, будь то в форме приватизированных больниц, пенсионных систем, университетов или государственных учреждений. Princeton University Press, 1990, стр. 16. Кемени, Дж., «Корпоративизм и жилищные режимы», Жилье, теория и общество, т. 23, вып.1, 2006, с. 1. 16 На интегрированном рынке аренды некоммерческая аренда доступна для широкой публики. См .: Кемени, Дж., «Корпоративность и жилищные режимы», Жилье, теория и общество, т. 23, вып. 1, 2006, с. 3. 17 Бенгтссон, Б., «Жилье как социальное право: последствия для теории государства всеобщего благосостояния», Скандинавские политические исследования, т. 24, вып. 4, 2001, с. 257. 18 Харви Д., Новый империализм, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2003, стр. 140–141. Резервная армия безработных будет выступать в качестве внешнего, но необходимого актива капитализма в качестве стабилизатора.19 Харви Д., Новый империализм, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2003, стр. 143. 5 | Page 15

жилья. Это предыдущие услуги социального обеспечения, но теперь они в большей степени включены в капиталистическую систему как товары. Это развитие Харви сравнивает с тем, что Маркс называл первоначальным накоплением. Он предпочитает называть это современное развитие накоплением путем лишения собственности. Вышеупомянутые территории напоминают, если хотите, современные гринфилд-площадки. Его географическая ориентация также является характерной чертой накопления путем лишения собственности, поскольку его можно найти в сфере развитой капиталистической системы «в основных регионах капитализма».20 В то время как государство как игрок расширяет частную сферу, оно одновременно сокращает свою собственную. «Приватизация государственных предприятий (почти всегда по цене, которая позволяла капиталисту получить огромную прибыль в очень короткие сроки) также отказалась от общественного контроля над экономическими решениями и инвестиционными решениями» 21. Как будет показано ниже, предыдущая декоммодификация муниципальное государственное жилье в результате приватизации стало товаром с исключительной собственностью, который можно покупать и продавать на открытом рынке.Это произошло не в одночасье, а в результате политических дебатов и ряда изменений в правовой структуре. Государство в форме законодательной власти может пересмотреть существующее законодательство, и, изменив его, становится возможным кардинально изменить структуру на рынке жилья.

История муниципального жилья в Швеции Исторически сектор государственного жилья составлял значительную часть шведской модели социального обеспечения, за которую муниципалитеты несут ответственность. Цель заключалась в том, чтобы он был общим, а не избирательным и, следовательно, был направлен на все население, а не только на социально уязвимые группы общества.22 Таким образом, проект государственного жилья в Швеции отличается от аналогичных проектов в других странах, поскольку любой человек имел и, по сути, все еще имеет право жить в предоставленных квартирах, независимо от уровня дохода или социального класса. Можно сказать, что предоставление муниципального жилья началось в первой половине двадцатого века, а первые муниципальные жилищные компании были созданы в 1930-х годах. До 1930-х годов различные реформы проводились в форме временных интервенций. В 1945 г. появился официальный отчет правительства Швеции (SOU 1945: 63), назначенный в 1933 г.23 В окончательном отчете был сделан вывод о том, что нынешняя нехватка жилья в городских районах будет постепенно ликвидирована, жилищные стандарты будут повышены, а стоимость жилья снижена.24 Экономический кризис после Первой мировой войны усугубил жилищную ситуацию, и жилищное обеспечение характеризовалось чисто рыночной логикой. Переломный момент наступил в 1930-х годах, когда ухудшение жилищной ситуации в сочетании с растущей безработицей и сельскохозяйственным кризисом привело к тому, что 20

Харви, Д., Соратник Маркса, Лондон, Verso, 2010, p.310. Харви, Д., Товарищ по капиталу Маркса, Лондон, Verso, 2010, с. 309. 22 Хедман Э., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, s. 13. 23 Так называемая Bostadssociala utredningen. Назначен министром здравоохранения и социальных дел Густавом Мёллером. 24 Hatje, A-K., Bostadspolitik på förändrade villkor, en studie om den statliga bostadspolitikens mål och medel до 1940- и 1950-х годов, Kungliga tekniska högskolan, 1978, с. 18. 6 | Page 21

Парламент принимает решение о предоставлении ссуд и субсидий на строительство жилья.Эта реформа была призвана стимулировать экономику, а также создать рабочие места. 25 В 1940-х годах разделение ответственности между центральным и местным правительством было распределено таким образом, что государство отвечало за финансовые обязательства, а муниципалитеты — за местную администрацию26. основной период строительства государственного жилищного фонда, который был построен местными властями за счет крупных субсидий со стороны государства в виде субсидий и кредитов на выгодных условиях.27 Жилищная политика играла центральную роль в построении других социальных преобразований, таких как промышленные, экономические и географические проекты, и поэтому играла важную роль как для экономического роста, так и для гашения циклических колебаний. А поскольку государственное жилье было открыто для всех, а не только для социально незащищенных слоев населения, его можно было использовать в таком широком масштабе и проактивно. 28 В конце 1970-х годов подверглось критике количество новых домов, построенных в 60-х и 70-х годах; строительство было охарактеризовано как крупномасштабное, слишком большое внимание уделялось количеству.Таким образом, жилищные компании были построены вокруг крупномасштабного и быстрого производства, которое было централизовано и сосредоточено на строительстве. В настоящее время существует большой жилищный фонд, но управление им было оставлено позади и считалось неэффективным, так как в 80-е годы он характеризовался поддержанием жилищного фонда, а не строительством новых домов. 29 1990-е годы — поворотный момент В 1990-е годы структура и роль государственного жилья снова изменились. Но эти изменения носили более фундаментальный характер.Для муниципальных жилищных компаний это означало сокращение и прекращение государственных субсидий, которые они получали ранее. Государственные жилищные ссуды были отменены, а субсидии по процентам ограничены и сокращены. Теперь уже не государство будет брать на себя экономический риск, а сами муниципальные компании по прокладке шлангов. Правительство также отменило предыдущий особый режим для государственных жилищных компаний, отныне они должны работать как частные жилищные компании в отношении государственных субсидий, налогового регулирования и финансов.Термин «деловое государственное жилье» 30 может описывать развитие муниципальных жилищных компаний в 1990-е годы. Это было внутреннее организационное изменение, и за это время большинство государственных жилищных компаний в Швеции, которые часто создавались как фонды, превратились в компании с ограниченной ответственностью.31 Они, в свою очередь, были организованы в рамках более крупных муниципальных материнских компаний. Преобразование в компанию с ограниченной ответственностью позволило передать излишки жилищных компаний 25

Hedman, E., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, стр.10-11. Hatje, A-K., Bostadspolitik på förändrade villkor, en studie om den statliga bostadspolitikens mål och medel до 1940- и 1950-х годов, Kungliga tekniska högskolan, 1978, стр. 5. 27 Хедман Э., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, с. 13. 28 Hatje, A-K., Bostadspolitik på förändrade villkor, en studie om den statliga bostadspolitikens mål och medel под 1940–1950 гг., Kungliga tekniska högskolan, 1978, с. 4; Хедман Э., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, с.14. 29 Хедман Э., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, с. 19. 30 Affärsmässig allmännytta. 31 Хедман Э., Den kommunala allmännyttans Historia, Boverket, 2008, с. 20-21. 7 | Page 26

муниципалитет. Такой вид денежных переводов был невозможен, когда бизнес работал в качестве фонда, поскольку фонды считались самостоятельными предприятиями.32 В 2001 году почти 90 процентов государственных жилищных компаний в Швеции были компаниями с ограниченной ответственностью.33 Что в министерстве Серия публикаций упоминается в качестве аргументов в пользу такого организационного изменения, заключающегося в том, что по сравнению с предыдущей формой поддержки34 форма с ограниченной ответственностью имела такие характеристики, как: более широкая компетенция в принятии решений, свобода действий для совета директоров и генерального директора, менее сложная формы принятия решений, повышенная конфиденциальность и что это хорошо известная организационная форма.Ожидаемые эффекты от акционирования публичных компаний включали такие вещи, как: экономия затрат, оптимизация муниципальных и корпоративных финансов, маркетинг и ориентация на бизнес, более свободное определение заработной платы, честная конкуренция и высвобождение капитала35. отмена государственных субсидий, которые защищали от изменений как спроса на жилье, так и изменений на кредитном рынке. Одним из существенных последствий было то, что жилищные компании были вынуждены обеспечивать себе такое финансовое положение, чтобы они могли пережить изменения на жилищном и кредитном рынках.36 Влияние нового государственного управления Внутренние цели муниципальных жилищных компаний не ограничивались чисто организационными изменениями внутри организации, но также распространялись на новый взгляд на арендаторов. В центре внимания стала экономическая эффективность, и арендатор превратился из простого арендатора в клиента с различными индивидуальными потребностями, которые необходимо было удовлетворить37. разным типам домохозяйств.Здесь прослеживается тенденция к новому государственному управлению (НПМ) в форме идей и практик, взятых из делового сектора и частных компаний. НПМ — это широкое понятие, включающее несколько практик, берущих начало в различных теоретических выкладках. Наиболее важной практикой в ​​рамках НПМ является приватизация этой бумаги, уходящая корнями в «Общественный выбор» и «Школу прав собственности». 38 Керстин Салин-Андерссон описывает НПМ как: «[…] ярлык, используемый как для определения общей тенденции к изменению стиля управления и администрирования в государственном секторе, так и для описания ряда реформ, которые были проведены в нескольких странах в течение 1980-е и 1990-е годы.”39 Его развитие можно рассматривать как наследие 1970-х годов, когда общественность 32

