Skip to content

Первичное жилье вторичное жилье: Первичное и вторичное жилье, в чём разница?!

Содержание

Что такое вторичное жилье | Жилищная инициатива

Новости и акции

В настоящее время в нашем городе активно ведется квартальная застройка, поэтому цены на вторичное жилье в Уфе сегодня существенно снизились, и приобретать его стало выгоднее. 

Виды вторичного жилья

Термин«вторичное жилье» относится к такой недвижимости, на которую право собственности оформляется как минимум второй раз. Таким образом, как «вторичка» могут классифицироваться не только сталинские, хрущевские, брежневские дома и панельные многоэтажки 80-х и 90-х годов. К этой категории относятся и квартиры в новостройках, выставленные на продажу первыми хозяевами. Как же классифицируется вторичное жилье в агентствах недвижимости?

  • Элитное жилье. Помимо просторных комнат и нескольких санузлов и балконов, в числе преимуществ такого жилья благоустроенная придомовая территория, наличие консьержки и охраны, удобная подземная парковка и т.д.
  • Квартиры повышенного комфорта. Улучшенная планировка, большие лоджии, просторная кухня, ванная комната и коридоры. В таких квартирах  могут быть предусмотрены гардеробные комнаты и кладовые. 
  • Типовое панельное жилье. Недорогое жилье в многоэтажных домах. Плюсы такого жилья – ровные стены и пол, относительно новая проводка, с которой не бывает проблем, хорошая площадь, раздельный санузел.
  • «Хрущевки» в 4- и 5-этажных домах. У таких квартир при невысокой цене и небольшой площади есть масса преимуществ. Они нередко располагаются в спокойных хорошо озелененных дворах, строятся зачастую из кирпича. Эти здания проверены временем, они стоят на надежном фундаменте. Кроме того, в последние годы в большей части домов такого типа был проведен капитальный ремонт.

Помимо этого существуют еще 2-3-этажные квартиры в домах старого образца. Плюсом таких домов является то, что они могут находиться в историческом районе города. При этом цены на такой вид жилья всегда самые низкие, так как они считаются наименее благоустроенными. Квартиры такого типа можно использовать под обмен квартиры на квартиру с доплатой,чтобы приобрести жилье классом выше.

Цены на вторичное жилье

Класс квартиры  и ее площадь – это главные определяющие цены. Однако в ценообразовании имеют значение и другие факторы:

  • Район. Чем ближе к деловому центру города, тем выше цена. Квартиры в пригороде стоят и вовсе в два раза дешевле.
  • Степень развитости инфраструктуры. Наличие рядом учебных заведений, детских садов и больниц, крупных торговых и бизнес-центров, ресторанов и развлекательных заведений, мест для прогулки —  все это также влияет на цену. Вот почему при строительстве новых кварталов многие застройщики стремятся возводить и социально значимые объекты при поддержке государства.

Риски при покупке вторичного жилья.

Покупка вторичного жилья может быть сопряжена с некоторыми рисками.

  • Риск нарушения прав несовершеннолетних лиц, оформлением материнского капитала
  • Риск нарушения прав супруга
  • Риск обременения недвижимости, арестови не снятия с регистрационного учета третьих лиц
  • Риск признания продавца недвижимости ограниченно дееспособными или недееспособными
  • Риск нарушения прав наследников
  • Риск умышленного обмана со стороны продавца
  • Риск потери аванса, задатка
  • Риск продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом
  • Риск не оплаты задолженностей со стороны продавца

Будущий собственник не обладает достаточными юридическими знаниями, чтобы оценить правильность оформления правоустанавливающих документов, проверить «юридическую» чистоту объекта, отсутствие каких-либо обременений на жилое помещение. Да и определить адекватность цены не всегда просто. Вот почему при покупке вторичного жилья бдительные покупатели обращаются к профессионалам.