Magnusson, T., L., & Andersson, R., Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av om-bildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad 1995 — 2004, Institutet för bostads- och urbanforskning, Уппсальский университет, 2008, стр. 9. 33 Статистическое управление Швеции, Den offentliga sektorn Bokslut för verksamhetsåret 2001, Örebro, 2002, p. 90. 34 Шведский: förvaltningsform. 35 Дальгрен П., Kommunerna som företagsägare: aktiv koncernledning i kommunal regi, Ds departementsserien, Regeringskansliet, Стокгольм, 1992, стр.8 в итоге. 36 Ramberg, K., Allmännyttan, välfärdsbygge 1850–2000, Byggförlaget, Stockholm, 2000, p. 222. 37 Ramberg, K., Allmännyttan, välfärdsbygge 1850–2000, Byggförlaget, Stockholm, 2000, p. 223. 38 Грюнинг, Г., «Происхождение и теоретические основы нового государственного управления», Международный журнал государственного управления, № 2, с. 4, 2001, стр. 2 и 16 и 18. 39 Салин-Андерссон, К., Национальные, международные и транснациональные конструкции нового государственного управления, Стокгольмский центр организационных исследований, Стокгольмский университет, 2004, с.1. 8 | Page

организации в целом рассматривались как огромная неэффективная и жесткая бюрократия. 40 Ожидается, что государственные органы посредством управленчества, маркетинга и конкуренции станут более эффективными, а также ориентированными на результат и ориентированными на клиентов с помощью идей, заимствованных из делового мира и открытого рынка, 41 для сокращения бюрократии и реализации видения и стратегии организации. и стремиться быть доминирующими факторами в процессе управления, а не, как раньше, центральными рамками и профессиональными стандартами.42 В Швеции эту «тенденцию» к НПМ можно было найти в политических изменениях и риторике на протяжении 1980-х годов, но она оказала влияние на муниципалитеты в 1990-х годах. 43 В правительственном сообщении в начале 1980-х годов говорилось, что «регулирование компаний и организаций должно быть сокращено, а личная свобода должна быть усилена». 44 Эти амбиции также были четко обозначены в проекте бюджета Стокгольмского муниципалитета на 1992 год. По возможности, отмена государственных монополий, должна быть конкуренция между районами деятельности, управляемыми городом, и районами, управляемыми в частном порядке.В том же проекте бюджета описывается сокращение его внутренней организации, а также изменения в различных секторах. Один из государственных секторов, который был изменен, — это сектор по уходу за детьми, деятельность которого была «реорганизована вокруг коммерческих единиц, стандартного бюджетирования и увеличения числа частных негосударственных предприятий». 45 Также предыдущий проект бюджета на 1991 год отражает эти согласования. Под заголовком «Обеспечение благосостояния» выражается идея о том, что «нет никакой цели, что все операции должны проводиться муниципалитетом».Поэтому аргументируется огромная важность поиска подходящих методов удовлетворения потребностей жителей города посредством «разнообразия, альтернатив и конкуренции». 46 Муниципалитеты, выступающие в качестве создателей рынка, не были новым явлением; однако именно степень и скорость изменений отличались от предыдущих периодов реформ.47 Тенденция к использованию НПМ в шведских муниципалитетах в целом может проявляться в разделении политики и производства, применении внутренней конкуренции и принятии системы заключения контрактов и торгов. .Эти реформы были наиболее очевидны в крупных городах, включая 40

Денхардт, Р., Денхардт, Дж., «Новая государственная служба: обслуживание, а не управление», Обзор государственного управления, т. 60, нет. 6, 2000, с. 551. 41 Поллитт, К. и др., «Новое государственное управление в Европе», Management Online Review, октябрь 2007 г .; Socialstyrelsen, Konkurrensutsättningen inom äldrevården, 2004; Норен Л., «Att göra Patient till kunder — om sjukvårdsförsäkringar och entreprenörskap» в Perspektiv på förnyelse och entreprenörskap i offentlig verksamhet, изд.Лундстрем А. и Сундин Э., Forum för småföretagarforskning, 2008, стр. 41; Хёйер, С. и Т., Форкби, «Уход на продажу: влияние нового государственного управления на защиту детей в Швеции», Британский журнал социальной работы, нет. 41, 2011, с. 97. 42 Альмквист Р. Новое государственное управление — om konkurrensutsättning, kontrakt och kontroll, Мальмё, Liber, 2006, с. 18. 43 Монтин С., «Новое государственное управление на свету», Politica, vol. 29, нет. 3, 1997, с. 268. 44 Правительственное сообщение, «Om den offentliga sektorns förnyelse», Skr.1984/85: 202, с. 6. 45 Проект бюджета, «Finansborgarrådets förslag до budget och skattesats for 1992 for Stockholms stad», Stockholms kommunfullmäktiges Handlingar 1991, стр. Inl 4. 46 Проект бюджета, «Finansborgarrådets förslag до budget och skattesats för 1991 för Stockholms stad», Stockholms kommunfullmäktiges handlear 1990, стр. 11-12. 47 Линд, Дж. И.. «Коммунер сом маркнадсскапаре», в », в« Организационный эксперимент и коммуна и ландстинг », под ред. Якобссон, Б., Стокгольм, Nerenius & Santérus Förlag AB, 1994, стр.62. 9 | Page

Стокгольм.48 Кроме того, тенденция акционирования муниципальных компаний — компаний, ранее организованных в форме обслуживания — является одним из элементов муниципальной реорганизации в Стокгольме в 1990-е годы. 1991 год, переход от социал-демократов к правым, дал также возможность частным предприятиям конкурировать в нескольких областях, ранее закрепленных за государственным сектором. 50 В течение срока полномочий правительства правого крыла с 1991 по 1994 общая цель заключалась в том, чтобы «свернуть государство» и «ослабить государственный сектор путем приватизации».51 Однако развитие НПМ не является чисто правой политикой; изменения, проводимые правительством правого крыла, нередко готовились социал-демократическим правительством52. Вышеупомянутое сообщение правительства было, например, представлено в 1984/85 г. Правительство социал-демократов. Правовые рамки отчуждения общественных жилищ Тенденции НПМ могли быть отражены в структуре правовых рамок, регулирующих государственные жилищные компании, которые начали появляться и претерпевали изменения несколько раз в течение 1990–2000-х годов.Юридическая и нормативная база для государственных жилищных компаний также была важным инструментом для управления и определения государственной ответственности за жилье. Многие муниципалитеты не решались владеть жилищными компаниями и начали распродавать свой квартирный фонд, количество случаев передачи права собственности на квартиры от муниципальных компаний к частным домовладельцам и частным жилищным ассоциациям53 увеличилось. Это произошло не только из-за неприятия риска муниципалитетами, но и из-за изменения в отношении либерального рыночного влияния на управление, когда жилища, ранее остававшиеся вне коммерческого рынка, из некоммерческих превратились в товар.54 Это изменение стало возможным благодаря значительным изменениям в правовой базе муниципальных жилищных компаний. Это не должно быть подробным исследованием юридических рамок, окружающих государственные жилищные компании, а скорее является обзором того, как изменились правовые рамки, в каком направлении это изменение пошло и как оно влияет на контекст предоставления социальных услуг. Юридический регламент можно разделить на две части; один внутренний и один внешний. Где внутренняя часть влияет на то, как компании организованы внутри по отношению к материнской компании и муниципалитету и какие возможности открываются, например, для денежных операций.Это также может повлиять на управление компанией в 48

Montin S., «New Public Management på svenska», Politica, vol. 29, нет. 3, 1997, с. 268. Форселл, А., «Företagisering av kommuner», в Organisationsexperiment i kommuner och landsting, под ред. Якобссон, Б., Стокгольм, Nerenius & Santérus Förlag AB, 1994, стр. 27. 50 Проект бюджета, «Finansborgarrådets förslag до budget och skattesats for 1992 for Stockholms stad», Stockholms kommunfullmäktiges Handlingar 1991, стр. Inl 11. 51 Монтин С., «Новое государственное управление на свету», Politica, vol.29, нет. 3, стр. 270. 52 Монтин С., «Новое государственное управление на свету», Politica, vol. 29, нет. 3, стр. 271. 53 Жилищная ассоциация — это экономическая ассоциация. Это означает, что товарищество владеет многоквартирным домом, а индивидуальный житель имеет договор на свою квартиру и может ее продать. (Процедура, не разрешенная в договоре аренды.) Это финансовая модель для людей, позволяющая им владеть своей квартирой, не обслуживая всю собственность. 54 Ramberg, K., Allmännyttan, välfärdsbygge 1850–2000, Byggförlaget, Stockholm, 2000, p.222. 10 | Стр. 49

в отношении своих арендаторов. С другой стороны, внешняя часть касается того, как отдельные части законодательства разрешают продажу и отчуждение жилищного фонда внешним сторонам, таким как физические лица и частные компании. Временная шкала правовых рамок С 1982 года арендаторы частных жилищных компаний имели преимущественную силу при приобретении своей квартиры при поддержке Закона о преобразовании (1982: 352). Затем арендаторы получили возможность создавать жилищные ассоциации для покупки здания, в котором они жили.55 В 1992 г. в Закон о преобразовании были внесены поправки, в соответствии с которыми в него были включены также арендаторы общественных жилищ. В 1999 г. был введен так называемый Stopplagen (1999: 608) 56, с помощью которого стало возможным регулировать оставшиеся государственные субсидии муниципалитетам и муниципальным жилищным компаниям. В соответствии с положениями Stopplagen муниципалитет определенным образом страдает от сокращения субсидии сектора государственного управления, если муниципалитет теряет свое контролирующее влияние в муниципальной жилищной компании в результате отчуждения акций или акций (§ 1, первый абзац 1 и 2).57 Можно сказать, что этот закон имел ограничивающее влияние на продажу муниципального жилья. В 2002 году Stopplagen был заменен на Allbolagen (2002: 102). Stopplagen и Allbolagen различаются по восприятию дивидендов и группового вклада. Согласно Стопплагену, государственные субсидии могут использоваться в качестве санкции, если компании превышают лимит дивидендов или взносов группы. Эта санкция была снята в Allbolagen, сославшись на […] местное правовое регулирование, имеющее отношение к данному контексту. Решения, принятые советом директоров [государственной жилищной компании, мой комментарий] не могут быть обжалованы на основании закона о местном самоуправлении, за исключением случаев, когда решение компании предшествовало муниципальному решению муниципального совета или городского совета.58 Это означало, что совет директоров муниципальной жилищной компании мог принять решение о слишком больших дивидендах компании без каких-либо последствий. Если только этому не предшествовало решение горсовета. Однако, что касается продажи государственного жилья, в соответствии с Allbolagen, продажа жилой недвижимости должна быть одобрена окружным административным советом. Требование, которое было отменено в 2007 году, привело к увеличению объема продажи и преобразования государственного жилищного фонда.55

Жилищное объединение — это хозяйственное объединение. Его цель — сдавать в аренду квартиры в доме товарищества на неопределенный срок. 56 Т.е. Остановить акт. 57 Boverket, Utvärdering av lagen om allmännyttiga bostadsföretag, Karlskrona, 2004, p. 22. 58 Boverket, Utvärdering av lagen om allmännyttiga bostadsföretag, Karlskrona, 2004, pp. 24-25. 11 | Стр.

В Allbolagen одно из определений государственных жилищных компаний заключалось в том, что они должны быть некоммерческими.59 Это также было пересмотрено в заменяющем его последнем законе 2010: 879, в котором компания будет вести свою деятельность в соответствии с « коммерческие принципы ».60 Это несмотря на формулировку в Законе о местном самоуправлении (1991: 900), в которой подчеркивается принцип поглощения и что местный бизнес не может быть направлен на получение прибыли. Таким образом, это обходится в действующем Законе (2010: 879) о государственных жилищных компаниях. Принципы бухгалтерского учета являются центральными для «способов управления НПМ», поскольку «введение более бизнес-подобных форм бухгалтерского учета было отмечено как одна из наиболее распространенных и центральных реформ НПМ» 61, они распространились на секторы политической организации. и согласованы со стандартами, используемыми в частном секторе.Правовые реформы затронули как внутренние, так и внешние изменения муниципальных жилищных компаний. Во-первых, муниципалитеты получили возможность продавать свой государственный жилищный фонд либо арендаторам, либо частным компаниям. Во-вторых, были сняты предыдущие ограничения на эти продажи и ограничена возможность применения государственных санкций. В-третьих, внутреннее управление муниципальных жилищных компаний в каком-то смысле стало более независимым от муниципального управления за счет исключения из принципа некоммерческой деятельности, сделанного в Законе о местном самоуправлении.В то же время дивиденды и групповые взносы, регулируемые пунктами 3, 4 и 5 в 2010 г .: 879, открывают возможность для крупных финансовых операций посредством решений городского совета. В §3 говорится, что: «максимальная сумма перевода стоимости [равна] разам капитальных вложений (средняя ставка государственного заимствования + 1 процентный пункт), что составляет максимум половину финансового результата компании. В соответствии с § 4 разрешается выплачивать финансовые дивиденды на чистую прибыль от продажи недвижимости в течение предыдущего финансового года.В § 5 говорится, в частности, что излишки «могут быть использованы для таких действий в соответствии с муниципальными жилищными условиями, которые способствуют интеграции и социальной сплоченности». Критика направлена ​​на то, что считается расплывчатым определением интеграции и социальной сплоченности. Есть опасения, что жители, живущие в муниципальных жилищах, будут финансировать арендную плату, которая находится в сфере ответственности муниципалитетов. Обязанности, которые должны финансироваться за счет муниципальных налогов, а не за счет арендной платы домашних хозяйств, проживающих в общественных жилищах.Критики утверждают, что это можно рассматривать как 59

Lag 2002: 102, § 1: 1. «Компания с ограниченной ответственностью, экономическая ассоциация или фонд [то есть]: 1. некоммерческая, 2. в своей деятельности в основном управляет жилищами, в которых жилые квартиры сдаются в аренду на правах аренды, и 3. утверждена как государственная жилищная компания». 60 Lag 2010: 879, 2 §. 61 Сахлин-Андерссон, К., Национальные, международные и транснациональные конструкции нового государственного управления, Стокгольмский центр организационных исследований, Стокгольмский университет, 2004 г., стр.10. 12 | P a g e

двойное налогообложение для тех, кто проживает в муниципальных квартирах для сдачи в аренду. Подводя итоги 2012 года, одна из муниципальных жилищных компаний, Familjebostäder AB, кратко описывает реализацию ориентировочных целей городского совета под заголовком «Качество и выбор будут развиваться и улучшаться». Качество и выбор выражается в том, сколько квартир было продано в течение года. Не дается описания того, как приватизация может иметь отношение к качеству и выбору; это отношения, которые более или менее считаются очевидными.Внутреннее управление государственных жилищных компаний меняется в сторону коммерциализации с характеристиками NPM. В то время как внешние изменения приводят к коммодификации государственного жилья, когда часть его фонда становится возможной для продажи на рынке.

Empirics Продажа государственного жилья Каким образом описанные выше изменения повлияли на предоставление муниципального жилья? Ниже приводится краткое описание некоторых секторов и того, как они претерпели изменения, как с точки зрения внутренних, так и внешних факторов.Внешние факторы Внешние эффекты лучше всего проявляются при огромной распродаже муниципального жилья. В муниципалитете Стокгольма именно жилищные ассоциации являются крупнейшими покупателями государственных квартир. Например, в 2010 году все из 7 537 проданных государственных квартир были проданы жилищным товариществам62. Цены на эти квартиры установлены по рыночной цене. То есть муниципальные жилищные компании продают квартиры арендаторам по более низкой цене, чем если бы они покупали ту же квартиру на открытом рынке.Это становится очевидным, если провести краткое сравнение квартир, проданных муниципальными жилищными компаниями жилищным объединениям «вне» рынка, с квартирами, проданными на открытом рынке. В примере, взятом из Каррторпа, пригорода к югу от Стокгольма, средняя цена квадратного метра проданной муниципальной квартиры составляет 16 313 шведских крон. 63 Средняя цена квадратного метра квартиры, построенной в то же время в том же районе, на открытом рынке составляет около 31 550 шведских крон. 64 Причине этого дают разные объяснения.Некоторые утверждают, что оценка проводится по определенным показателям, так что «продажа будет иметь финансовые условия». 65 Еще одним объяснением низкого диапазона цен на проданные государственные квартиры является то, что продается весь многоквартирный дом, а не отдельный 62

The Counties Agency, rapport 2011: 13, Bostadsmarknadsenkäten Stockholms län 2011, Länsstyrelsen Stockholms län, стр. 12. Свенска Бостадер, www.svenskabostader.se. Все суммы в этом документе указаны в шведских кронах, 1 евро приблизительно 9 шведских крон.64 Hemnet, http://www.hemnet.se, дата обращения 22.01.2013. 65 Dagens Nyheter, «Ombildning av hyresrätter inte alltid ett klipp», получено 22 января 2013 г. 13 | Стр. 63

квартиры, которые, в свою очередь, составляют стоимость квартир. Лицо, оценивающее жилище, является консультантом, работающим в оценочной фирме, но нанятым муниципальной жилищной компанией. Стоит отметить, что роль оценщика не беспроблемна. Окончательное решение о цене принимает правление муниципальной жилищной компании.А как насчет муниципального жилья? Повлияла ли на него продажа муниципального жилья? Продажа сама по себе не означает, что новые общественные жилые дома не строятся, что взвешивает потерю проданного фонда. Таблица 1. Количество квартир в государственном жилье в Стокгольме66 Год 1998 2001 2003 2005 2007 2009 2011

Количество 104 829 95 496 93 446 93 855 95 225 79 238 70 559

Однако в период с 1998 по 2011 год общее сокращение составило более более 34 000 квартир в муниципальном жилом фонде Стокгольма, от 104 829 до 70 559 квартир.67 Тенденция к снижению муниципального жилищного фонда представлена ​​в таблице выше. Тем не менее, новые дома строятся не по той же цене, что и часть жилого фонда. Если посмотреть на общий объем сдаваемых в аренду квартир в Стокгольме, включая частные, то можно увидеть общее сокращение на 41 879 квартир, с 219 972 до 178 093 квартир в период с 2000 по 2011 год.68 Похоже, что общественное жилье вряд ли будет найдено. в квартирном фонде частных домовладельцев, что имело бы место, если бы государственные квартиры были проданы частным домовладельцам.И, как упоминалось ранее, в течение 2010 года все проданные государственные квартиры были проданы жилищным товариществам. Общественные квартиры имеют тенденцию исчезать и возвращаться в форме частных кооперативных квартир.69 Это означает, что права собственности на квартиры и форма владения изменились. Форма собственности перешла от государственной к частной, а форма владения — от аренды к кооперативу. IKEA-City как решение? Несмотря на то, что в 2010 году все проданные государственные квартиры были проданы жилищным ассоциациям, муниципальное жилье также продается частным жилищным компаниям.В этих случаях форма владения по-прежнему является арендной, но владелец остается частным. В 2011 году муниципальная жилищная компания Svenska Bostäder продала 1052 квартиры в статистике Стокгольма, «Bostäder i flerbostadshus per ägarkategori», www.statistikomstockholm.se. Статистика Стокгольма, «Bostäder i flerbostadshus per ägarkategori», www.statistikomstockholm.se. 68 Statistik om Stockholm, «Bostäder i flerbostadshus per ägarkategori», www.statistikomstockholm.se. 69 Квартира, принадлежащая жилищному товариществу, описанному ранее в тексте.Точного перевода этого понятия на английский нет, так как это шведское явление. 14 | P a g e 66