Опытный специалист по недвижимости агентства «Жилищная инициатива» постарается выторговать для вас выгодную цену на веских основаниях и окажет полное юридическое сопровождение сделки!  


Возврат к списку

Чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном?

Жилье, которое уже сдано в эксплуатацию и на которое есть оформленное свидетельство о регистрации права собственности, называется вторичным.

Под первичным же подразумевается такое жилье, на которое еще нет права собственности и которое еще находится на стадии строительства. Цены на объекты как первичного, так и вторичного рынка велики, а потому большинство покупателей недвижимости прибегают к ипотечному кредиту. О том, чем отличается ипотека на первичном рынке от ипотеки на вторичном, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Во-первых, отличается порядок проведения ипотечной сделки. Когда покупается «вторичка», заемщику достаточно один раз подать документы на государственную регистрацию ипотеки и нового права собственности, в то время как при покупке «первички» все обстоит немного сложнее. Дело в том, что пока дом находится на стадии строительства и на объекты в нем не оформлено право собственности, заемщик в залог банку предоставляет не жилище, а право требования по договору участия в долевом строительстве. Когда же дом введен в эксплуатацию и владельцы квартир получают свидетельства о зарегистрированном праве собственности, обеспечением по ипотечному кредиту становится уже не право требования, а непосредственно сам жилой объект.

Помимо отличий в порядке проведения ипотечной сделки, между ипотекой на первичном и на вторичном рынках жилья есть отличия в требованиях к приобретаемой недвижимости. При покупке «вторички» заемщик может предоставить кредитной организации в залог практически любой объект, который будет отвечать требованиям банка. В свою очередь, покупая «первичку», заемщик будет сильно ограничен в выборе недвижимости, ведь банки в большинстве случаев разрешают заемщикам приобретать строящиеся объекты только у проверенных ими девелоперов.

Потребитель, оформивший ипотеку на покупку квартиры в новостройке, должен учесть, что он должен выплачивать повышенный процент по ипотеке, пока жилье находится на стадии строительства. Однако сразу же после ввода дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности процентная ставка снижается.

«Прежде чем брать ипотечный кредит, будущий заемщик должен решить, какое жилье он будет покупать в ипотеку: первичное или вторичное, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Если банк одобрит кредит для покупки «вторички», а заемщик передумает и в итоге остановит свой выбор на объекте первичного рынка, весьма вероятно, что банк потребует переоформления ипотеки».

Вторичный рынок жилья – что это такое, особенности и риски

Последнее обновление: 18.08.2020

Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и

зарегистрированы в единой базе Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – ЗДЕСЬ).

 

Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.

 

При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик

) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.

 

Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.

 

 

В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности

, а вовсе не к возрасту дома.

 

Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.

 

Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

У

«вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.

 

Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск), но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.

 

Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты

квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.

 

Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.

 

 

Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).

 

О типовых рисках покупки квартиры можно узнать в отдельной заметке по ссылке.

 

Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ «Выбор рынка».

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе  – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).

Вторичный рынок жилья и первичный, что такое вторичное жилье, что значит вторичка в недвижимости, чем отличается

Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

Пpeимyщecтвa:

👍 Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

👍 Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.   

👍 Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

Ocoбeннocти:

🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть 1 м2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Что лучше покупать – вторичное или первичное жилье? Отвечает эксперт ▸ Amur.Life

26 октября, 15:40

В Благовещенске активно продается как первичное, так и вторичное жилье. Что лучше покупать прямо сейчас в Амурской области, рассказала специалист по недвижимости компании «Этажи» Наталья Губанова.

«Конечно, больше спрос идет на вторичное жилье, но, если мы посмотрим за последний год, исходя из выгодного предложения от банков на «Дальневосточную ипотеку», рост на новостройки тоже увеличен», – поясняет Наталья.

Специалист отметила, что на студии и однокомнатные квартиры цена за квадрат примерно одинаковая. Однако начиная от двух комнат выгоднее брать вторичное жилье.