67

в двух разных частях Стокгольма частной жилищной компании Primula Byggnads AB за 613 миллионов шведских крон. Это было частью соглашения, заключенного муниципальной жилищной компанией с покупателем, что означало, что Svenska Bostäder AB, в свою очередь, купила у Primula Byggnads AB 122 квартиры и детский сад за 352 миллиона шведских крон. Политическая мотивация для этого соглашения заключалась в том, что жилищный фонд должен состоять из разнообразного и смешанного круга домовладельцев и форм владения и что муниципальные жилищные компании не должны быть доминирующими домовладельцами в одном географическом районе.Комиссар города поясняет всю процедуру: «[…] Svenska Bostäder AB покупает жилье в районе, где государственные жилищные компании плохо представлены, в то время как частным домовладельцам разрешается покупать недвижимость в районе с сильным присутствием государственных жилищных компаний. Это создает рынок [арендного] жилья, который будет более разнообразным во всех его частях ».70 Другим примером являются пригороды Рогсвед и Хагсатра, к югу от Стокгольма, где большое количество домов, находящихся в муниципальной собственности, было продано жилищной компании Ikano Bostad. мебельной компанией IKEA и Ikano Fastigheter, которые, в свою очередь, принадлежат семье Кампрад.На своей веб-странице они заявляют, что «Ингвар Кампрад [основатель IKEA, мой комментарий] основал три корпоративные группы — IKEA, Ikano и Inter IKEA. В настоящее время все они работают независимо друг от друга, но все они работают в партнерстве и извлекают выгоду из опыта друг друга. 71 В 2008 году 1400 общественных квартир в Хагсатре и Рогсведе были проданы Икано Бостаду, а в 2012 году тому же покупателю было продано еще 1172 квартиры по цене 890 миллионов шведских крон. Оценка этого дела была проведена компанией Newsec (Newsec также оценивает дома, выставленные на продажу жилищным кооперативам), компанией, которая не только специализируется на оценке собственности, но также на сдаче внаем и управлении активами и имуществом.Его материнская компания Stronghold Invest владеет двенадцатью дочерними предприятиями. Одна из них, Karaul AB, специализируется на покупке, продаже, управлении и передаче собственности. Караул также оказывает консультационные услуги в области недвижимости и финансов.72 Явная политическая мотивация этих продаж, как и в описанной ранее продаже, заключалась в создании смешанных вариантов домовладельцев и различных типов жилья в этом районе. Но была и другая мотивация: эта продажа должна была принести доход продавающей компании Svenska Bostäder AB и что выручку можно было «использовать для e.г. ремонт существующей собственности и строительство нового жилья для сдачи в аренду »73. Другой вид переоборудования муниципальной собственности был произведен в результате продажи муниципальной компании CityKompaniet, которой принадлежало десять торговых центров в окрестностях Стокгольма. Вместе с некоторыми из этих торговых центров сдавались муниципальные квартиры. В 2007 году CityKompaniet были проданы Великобритании Insyn Stockholm Utlåtande, Dnr 300-1744 / 2011, ”AB Svenska Bostäders förvärv och överlåtelser av bostadsfastigheter i Hammarby Sjöstad, Kärrtorp och Bredäng”.71 IKANO Bostad, http://www.ikanobostad.se/en/About-us/Our-owners/, исключен 23.05.2013. 72 База данных Орбис, информация получена 23.05.2013. 73 Insyn Stockholm, Utlåtande, «AB Svenska Bostäders överlåtelse av fastigheter / tomt-rätter i Hagsätra до Ikano Bostad i Hagsätra AB». 15 | Стр. 70

зарегистрированная компания Boultbee на сумму около 10 миллиардов шведских крон. А если мы сосредоточимся на одном из этих торговых центров в Хёгдален, пригороде к югу от Стокгольма. Мы видим, что через четыре года, в 2011 году, компания Centerei AB, принадлежащая Королевскому банку Шотландии, покупает торговый центр примерно за 200 миллионов шведских крон.И в 2012 году он снова был выставлен на продажу, на этот раз покупателем была компания CityCon, которая купила торговый центр Högdalen примерно за 200 миллионов шведских крон.74 Продажа CentrumKompaniet была акцентирована на условно-досрочном освобождении правого крыла «Ett friare Stockholm», например «Свободный Стокгольм», который, среди прочего, подчеркивает, что подход города к продаже недвижимости в целом должен быть более открытым. Продажа была политически мотивирована аргументами, что продажа приведет к: усилению конкуренции, что владения недвижимостью муниципалитета будут и дальше улучшаться и концентрироваться на их основном бизнесе и что новый владелец намеревается продолжать инвестировать в пригородные районы.Они также заявляют, что «[я] также ясно, что планы нового владельца по улучшению и инвестициям в торговые центры пригородных районов соответствуют видению Стокгольма об устойчивом росте и продолжении экономического развития в пригородах». 75 Внутренние факторы В 2010 году были совершены крупные денежные операции от муниципальных жилищных компаний до муниципалитета Стокгольма. Пункты 3, 4 и 5 открывают возможность перечисления крупных сумм в муниципальный бюджет. В особенности §5 подвергался критике за расплывчатость.В заявлении городского совета Стокгольма показано, что по результатам 2011 финансового года от трех муниципальных жилищных компаний муниципалитету было переведено более миллиарда шведских крон. Таблица 2. Передача общей стоимости от муниципальных жилищных компаний в Стокгольме, основанная на 2011 финансовом году. В миллионах шведских крон (SEK) 76 Компания

§5

§4

Svenska Bostäder Familjebostäder Stockholmshem

155 355 160 670

238 257 100 595

Общая сумма дивидендов

1 265 миллионов шведских крон

Этому переводу способствовала пересмотренная правовая структура Закона 2010: 879.Однако приведенные выше числа показывают только дивиденды, относящиеся к § 4 и 5. Дивиденды согласно § 3 еще не начислены. Линдблад, Дж., Хейман, Л., Полесье, Т., «När centrumanläggningar byter ägare», rapport, Handelshögskolan Göteborgs university, 2012. 75 Insyn Stockholm, utlåtande, Försäljning av aktierna i CentrumKompaniet i Stockholm. 76 Insyn Stockholm, Utlåtande 2012: 73 RI (Dnr 123-108 / 2012) «Minoritetsåterremiss av delar av årsredovisning 2011 med upföljning av budget for Stockholms stad avseende värdeöverföring from bostadsbolagen», получено: 2013.22.01. 16 | Стр. 74

Обсуждение Этот документ, целью которого является критическое описание и анализ развития муниципального жилищного строительства в Стокгольме, открывает для обсуждения в самых разных направлениях. Развитие социального обеспечения в виде государственного жилья изменилось за последние двадцать лет. Большая часть фонда была переведена из общественной в частную сферу без замены значительной потери жилья. Самоограничение государственного сектора Эмпирический материал показывает тенденцию к снижению муниципальных общественных домов.Общая численность населения сократилась более чем на 34 270 квартир за 13 лет. Согласно эмпирическим данным, произошло перераспределение активов государственного жилья от государственных субъектов в частную сферу. А большая часть государственного жилья была продана частным лицам в форме жилищных товариществ. Чтобы это произошло, муниципалитет и государство действительно сыграли важную роль посредством правовых реформ и модификаций правовой базы, позволяющих осуществлять процессы, напоминающие накопление путем лишения собственности.Однако это изменение часто является сдвигом в одном направлении в пользу приватизации. Посредством этих реформ муниципалитет ограничивает сферу своей деятельности. И с продолжением аналогичного развития возможности государственного сектора для реализации крупных проектов и реформ будут сокращаться. Например, масштабные жилищные реформы, осуществленные в послевоенный период, будет трудно воспроизвести, поскольку муниципалитеты больше не владеют такими активами в той же степени. Поиск аренды? Продаваемые общественные жилые дома постоянно оцениваются по рыночной цене, и оценка проводится участниками, имеющими имущественные интересы на рынке недвижимости.Такие актеры, как Newsec. Эта или аналогичные компании нанимаются муниципалитетом для проведения оценки продаж жилищным ассоциациям, а также продаж другим частным домовладельцам. Как было показано ранее, Newsec вместе со своими дочерними компаниями работает в сфере недвижимости. Какими же могут быть последствия, если такая компания проводит оценку государственных активов? Кроме того, частные лица получают прибыль от продажи государственных квартир, поскольку они продаются по рыночной цене. Это может привести к поиску ренты, когда общественная квартира покупается по рыночной цене и продается по рыночной цене на открытом рынке.Прежние функции социального обеспечения, построенные на государственные деньги, становятся возможностями для нескольких людей. Накопление путем отчуждения? Но можем ли мы действительно увидеть перераспределение ресурсов, о котором говорит Харви, о том, где он утверждает, что избыточный накопленный капитал помещается в декоммодифицированные активы? Как мы можем к этому относиться, когда большой 17 | P a g e

Большинство бывших государственных квартир проданы небольшим жилищным ассоциациям, главная цель которых — не инвестировать сверх накопленного капитала? Однако часть жилого фонда также была продана частным компаниям, одной из которых является крупнейшая в мире мебельная компания IKEA.Государственные активы, которые ранее не были на открытом рынке, внезапно выставляются на продажу и работают как актив для размещения сверх накопленного капитала. В другом примере, описывающем, как государственные торговые центры были проданы крупной компании Boultbee, мы видим, что всего через четыре года его перепродали. За пять лет компанию трижды покупали три разные компании. Это открывает возможность обсуждения временных рамок и долгосрочного владения. Когда целью владельца является накопление капитала в краткосрочной перспективе, как это повлияет на владельцев магазинов, нанимающих коммерческие помещения, или жителей, живущих в квартирах, соединенных с этими торговыми центрами.Другой пример, когда муниципальная жилищная компания Svenska Bostäder AB заключила «сделку обмена» с частной жилищной компанией Primula Bygnads AB, показывает интересную разницу в ценах между жилищами, купленными Svenska Bostäder, и жилищами, купленными Primula Byggands AB. За 122 квартиры (плюс детский сад) Svenska Bostäder AB заплатила 352 миллиона шведских крон. За 1052 квартиры Primula заплатила 613 миллионов шведских крон. Конечно, это требует более тщательного анализа, поскольку между двумя зданиями могут быть существенные различия, составляющие разницу в цене.Тем не менее, просто глядя на разницу в цене и количестве квартир, возникают вопросы о поиске арендной платы и процессе оценки. Дивиденды и благосостояние? Однако поведение муниципалитета Стокгольма небезупречно. Особенно, если речь идет об огромных дивидендах от жилищных компаний. Большие дивиденды, как правило, являются краткосрочным способом пополнения муниципального бюджета. Большая часть распределения основана на отчуждении жилищного фонда. Этот запас ограничен и в какой-то момент закончится.Если эта «дивидендная тенденция» продолжится, это будет означать, что все меньше и меньше арендаторов государственного жилья будут финансировать за счет арендной платы ту часть дивидендов, которая не основана на продаже акций. Это также актуальный вопрос, должны ли арендаторы общественных жилищ за счет арендной платы финансировать то, что считается муниципальной ответственностью? Структура жилья как социального обеспечения меняется. Не только по количеству квартир, но и по составу государственной жилищной компании.Когда в 2010 году было отменено положение о некоммерческой деятельности, муниципальные жилищные компании стали меньше отличаться от частных домовладельцев. Если предполагается, что муниципальные жилищные компании должны соответствовать требованиям, аналогичным требованиям частных домовладельцев, то какова же тогда цель муниципальных жилищных компаний в проведении ремонтных работ? Коммунальное жилье предоставляет меньше 18 | Стр.

квартир и их структура не в той же степени обусловлены социальной ответственностью. Вдобавок принципы NPM — помните, что арендатор — это клиент, а не арендатор — оказали огромное влияние.В связи с тем, что государственных квартир становится все меньше и меньше, обеспечение жильем превращается из общественной ответственности в частную. Когда частные квартиры, распределяемые на рынке, рассматриваются как основной способ найти квартиру и жилье. Тенденция, требующая капитала и финансовых ресурсов от тех из нас, кто хочет (или, скорее, нуждается) в поиске жилья.

Дальнейшие обсуждения Мне известно о разрастающемся характере этой статьи, которая открывает множество различных вопросов.Можно, например, затронуть вопрос о том, как приватизация препятствует прозрачности жилищных компаний. Государственные предприятия регулируются принципом публичной прозрачности, который дает гражданам представление о деятельности компании. Такая возможность отсутствует в частных компаниях, и когда государственные компании приватизируются или организовываются таким образом, чтобы имитировать частные компании, существует риск нарушения прозрачности. Подобная структура рынка государственного жилья могла бы облегчить его приватизацию.По сравнению с другими сферами благосостояния, такими как здравоохранение, это материальный актив, и рынок недвижимости уже существует. Это функция благосостояния, предложение которой сокращается. После этого люди попадают на открытый рынок в поисках квартиры для покупки. А на открытом рынке порог входа выше, чем на рынке аренды. Это связано с тем, что для приобретения теперь частных квартир необходима покупная цена. Джим Кемени утверждает, что: «Аренда распределяет стоимость жилья как процент от среднего дохода на протяжении всей жизни, тогда как занятие собственником концентрирует их на ранних этапах жизненного цикла.». 77 Каковы могут быть долгосрочные социологические последствия такого изменения, когда для поиска квартиры требуется большее количество финансовых ресурсов?

.

Кемени, Дж., «Сравнительное жилищное строительство и социальное обеспечение: теоретическое обоснование взаимосвязи», Журнал жилищного строительства и антропогенной среды, нет. 16, 2001, с. 62. 19 | Стр. 77

Источники Альмквист, Роланд, Новое государственное управление — om konkurrensutsättning, kontrakt och kontroll, Мальмё, Либер, 2006. Бауман, З., Det Individualiserade samhället, Уддевалла, Дайдалос AB, 2002.Бенгтссон, Б., «Жилье как социальное право: последствия для теории государства всеобщего благосостояния», Скандинавские политические исследования, т. 24, вып. 4, 2001. Бореус, К., «Сдвиг вправо: неолиберализм в аргументации и языке в шведских публичных дебатах с 1969 года», Европейский журнал политических исследований, № 31, стр. 257–286, 1997. Boverket , ”Utvärdering av lagen om allmännyttiga bostadsföretag”, Карлскрона, 2004. Брунссон, Н., Ромбах, Б., Går det att spara ?: Kommunal колеблется в условиях стагнации, Лунд, Докса, 1982.Бэк, Х., När krisen kom, Företagsekonomiska Instituten, Стокгольмский университет, 1993. Дагенс Нюхетер, «Ombildning av hyresrätter inte alltid ett klipp», дата обращения 22.01.2013. Дальгрен П., Kommunerna som företagsägare: aktiv koncernledning i kommunal regi, Ds departementsserien, Regeringskansliet, Стокгольм, 1992. Денхардт, Р., и Денхардт, Дж., «Новая государственная служба: служение, а не руководство», Обзор государственного управления , т. 60, нет. 6, 2000. Проект бюджета: «Финансовые средства от финансирования до бюджета и скаттесов на 1992 год для стадиона Стокгольма», Stockholms kommunfullmäktiges Handlingar, 1991.Проект бюджета, «Finansborgarrådets förslag до budget och skattesats för 1991 för Stockholms stad», Stockholms kommunfullmäktiges Handlingar, 1990, Эспинг-Андерсен, Гёста, Три мира благосостояния, капитализм, Нью-Джерси, Princeton University Press, 1990. Fougner, T. государство, международная конкурентоспособность и неолиберальная глобализация: есть ли будущее за пределами «состояния конкуренции»? 32, 2006. Гэлбрейт, Дж. К., История экономики, 3-е изд., Лондон, Penguin Books, 1991.Гратцер, Карл, неопубликованная статья, представленная в Стокгольмской школе экономики, 2013.01.22. Gratzer K. et al., «Privata Sverige: Statligt företagsägande och privatisering från ett östeuropeiskt perspektiv» в книге «История бизнеса в Швеции: Näringslivshistoria i Sverige», 2011. Гратцер, К., Эрминг, Дж., Лакомаа, Е., Решения о приватизации ». и приватизационные процессы », предстоящее исследование. Грюнинг, Гернод, «Происхождение и теоретические основы нового государственного управления», Международный журнал государственного управления, №4, 2001. 20 | P a g e

Правительственное сообщение, «Om den offentliga sektorns förnyelse», Skr. 1984/85: 202. Харви, Дэвид, спутник капитала Маркса, Лондон, Verso, 2010. Харви, Дэвид, Новый империализм, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2003 Hatje, Ann-Katrin., Bostadspolitik på förändrade villkor, en studie om den statliga bostadspolitikens mål och medel под 1940 — och 1950 — talen, Kungliga tekniska högskolan, 1978. Хайек, Ф., «Экономическая свобода и представительное правительство» Четвертая лекция памяти Винкотта, прочитанная в Королевском обществе искусств, опубликованная для Фонда Винкотта, 1973.Хедман, Э., Den kommunala allmännyttans history, Boverket, 2008. Хёйер, С., Т., Форкби, «Уход за покупателями: влияние нового государственного управления на защиту детей в Швеции», Британский журнал социальной работы, нет. 41, 2011 IKANO Bostad, http://www.ikanobostad.se/en/About-us/Our-owners/, выведен на пенсию 23.05.2013. Insyn Stockholm, Utlåtande, Dnr 300-1744 / 2011, ”AB Svenska Bostäders förvärv och överlåtelser av bostadsfastigheter I Hammarby Sjöstad, Kärrtorp och Bredäng”, http://insyn.stockholm.se/kf 2011/doc8 ument / Дагорднинг / 43/43% 20u11159.pdf, дата обращения 23.05.2013. Insyn Stockholm, Utlåtande 2012: 73 RI (Dnr 123-108 / 2012) «Minoritetsåterremiss av delar av årsredovisning 2011 med upföljning av budget for Stockholms stad avseende värdeöverföring from bostadsbolagen», http://www.insyn.stock. se / insynTransFrameMain.aspx? id = 4 & nodeid = 498790 получено: 22.01.2013. Insyn Stockholm, Utlåtande », AB Svenska Bostäders överlåtelse av fastigheter / tomt-rätter i Hagsätra till Ikano Bostad i Hagsätra AB» http://insyn.stockholm.se/insynTransFrame.aspx? id = 4 & node id = 498798, получено 23.05.2013. Insyn Stockholm, utlåtande, Försäljning av aktierna i CentrumKompaniet i Stockholm AB samt ändring av bolagsordningen, http://www.insyn.stockholm.se/insynTransFrame.aspx?id=4&nodeid=225103, дата обращения 23.05.2013. Якобссон, Бенгт (редактор), Organisationsexperiment i kommuner och landsting, Stockholm, Nerenius & Santérus Förlag AB, 1994. Кантола, А., Зеек, Х., «Распространение менеджмента в политику: Майкл Портер и политическое использование менеджмента. Консультации », Обучение менеджменту, т.42, нет. 1, стр. 25–47, 2010 г. Кемени, Дж., «Корпоративность и жилищные режимы», Жилье, теория и общество, том 23, № 4, с. 1, 2006. Кемени, Дж., «Сравнительное жилищное строительство и социальное обеспечение: теоретическое обоснование взаимосвязи», Журнал «Жилье и искусственная среда», № 1, с. 16, 2001, с. 62. Law 2010: 879. Закон 2002: 102. Линдблад, Дж., Хейман, Л., Полесье, Т., «När centrumanläggningar byter ägare», раппорт, Handelshögskolan Göteborgs university, 2012. 21 | Стр.