«Если мы будем говорить о студиях и 1-комнатных квартирах, то стоимость за квадрат одинаковая в среднем. Но вторичное жилье – все же готовое жилье. Если мы говорим о 2- и 3-комнатных квартирах, то на вторичном все же выгоднее приобретение, так как это все же готовое жилье, и в среднем трехкомнатную квартиру можно найти 90 тысяч за квадрат», – рассказывает Наталья Губанова.

О плюсах и минусах покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также о том, на что банки активнее одобряют ипотеку – в видео.

Компания «Этажи»:

Благовещенск, ул. Калинина, 52, телефон: 8 (4162) 46-75-75;

Белогорск, ул. Красноармейская, 21, телефон: 8(968) 246-95-95;

Свободный, ул. 50 лет Октября, 10, телефон: 8 (968) 246-65-65.

Что лучше – новостройка или вторичка: «плюсы» и «минусы» квартир

Рассматривая возможность приобретения недвижимости для вложения средств или улучшения собственных жилищных условий, перед поиском подходящего варианта стоит ответить себе на вопрос о том, какое жилье лучше купить – квартиру в новостройке или в доме прежних лет возведения. Именно с этого специалисты рекомендуют начать поиск жилья или планирование накоплений на собственную недвижимость.

Между «первичкой» и «вторичкой» имеются существенные различия, зная которые будет легче понять, в каком направлении двигаться. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим общие особенности каждого варианта, поговорим о «плюсах» и «минусах» и решим, что лучше — новостройка или вторичка.

Первичное жилье: преимущества квартиры в новом доме

Под первичным жильем понимаются не только квартиры в домах, недавно сданных в эксплуатацию, но и квадратные метры в многоэтажках, которые еще только строятся. Это жилплощадь, покупатель которой становится ее первым собственником, однако произойдет это только после сдачи всего здания в эксплуатацию. До того он получает только документ, гарантирующий право на получение квартиры, а впоследствии регистрируется как собственник недвижимости.

Большинство таких домов выглядят весьма привлекательно, а презентуемые квартиры производят неизгладимое впечатление. Однако стоит понимать, что при возведении новостроек используются различные технологии и строительные материалы, и по качественным параметрам зданий (эксплуатационным характеристикам) недвижимость разделяется их на классы: от бюджетного жилья до элитных апартаментов. Поэтому стоит обращать внимание на квартиры определенного сегмента, ориентируясь не столько на рекламу, сколько на реальные характеристики.

Застройщики обязаны предоставить корректную информацию и необходимые документы, однако о некоторых нюансах они предпочитают не распространяться, и покупателю приходится прилагать усилия, чтобы составить реальную картину.

Особенности квартир первичного рынка

В любом случае, даже скромные квартиры в новых домах имеют очень существенные преимущества по отношению к подавляющему большинству вторичного жилья:

  • применение инновационных технологий и современных материалов определяет высокий уровень комфорта проживания;
  • установлены стеклопакеты и остеклены лоджии – что-либо менять или добавлять не требуется, все уже установлено, проверено на прочность и эргономичность;
  • в полном порядке коммуникации и идеально функционирует электропроводка – ни одна комиссия не примет новостройку, если инженерные сети не соответствуют очень строгим нормативам;
  • более просторные жилые и хозяйственные помещения, нередко – свободная планировка, заложенная в самом проекте возможность организовать внутреннее пространство квартиры без риска для несущих стен;
  • современные бесшумные лифты, часто присутствует грузовой лифт;
  • в большинстве домов – хорошая шумоизоляция, а современные технологии теплосбережения обуславливают минимальное потребление ресурсов, что благотворно отражается на коммунальных счетах;
  • благоустроенные дворы с возможностью парковки, нередко территория огорожена и охраняется.