Маркс, Карл, Капитал, том I, Лондон, Penguin Books, 1976.База данных Орбис, информация получена 23.05.2013. Ramberg, Klas, Allmännyttan, välfärdsbygge 1850–2000, Byggförlaget, Stockholm, 2000. Magnusson, T., L., & Andersson, R., «Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrät, 1995 — Stockholms» Institutet för bostads- och urbanforskning, Уппсальский университет, 2008. Монтин Стиг, «Новое государственное управление на свету», Politica, vol. 29, нет. 3, 1997. Норен Л., «Att göra Patient till kunder — om sjukvårdsförsäkringar och entreprenörskap» в Perspektiv på förnyelse och entreprenörskap i offentlig verksamhet, ed.Лундстрем А. и Сундин Э., Forum för småföretagarforskning, 2008. Пек, Дж., Конструкции неолиберального разума, Нью-Йорк, Oxford University Press, 2010. Поллитт, Кристофер и др., «Новое государственное управление в Европе», Обзор управления онлайн, октябрь 2007 г. Салин-Андерссон, Керстин, Национальные, международные и транснациональные конструкции нового государственного управления, Стокгольмский центр организационных исследований, Стокгольмский университет, 2004 г. Сивербо, С., Реформатор и реглер. Om att spara och förändra i offentliga organisationer, Förvaltningshögskolan, Göteborgs university, 2001.Статистическое управление Швеции (SCB), Den offentliga sektorn Bokslut för verksamhetsåret 2001, Örebro, 2002. Statistik om Stockholm, Bostäder i flerbostadshus per ägarkategor », www.statistikomstockholm.se. Svenska Bostäder, Senaste status, http://www.svenskabostader.se/sv/Om-oss/Ombildningar-tillbrf/Senaste-status/?address=KÄRRTORP&showstatus=Såld&sortfield=5, получено 22.01.2013 .. Агентство графств. Bostadsmarknadsenkäten Stockholms län 2011 », раппорт 2011: 13 Länsstyrelsen Stockholms län, 2011.Национальный совет по вопросам здравоохранения и социального обеспечения, «Konkurrensutsättningen inom äldrevården», 2004. Утверждения и статистика, Стокгольмский стадион, «Утвардеринг ав де kommunala bostadsbolagens försäljningar до bostadsrätren äldrevården», 2004 г. Стр.

Страница не найдена — Утреннее Солнце

  • Новости
    • Новости
    • Местные новости
    • Преступность и общественная безопасность
    • Бизнес
    • Здоровье
    • Коронавирус
    • Проверка фактов
    • Dataworks
    • Michigan News
    • Национальные новости
    • Выборы
  • Спорт
    • Спорт
    • MIPrepZone
    • Колонны спортивные
    • Львов / НФЛ
    • Тигры / MLB
    • Поршни / NBA
    • Ред Уингз / НХЛ
    • Колледж
  • Развлечения
    • Развлечения
    • Развлечения
    • ТВ Списки
    • Рестораны, еда и напитки
    • Пригородная жизнь
    • Домашние и животные
    • Персональные технологии
    • Жизнеспособность: активные пожилые люди
    • Комиксы
    • Пазлы
  • Мнение
  • Некрологи
  • Торговая площадка
    • Торговая площадка
    • Бизнес-справочник
    • Вакансий
    • Руководство для покупателей из Среднего Мичигана
    • Сегодняшняя реклама
  • Инструменты
    • Написать письмо в редакцию
    • Подать новость Подсказка
    • Политика комментариев
    • Конкурсы
    • Особые разделы
  • Выйти
  • Войти
  • Подписаться
  • Подпишитесь на рассылку новостей
  • Электронная версия
  • Выйти
  • Новости
    • Новости
    • Местные новости
    • Преступность и общественная безопасность
    • Бизнес
    • Здоровье
    • Коронавирус
    • Проверка фактов
    • Dataworks
    • Michigan News
    • Национальные новости
    • Выборы
  • Спорт
    • Спорт
    • MIPrepZone
    • Колонны спортивные
    • Львов / НФЛ
    • Тигры / MLB
    • Поршни / NBA
    • Ред Уингз / НХЛ
    • Колледж
  • Развлечения
    • Развлечения
    • Развлечения
    • ТВ Списки
    • Рестораны, еда и напитки
    • Пригородная жизнь
    • Домашние и животные
    • Персональные технологии
    • Жизнеспособность: активные пожилые люди
    • Комиксы
    • Пазлы
  • Мнение
  • Некрологи
  • Торговая площадка
    • Торговая площадка
    • Бизнес-справочник
    • Вакансий
    • Руководство для покупателей Среднего Мичигана
    • Сегодняшняя реклама
  • Инструменты
    • Написать письмо в редакцию
    • Подать новость Подсказка
    • Политика комментариев
    • Конкурсы
    • Особые разделы
  • Выйти
  • Войти
  • Подписаться
  • Подпишитесь на рассылку новостей
  • Электронная версия
  • Выйти
  • Подпишитесь на рассылку новостей
  • Электронная версия
  • Facebook
  • Твиттер
  • Instagram
  • RSS
  • О нас
    • Свяжитесь с нами
    • Группа новостей СМИ
    • Работай с нами
  • Рекламные разделы
    • Автомобили
    • Объявления
    • Вакансий
    • Объявления о недвижимости
  • Как рекламировать
    • MediaNews Group Advertising
    • Разместить объявление
    • Запрос на рекламу
  • Как нас найти на других платформах
    • Рассылка новостей
    • Электронная версия
    • Приложение для iOS
    • Приложение для Android
  • Служба поддержки клиентов
    • Абонентское обслуживание
    • Поделитесь своими новостями
    • Заказать репринт фото
  • Партнеры
    • Макомб Дейли
    • Daily Tribune
    • Oakland Press
  • Авторские права 2021 MediaNews Group, Inc.
  • Условия использования
  • Политика конфиденциальности
  • Политика в отношении файлов cookie
  • Арбитраж
  • Группа МедиаНьюс
  • Сайт работает на WordPress.com VIP

Закрывать

Что такое RAD? Взгляд на частный менеджмент NYCHA Move

Подпишитесь на « THE CITY Scoop », нашу ежедневную рассылку новостей, в которой мы отправляем вам подобные истории с утра.


К концу этого года более 15 000 квартир в системе государственного жилищного строительства Нью-Йорка будут находиться в частной собственности.

Это почти 9% всех квартир, принадлежащих Управлению жилищного строительства Нью-Йорка.

Переход осуществляется через крупную федеральную жилищную программу под названием «Демонстрация помощи в аренде» или RAD. Он был создан в годы правления Обамы, чтобы позволить местным органам власти получать финансирование на модернизацию государственного жилья, при этом получая государственные субсидии для арендаторов с низкими доходами.

Всего Нью-Йорк планирует перевести почти треть своего государственного жилищного фонда, около 62 000 квартир, в частное управление.

Преобразования происходят по мере того, как NYCHA борется с проблемами, которые включают хронических паразитов, безудержную плесень и свинцовую краску, миллиарды долларов на срочно необходимый ремонт — и все это в то время, как Управление жилищного строительства работает под надзором федерального наблюдателя.

Так что же происходит, когда жилищное управление передает свои здания в частное управление? Вот что вам нужно знать:

И, пожалуйста, жильцы NYCHA: Расскажите нам, что еще вы хотите знать о RAD! Прокрутите до конца, чтобы узнать, как задавать вопросы.

Что такое RAD?

RAD — это национальная программа, введенная в действие в 2012 году, которая позволяет государственным жилищным агентствам изменить способ получения денег от федеральных органов — перейти с Раздела 9 (способ финансирования собственности, принадлежащей NYCHA), на Раздел 8 (программа, финансирующая частные помещики).

Раздел 8 позволяет NYCHA привлекать частное финансирование и управление недвижимостью, сохраняя при этом столь необходимое федеральное финансирование.

Чтобы немного запутать ситуацию, Нью-Йорк комбинирует RAD с другой федеральной жилищной помощью.NYCHA переименовало весь пакет PACT — Permanent Affordability Commitment Together.

Итак, если вы слышали о PACT, это версия RAD для Нью-Йорка.

Почему Нью-Йорк переходит на RAD?

NYCHA нужна тонна денег.