Кроме того, в большинстве новостроек используется горизонтальная разводка отопительной системы, что дает возможность собственнику самостоятельно регулировать подачу тепла, а затем оплачивать его в соответствии с показаниями собственного счетчика. Тем, для кого важно социальное окружение и статус соседей, стоит искать жилье в новостройках, начиная с уровня «комфорт». Дело в том, что квартиры в таких домах приобретают люди сходного уровня достатка, и отсутствует «социальное жилье», которое предоставляется не самым благополучным членам общества со всеми вытекающими последствиями.

Новые дома возводятся, как говорится, на века, поэтому есть возможность оставить добротную квартиру в наследство не только детям, но и внукам. Некоторые новостройки типовых серий со сравнительно недорогими квартирами являются даже несколько более качественнее многоэтажек, возведенных полвека назад и более. Если сравнивать квартиры в новостройке с квартирами, которые существую уже давно, стоит помнить, что у вторых срок эксплуатации, чаще всего, уверенно перевалил за половину.

Основной недостаток первички

К недостаткам квартир на первичном рынке можно отнести риск “долгостроя” — по разным причинам (не всегда зависящим от застройщика) сдача дома в эксплуатацию может затянуться — в ряде случаев речь идет о годах. И дольщик, вместо того, чтобы проживать в собственном жилье, вынужден снимать квартиру, теряя деньги на оплате съемного жилья.

Денежные вопросы

Если покупать квартиру на ранних сроках возведения дома напрямую у застройщика (разумеется, с безупречной репутацией и портфолио успешно реализованных проектов), можно существенно сэкономить. В случае с вторичными квартирами такой возможности нет – жилье можно купить только «по рынку». По мере завершения новостройки стоимость квадратных метров будет увеличиваться даже в сложные кризисные времена. Конечно, имеется риск отсрочки сдачи дома, но ответственные компании стараются его избегать и всегда информируют покупателей о причинах незначительных задержек. Именно такой вариант чаще всего выбирают инвесторы, занимающиеся капиталовложениями в недвижимость на профессиональном уровне.

Когда денег немного, можно подыскать новостройку, которая сдается с черновой отделкой, а затем уже постепенно делать ремонт. Кроме того, выполнение ремонта своими силами поможет дополнительно сэкономить — иногда застройщики запрашивают за комплекс работ слишком высокую цену.

Нельзя не заметить, что наиболее выгодные ипотечные программы касаются именно покупки жилья в новых домах. При необходимости можно воспользоваться также рассрочкой от девелопера. Многие застройщики часто проводят акции – решив купить жилье на первичном рынке, стоит следить за специальными предложениями и подробно изучать их.

Особенности «вторички»: инфраструктура против истории передачи прав

Обжитые квартиры, особенно если они располагаются в престижных районах или на территориях с отличной транспортной доступностью, пользуются устойчивым спросом. Многих покупателей привлекает сформированная инфраструктура, а также возможность оформить право собственности и переехать сразу после завершения сделки, не думая о ремонте и не ожидая завершения строительства. Цену на такую недвижимость назначает сам собственник, а значит, если уметь торговаться, можно без особых проблем выгадать некоторую сумму.

Сделав выбор в пользу покупки жилья на вторичном рынке, стоит помнить, что это всегда квартира с историей, в которой предстоит разобраться подробно. Стоит выяснить, не находится ли жилье под обременением, не фигурирует ли его владелец в сложных судебных историях, узаконена ли выполненная перепланировка. В общем, каждый документ нуждается в подробном изучении.

Но, с другой стороны, саму квартиру, в отличие от строящейся, можно увидеть в живую, а не на проектной картинке.

Кроме того, на вторичном рынке гораздо легче найти квартиру в определенном районе. География жилья в старых домах намного шире спектра предложения квартир в новых жилых комплексах. В обмен на это придется примириться с тем, что дом, в котором покупается жилье, возводился по устаревшим (морально и технологически) нормативам, и там будет больше ограничений, связанных с реконструкцией помещений. Если речь идет о покупке жилья в домах с исторической ценностью, капитальные работы придется дополнительно согласовывать в специальном архитектурном ведомстве.