Новый председатель Жилищного управления Грегори Расс недавно заявил, что государственному жилищному фонду города сейчас требуется 40 миллиардов долларов на улучшение физического состояния. Это 40 миллиардов долларов на сломанные лифты, протекающие крыши, устаревшие котлы и трубы и многое другое.

По мнению Русса и мэра Билла де Блазио, RAD играет огромную роль в поиске способа застраховать государственный жилищный фонд города до того, как он полностью рухнет.

Грегори Расс покидает Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса и возглавит NYCHA. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса

Русс — активный сторонник передачи государственного жилья частным застройщикам. Он уже делал это раньше в Кембридже, штат Массачусетс, и Миннеаполисе, штат Миннесота.

Виктор Бах из Общества общественных работ (CSS), давний аналитик жилищной политики, сказал, что у города мало выбора, потому что RAD — «единственное лекарство, которое предлагает Вашингтон».

«Это немного похоже на ситуацию человека, у которого диагностировали рак и который задается вопросом, следует ли им принимать химиотерапию», — сказал он. «Никто не хочет химиотерапии. Но это может быть единственный способ решить проблему ».

Так будет ли государственное жилье по-прежнему … государственным?

Да и нет.В том смысле, что частные компании будут управлять недвижимостью, да, RAD-PACT — это форма приватизации.

Но здания, преобразованные с помощью RAD-PACT, по-прежнему будут принадлежать NYCHA и подпадать под действие федеральных законов и постановлений, касающихся государственного жилья, таких как ограничение арендной платы до одной трети дохода семьи. Частные фирмы будут управлять ими на основе долгосрочной аренды.

Это «форма частичной приватизации», согласно справочнику, выпущенному Обществом юридической помощи, CSS и Enterprise Community Partners совместно с RAD Roundtable, группой лидеров-резидентов NYCHA и защитников жилья.

Бах сказал, что жилищное управление не может избежать слова «П». «NYCHA не любит называть это приватизацией, но верно — независимо от того, насколько большую роль играет NYCHA после преобразования, — для того, чтобы пользоваться преимуществами RAD, оно должно быть в частных руках», — сказал он.

Я нахожусь в здании, находящемся под угрозой исчезновения. Что меня ждет?

Несколько ключевых деталей, которые следует знать перед переключением частного управления, согласно справочнику RAD:

• Вы будете платить арендную плату новой группе управления — и вы также подпишете с ними новый договор аренды.Уведомления о выселении также будут поступать от нового руководства, а не от NYCHA.
• Арендная плата будет установлена ​​в размере 30% от дохода семьи. Если это больше, чем вы платите сейчас, ваша арендная плата увеличится через пять лет.
• Каждый, кто находится в вашем текущем договоре аренды, имеет право остаться после преобразования. Однако любой взрослый, желающий присоединиться к вашему договору аренды, должен будет пройти проверку на наличие судимости.
• NYCHA надеется, что все ремонтные работы будут проводиться без переезда жильцов. Но иногда арендаторов могут временно переселить — и они будут иметь право вернуться.

Когда это произойдет?

Некоторые жилищные комплексы уже переданы в частную собственность. Первым городским комплексом, прошедшим процедуру RAD в 2016 году, стал Ocean Bay in The Rockaways с 1395 квартирами. С тех пор тысячи других единиц были преобразованы в Бронксе и Бруклине.

Ожидается, что к марту группа комплексов в Бруклине, включающая 2625 квартир, будет передана частным управляющим.

NYCHA сообщило, что к концу июня еще один пакет в Манхэттене перейдет под новое руководство.В эту группу входит 1718 квартир.

И другие уже в пути. К концу 2020 года, по заявлению NYCHA, еще 5908 квартир, расположенных в десятках зданий в Бруклине и Верхнем Манхэттене, перейдут в новое частное управление. Эти комплексы включают реки Гарлем I и II, дома Вильямсбург и обширные комплексы Linden и Boulevard в Восточном Нью-Йорке.

Места для остальных преобразований RAD еще не объявлены, но агентство заявило, что все они будут завершены к 2028 году.

Что думают об этом арендаторы в RAD Developments?

В Ocean Bay руководство арендаторов любит перемены. Лидер ассоциации арендаторов Лолита Миллер часто говорила об улучшениях в комплексе, рассказывая Bloomberg News в 2018 году: «Он стал раем».

Она также появилась в мэрии NYCHA в прошлом году в Fulton Houses, чтобы развеять опасения по поводу частного управления.

Но много опасений вызывают и комплексы, переделанные с помощью RAD. Прозрачность в отношении ремонтных работ в Ocean Bay исчезла из-за частного управления.А после того, как проект переведен на RAD, арендаторы больше не защищены федеральным наблюдателем, назначенным в прошлом году, или соглашением об удалении плесени под надзором суда.

Афуа Атта-Менса, исполнительный директор организационной группы Community Voices Heard, сказала, что слышит то же самое от многих арендаторов государственного жилья, когда они говорят о RAD.

«Страх», — сказала она. «Отсутствие ясности и — что это значит для меня?»

Некоторые из самых больших вопросов связаны с долгосрочной доступностью: останется ли арендная плата низкой даже после преобразования? Арендаторы также обеспокоены тем, будут ли крупные ремонтные работы, такие как ремонт крыш и котлов, выполняться в рамках RAD-PACT, и будут ли сотрудники NYCHA защищены частным управлением.

Атта-Менса подчеркнула более серьезную проблему для NYCHA: отсутствие доверия.

«Я не знаю никого, кому приходилось иметь дело с NYCHA — будь то выборное должностное лицо, рабочий, житель — у кого не было бы ужасных историй о жилищном управлении», — сказала она.


У вас есть вопросы об изменениях RAD-PACT в NYCHA? Или вы живете в переоборудованном комплексе и хотите поделиться своей историей? Ждем вашего ответа. Напишите нам по адресу [email protected], или позвоните, отправьте текстовое сообщение, Signal или WhatsApp 718-866-8674, или заполните форму ниже.

Хотите переиздать эту историю? См. Наши правила переиздания .


ПОДДЕРЖКА ГОРОДА

Вы только что дочитали еще один рассказ из ГОРОДА.

Нам нужна ваша помощь, чтобы сделать ГОРОД таким, каким он может быть.

Пожалуйста, подумайте о том, чтобы присоединиться к нам в качестве члена сегодня.

ПОЖЕРТВОВАТЬ СЕГОДНЯ!

Приватизация государственного жилья

Построенный в 1971 году, Landsman Gardens был первым семейным комплексом государственного жилья, предложенным в округе Кларк.

После многих лет недофинансирования Landsman Gardens пришел в упадок. Сообщения об асбесте, свинцовой краске и повреждении водой сильно пострадали.

В прошлом году объем государственного жилья в округе Кларк упал с 2755 единиц до 2651, но не из-за аварийного состояния. Снижение количества квартир является прямым результатом Демонстрационной программы помощи в аренде или RAD — программы, которая позволяет частным компаниям управлять государственным жильем и восстанавливать его в обмен на налоговые льготы и субсидии.

Сегодня ветхое государственное жилье в округе Кларк, такое как Ландсман Гарденс, выпотрошено, и у жителей теперь есть новые кухни, новая техника и новые полы. Единицы были реконструированы примерно за 235 000 долларов каждая.

Комплекс из 100 квартир символизирует новую модель управления государственным жильем — приватизацию в целях сохранения.

Идея состоит в том, что частные менеджеры и компании лучше подготовлены для управления жильем. Частные операторы будут иметь доступ к частному капиталу для восстановления собственности.То есть государственному жилью больше не придется так сильно полагаться на федеральное финансирование для обеспечения базового обслуживания.

Министерство жилищного строительства и городского развития США начало продвигать программу RAD на местных жилищных властях через веб-семинары в 2011 году. Сначала Ампаро Гамазо, исполняющий обязанности исполнительного директора Регионального жилищного управления Южной Невады (SNRHA), скептически отнесся к программе. . Но у жилищного управления было мало вариантов, и они подали заявку на участие в программе в течение первого года, о котором было объявлено.Поскольку Landsman Gardens столкнулся с множеством проблем, чиновники жилищного управления опасались, что квартиры станут непригодными для проживания, если ремонт будет откладываться и дальше.

«HUD больше не может делать это в одиночку. Наша недвижимость устарела и устарела », — сказал Ампаро. «Мы продлеваем срок эксплуатации недвижимости еще на 30 лет».

Сработало. Агентство SNRHA переоборудовало вторую государственную жилую недвижимость, Vera Johnson Building B, в переоборудование RAD. Жилищное управление подавало заявки на переоборудование RAD по одному, пока в конечном итоге не представило половину своей инвентаризации государственного жилья.

«Мы подопытные кролики», — сказал Ампаро. «Фактически, мы одни из первых, кто запустил эту программу».

Тем не менее, SNRHA перешло на RAD по частям, от здания к зданию. Восемь зданий общей площадью 788 единиц прошли радиофизию.

После утверждения заявок SNRHA заключает соглашения с RAD, которые предназначены для того, чтобы квартиры оставались доступными для арендаторов с низким доходом до 15 лет с расширенным периодом доступности 35 лет, в общей сложности 50 лет.По прошествии этих 50 лет статус доступности единиц остается неопределенным.

Программа RAD позволяет передавать государственное жилищное имущество коммерческим компаниям для содействия частным инвестициям за счет налоговых льгот до тех пор, пока местное управление государственного жилищного строительства «сохраняет свою долю в собственности».