Многие квартиры, которые выглядят очень современно и соответствуют максимуму требований к комфортности проживания, располагаются именно в старых, иногда даже ветхих домах.

Поэтому стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на состояние жилого фонда и, в первую очередь, на степень изношенности коммуникаций. Чтобы оценить реальное состояние электропроводки, нелишним будет пригласить специалиста.

Основной недостаток вторички

К недостаткам вторичного жилья можно отнести риски, связанные с историей смены владельцев. В момент каждой передачи прав собственности могут быть нарушены права третьих лиц (дети, несовершеннолетние, недееспособные). Кстати сам собственник, который продает квартиру, может оказаться “недееспособным”. Все это может привести к тому, что у покупателя отберут квартиру в судебном порядке, а с возвратом уплаченных денег могут быть серьезные проблемы.

Все в одном флаконе: «вторичка» в новостройке

Многие эксперты считают весьма привлекательным такой вариант недвижимости, как квартира в новом доме, которая совсем недавно оказалась на вторичном рынке. Ее история очень короткая, да и случаев мошенничества с таким жильем наблюдается намного меньше. Однако в любом случае документы необходимо проверить, обязательно убедившись в том, что планировка соответствовала проекту или была узаконена, а жилье является юридически чистым. Информация в техническом паспорте должна полностью соответствовать реальной конфигурации помещений.

Важно учитывать, что квартира со свободной планировкой все равно предполагает некоторые строительные ограничения.

Покупка жилья в доме, сданном в эксплуатацию пять-десять лет назад, имеет немалые преимущества:

  • большинство соседей уже давным-давно завершили ремонтные работы, а значит, не придется постоянно вдыхать строительную пыль и просыпаться под звуки перфоратора;
  • районная инфраструктура налажена если не полностью, то в достаточной степени;
  • как правило, налаженное транспортное сообщение;
  • отсутствие рисков, связанных с несвоевременной сдачей в эксплуатацию и ветхостью коммуникаций.

Стоит понимать, что какую бы квартиру вы ни выбрали, деньги, затраченные на ее ремонт, как правило, полностью при продаже не возвращаются. Если найти приемлемую недавнюю новостройку с ремонтом, который полностью устраивает, можно получить одновременно все преимущества первичного и вторичного жилья. Другое дело, что таких предложений на рынке не так уж много, а цены на готовые квартиры достаточно высокие.

Впрочем, если ранее покупатели с небольшими сбережениями без вариантов искали малогабаритки на вторичном рынке, чтобы иметь хоть крошечное, но свое жилье, вскоре застройщики быстро уловили тренд и стали предлагать квартирки небольшой площади, нередко их покупают также с инвестиционными целями.

Заключение. Муки выбора: что же предпочесть?

Спор приверженцев вариантов покупки жилья этих форматов, которые в достаточно степени отличаются друг от друга, можно считать во многом надуманным. Ответ на вопрос, что лучше, новостройка или «вторичка», не может быть однозначным. У каждого покупателя свои запросы и обстоятельства, которые, в любом случае, приходится учитывать.

Например, далеко не во всех случаях жилье на первичном рынке оказывается дешевле «вторички», однако и первоначальное отсутствие инфраструктуры не означает, что так будет всегда. Несмотря на то, что добросовестных застройщиков на рынке вполне достаточно, хотя определенная степень риска, конечно, есть. Дабы долго не томиться в нерешительности, можно обратиться к опытному риелтору из авторитетной компании, который выслушав пожелания и приняв во внимание финансовые возможности, подберет наиболее подходящие предложения. Конечно, услуги специалиста не будут бесплатными, но он реально поможет сориентироваться на рынке, а в дальнейшем – и оформить документы.

Стоит знать, что если речь идет о приобретении жилья на первичном рынке, услуги агентств недвижимости нередко оплачивают девелоперы. При покупке «вторички» с посредниками в большинстве случаев рассчитывается покупатель.

Для подавляющего большинства покупателей приобретение квартиры является самой большой и серьезной сделкой в жизни, при этом выигрывают те, кто подходят к этой сделке взвешенно. Только проанализировав все недостатки и преимущества, оценив свои потребности, возможности и перспективы на будущее, можно принять правильное решение и в итоге купить квартиру, которая действительно соответствует предпочтениям.

Игорь Василенко

Что такое второй дом?

Что конкретно делает второй дом?

Когда дело доходит до налоговых целей, недвижимость может считаться вторым домом при двух условиях:

  • Вы живете в нем не менее 14 дней в году.
  • Вы проживаете в нем 10% от дней сдачи в аренду.

Вы должны удовлетворить больший вариант. Например, если вы сдаете дом в аренду на 180 дней в году и живете в нем 18 или более дней, он считается вторым домом для таких вещей, как вычет процентов по ипотеке.

Многие кредиторы предъявляют более строгие требования, чем IRS. Фактически, многие кредиторы не будут предлагать финансирование второго дома, если вы вообще планируете сдавать дом в аренду.

Почему это различие важно

В отношении налогообложения дохода от аренды вторые дома рассматриваются иначе, чем инвестиционная недвижимость.

Если вы арендуете второй дом на две недели или меньше в году, вы можете сохранить весь получаемый им доход от аренды. IRS не тронет ни гроша.

Но если вы арендуете недвижимость на срок более двух недель, важно проводить различие между вторым домом и инвестиционной недвижимостью.

В любом случае вы должны сообщить о доходе от аренды. Вы также можете вычесть определенные расходы на владение недвижимостью и ее содержание. Вторые дома могут использовать налоговый вычет по ипотечным процентам, если они соответствуют требованиям IRS, указанным выше. Но они не могут использовать амортизационные отчисления, которые получают владельцы инвестиционной собственности.

Финансирование — еще один важный фактор. Ссуды на вторичное жилье, как правило, легче получить, и они предоставляются с более низкими процентными ставками, чем ссуды, предоставленные на инвестиционную недвижимость.

Чаще всего кредиторы квалифицируют дома для отдыха как вторые дома.Чтобы претендовать на финансирование второго дома, недвижимость обычно должна быть расположена в месте отдыха, например, на пляже или в горах. Они также должны находиться на определенном расстоянии от основного места жительства заемщика.

Наконец, при продаже дома важно различать второй дом и основное место жительства. При продаже основного места жительства владелец может исключить из продажи прирост капитала на сумму до 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар). Это исключение недоступно, если вы продаете второй дом.

Определение зависит от того, для чего он вам нужен.

Есть три разных определения второго дома, которые вам, возможно, необходимо знать:

  • Для исключения налога на прирост капитала основного места жительства , второй дом — это тот, который вы не использовали. вы не владеете по крайней мере два из предыдущих пяти лет и не проживали в качестве вашего основного дома два из предыдущих пяти лет.
  • Для целей налогообложения вторым домом считается тот, в котором вы проживаете не менее двух недель каждый год или 10% дней аренды дома, в зависимости от того, что больше.
  • Для целей финансирования второй дом — это тот, который не является вашим основным домом, но никому не сдается.

Обязательно поймите, для какой цели вы определяете свой дом, и вы всегда сделаете правильный выбор.

Что такое вторичные рынки недвижимости?

Рынки недвижимости в США обычно делятся на три корзины. Первичные рынки включают крупнейшие и наиболее густонаселенные города. Третичные рынки относятся к более рассредоточенным территориям с меньшим населением.Посередине — вторичные рынки. Но что именно делает рынок недвижимости вторичным рынком?

Несмотря на отсутствие каких-либо конкретных критериев, вот общий обзор того, что такое вторичный рынок и что он означает для вас как для инвестора в недвижимость.