В округе Кларк SNRHA позаботился о том, чтобы некоммерческие, а не коммерческие компании, занимающиеся недвижимостью, взяли на себя ведущую роль в проекте. Ампаро сказал, что нельзя больше доверять некоммерческим организациям, которые будут защищать интересы жителей.

«Инвесторы, которых мы слышим из частного сектора, они здесь, чтобы делать деньги. Они не собираются поддерживать доступность этих единиц », — сказал Ампаро. «Им нужна квартира, которую они хотят купить дешево, они хотят арендовать дорого и хотят продавать дорого».

Landsman Gardens теперь находится под управлением компании по управлению недвижимостью Cornerstone Residential, а Vera Johnson B находится под управлением HAND Property Management Corporation, некоммерческой организации по развитию, строительству и управлению недвижимостью, которая строит доступные квартиры для сообществ с низкими доходами.

«RAD сняла множество ограничений», — сказал Ампаро. «Удалив эти вложения, мы сможем получить налоговые льготы через жилищное подразделение штата Невада, а затем мы сможем искать другие виды финансирования».

Например, некоторые жилищные проекты RAD, такие как Vera Johnson B, теперь имеют право на участие в программе HOME Investment Partnerships, которая представляет собой гранты, выделяемые некоммерческим организациям, которые хотят развиваться и строить.

Несмотря на то, что теперь их деятельность осуществляется в частном порядке, и HUD, и SNRHA осуществляют надзор за программой.SNRHA не только продолжает владеть недвижимостью RAD, но также определяет, кто получает доступ к государственному жилью, через список ожидания.

В Южной Неваде 9831 семья находится в очереди на получение государственного жилья — это почти в четыре раза больше семей, чем количество единиц государственного жилья. Почти 90 процентов из них считаются семьями с крайне низким доходом, 63 процента из них — афроамериканские семьи, а 53 процента из тех, кто находится в списке ожидания, — это семьи с детьми.

Ветхость старых зданий растет быстрее, чем правительство может их исправить.Предполагаемый объем невыполненных работ по техническому обслуживанию в настоящее время составляет более 26 миллиардов долларов. По данным HUD, годовой бюджет на ремонт государственного жилья составляет менее 2 миллиардов долларов.

Актуальность решения этой проблемы с финансированием только возросла, поскольку администрация Трампа требует сокращения на миллиарды долларов программ государственного жилищного строительства.

Администрация Обамы впервые запустила RAD семь лет назад, и, хотя программа пользуется поддержкой обеих партий, передача государственного жилья частным организациям не прошла без разногласий, поскольку некоторые эксперты по жилищному строительству опасаются, что жители будут перемещены, как только они останутся в доме. милосердие помещиков.

22 марта Счетная палата правительства выпустила 72-страничный отчет, в котором говорится, что HUD не систематически использует свои системы данных для отслеживания последствий преобразования RAD
для домашних хозяйств, таких как изменения в арендной плате и доходе, или для мониторинга мер защиты жителей, таких как право вернуться в преобразованную собственность.

Карен Даниэльсен-Ланг, профессор Школы государственной политики и лидерства UNLV, сказала, что многие эксперты обеспокоены тем, что, как только правительство потеряет полный контроль над государственным жилищным фондом, они могут в конечном итоге потерять доступное жилье для наиболее уязвимых слоев населения с низкими доходами.

«Правительство в основном отказывается от государственного жилищного бизнеса с точки зрения государственной собственности на здания», — написал Даниэльсен-Ланг в электронном письме. «Я считаю, что в долгосрочной перспективе это может быть не очень хорошо, поскольку у правительства не будет доступа к этим установкам, как в прошлом. В краткосрочной перспективе это, очевидно, позволяет провести столь необходимый ремонт старых многоквартирных домов ».

организаций владеют акциями в Denbury Resources Inc.(NYSE: DNR)?

Группы крупных акционеров Denbury Resources Inc. (NYSE: DNR) имеют власть над компанией. Инсайдеры часто владеют значительной долей более молодых, более мелких компаний, в то время как крупные компании, как правило, имеют в качестве акционеров учреждения. Компании, которые были приватизированы, как правило, имеют низкий уровень владения инсайдерами.

Рыночная капитализация Denbury Resources составляет 805 млн долларов США, поэтому мы ожидаем, что некоторые институциональные инвесторы заметят акции. На диаграмме ниже мы видим, что институциональные инвесторы купили компанию.Мы можем увеличить масштаб различных групп владельцев, чтобы узнать больше о DNR.

Хотите принять участие в небольшом исследовательском исследовании? Помогите сформировать будущее инвестиционных инструментов, и вы можете выиграть подарочную карту на 250 долларов!

Ознакомьтесь с нашим последним анализом Denbury Resources

NYSE: Обзор владения DNR, 21 мая 2019 г.

Что институциональная собственность говорит нам о Denbury Resources?

Многие учреждения оценивают свою деятельность по индексу, который приближается к местному рынку.Поэтому обычно они уделяют больше внимания компаниям, входящим в основные индексы.

Как видите, институциональным инвесторам принадлежит 85% Denbury Resources. Это говорит о некотором доверии профессиональных инвесторов. Но мы не можем полагаться только на этот факт, поскольку учреждения иногда делают плохие инвестиции, как и все остальные. Если несколько организаций одновременно изменят свой взгляд на акции, вы можете увидеть, как быстро упадет цена акций. Поэтому стоит взглянуть на историю доходов Denbury Resources ниже.Конечно, действительно важно будущее.

NYSE: Отчет о прибылях и убытках DNR, 21 мая 2019 г.

Инвесторам следует учитывать, что учреждениям фактически принадлежит более половины компании, поэтому они могут коллективно обладать значительной властью. У хедж-фондов не так много акций в Denbury Resources. Есть разумное количество аналитиков, занимающихся изучением акций, поэтому было бы полезно узнать их общий взгляд на будущее.

Инсайдерское владение Denbury Resources

Хотя точное определение инсайдера может быть субъективным, почти каждый считает членов совета директоров инсайдерами.Руководство компании ведет бизнес, но генеральный директор будет отвечать перед советом директоров, даже если он или она является его членом.

История продолжается

Большинство считает владение инсайдерами положительным моментом, поскольку это может указывать на то, что совет директоров хорошо согласован с другими акционерами. Однако в некоторых случаях внутри этой группы сосредоточено слишком много власти.

Наши последние данные показывают, что инсайдеры владеют некоторыми акциями Denbury Resources Inc .. Инсайдеры от своего имени владеют акциями компании на сумму 805 миллионов долларов США.Приятно видеть некоторые инвестиции инсайдеров, но, возможно, стоит проверить, покупали ли эти инсайдеры.

Общая государственная собственность

Нелегко игнорировать широкую публику, владеющую 13% акций компании. Хотя эта группа не всегда может быть успешной, она, безусловно, может реально повлиять на то, как работает компания.

Следующие шаги:

Мне очень интересно посмотреть, кому именно принадлежит компания. Но чтобы по-настоящему понять, нам нужно рассмотреть и другую информацию.

Мне нравится глубже погрузиться в то, как компания работала в прошлом. Вы можете бесплатно получить доступ к интерактивному графику прошлых доходов, доходов и денежных потоков.

В конечном итоге будущее — самое важное . Вы можете получить доступ к этому бесплатному отчету о прогнозах аналитиков для компании.

NB: Цифры в этой статье рассчитаны с использованием данных за последние двенадцать месяцев, которые относятся к 12-месячному периоду, заканчивающемуся в последний день месяца, в котором датируется финансовый отчет.Это может не соответствовать данным годового отчета за полный год.

Мы стремимся предоставить вам долгосрочный целенаправленный исследовательский анализ, основанный на фундаментальных данных. Обратите внимание, что наш анализ может не учитывать последние объявления компаний, чувствительных к ценам, или качественные материалы.

Если вы заметили ошибку, требующую исправления, обратитесь к редактору по адресу [email protected] Эта статья Simply Wall St носит общий характер. Он не является рекомендацией покупать или продавать какие-либо акции и не принимает во внимание ваши цели или ваше финансовое положение.Simply Wall St не имеет позиций в указанных акциях. Спасибо за чтение.

Марисабель Кабрера призывает Джоша Зепника дважды говорить »Урбан Милуоки

Пресс-релиз

Цепник утверждает, что выступает против приватизации водоснабжения, в законодательном акте говорится иначе

МИЛВАУКИ — Марисабель Кабрера , кандидат от Демократической партии от 9-го округа Скупщины, сегодня выступила со следующим заявлением относительно двусмысленности Джоша Зепника относительно его позиции по приватизации предприятий водоснабжения Висконсина:

«Действующий президент любит делать вид, что он защитник общественного блага.Однако его законодательная база говорит об обратном. Вчера Джош Зепник написал статью, в которой заявил: «Я не поддерживаю коммерческое или коммерческое поглощение нашей системы водоснабжения». Это противоречит его послужному списку, где он был единственным демократом среди множества республиканских спонсоров. законопроект, облегчающий частным компаниям контроль над коммунальными предприятиями. Этот законопроект, который поддержал Цепник, не только направлен на создание атмосферы, подобной кремню, в наших общинах, но и лишает местного контроля и демократии, затрудняя для муниципалитетов возможность активно высказываться на референдуме.”

Далее она сказала: «Это тот тип руководства, который заблудился, и заявление Зепника, в котором он заявляет, что он против приватизации водоснабжения, не только лицемерно, но и является самоопределением отказа от спорной позиции во время выборов. год. К счастью для избирателей округа, тот, кто вносит законопроекты в Законодательное собрание, является публичным документом, независимо от того, какую статью можно опубликовать через несколько месяцев.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.