Что такое вторичный рынок недвижимости?

Разница между первичным, вторичным и третичным рынками заключается в размере каждого из них. Первичные рынки являются крупнейшими, вторичные — средними по величине рынками недвижимости, а третичные рынки менее населены.

В сфере недвижимости под первичным рынком понимается крупнейший рынок жилья в США. Например, Нью-Йорк, несомненно, является первичным рынком, а также такие города, как Атланта, Сан-Франциско, Бостон, Феникс и другие крупные населенные пункты. . Первичные рынки также обычно называют «шлюзовыми рынками».

Когда дело доходит до вторичных и третичных рынков, все не так однозначно. Не существует четкого определения того, что делает рынок жилья вторичным или третичным.Лучше всего думать о вторичных рынках — это города США, которые не входят в число самых густонаселенных или густонаселенных районов, но все же имеют большинство удобств, связанных с более крупными городами.

Одно из часто используемых определений состоит в том, что вторичный рынок — это рынок с населением до 500 000 человек (при этом население выше этого порогового значения является первичным рынком), а третичные рынки определяются как более мелкие рынки с населением до 100 000 человек. С другой стороны, некоторые эксперты считают города с населением до 1 миллиона человек вторичными рынками, в то время как другие устанавливают планку популярности еще выше, особенно если вы рассматриваете весь мегаполис, а не только сам город.

Другое определение является немного более свободным, учитывая, что вторичные рынки средних городов растут со скоростью выше среднего и считаются «горячими» рынками или рынками с высокими процентными ставками. Согласно этому определению, на вторичных рынках будет наблюдаться значительный рост рабочих мест и рост населения. В результате цены на жилье, вероятно, будут иметь явный восходящий тренд, в то время как уровень вакантных площадей в городе будет относительно низким.

Рынки, которые обычно считаются вторичными рынками, также называемыми вторичными городами, включают следующие:

  • Орландо, Флорида.
  • Нашвилл, Теннесси.
  • Остин, Техас.
  • Канзас-Сити, Миссури.
  • Сент-Луис.
  • Майами.
  • Портленд, Орегон.

Некоторые города можно отнести к нескольким категориям, в зависимости от определения. Хорошим примером является Филадельфия: с семизначным населением это один из крупнейших городов США, но он не считается растущим или «горячим» рынком по многим стандартам, таким как рост населения или рост цен на жилье.

Чарльстон, Южная Каролина — пример довольно четкого вторичного рынка. С населением около 140 000 человек, высокими рабочими местами и ростом населения, а также значительным ростом цен на жилье, Чарльстон — это , явно не первичный рынок, что соответствует наиболее широко принятым определениям вторичного рынка.

Вторичные рынки — лучшее место для инвестиций в недвижимость?

Хотя это не является частью большинства определений вторичных рынков, большинство из них, как правило, намного более доступны, чем первичные рынки.Вторичные рынки, как правило, имеют значительно более низкую стоимость жизни, чем крупные населенные пункты США, и неудивительно, что в последние годы наблюдается приток населения. Например, в Остине, штат Техас, с 2010 по 2016 год рост населения составил почти 20%. Население Шарлотты, штат Северная Каролина, за это время выросло более чем на 15%, то же самое можно сказать и о Денвере. Темпы роста Нью-Йорка в те годы? Всего 1,9%.

Пандемия COVID-19 может еще больше ускорить рост вторичных рынков, поскольку все больше корпораций разрешают сотрудникам работать удаленно, а ограничения, вызванные пандемией, вызвали у многих американцев желание иметь больше места, чем они могут себе позволить, в крупных городах, таких как Нью-Йорк. и Сан-Франциско.Если вы инвестор, рост на вторичных рынках может быть хорошей возможностью.

Чистая прибыль

Очевидно, что вложения в недвижимость следует оценивать в индивидуальном порядке. Тот факт, что арендуемая недвижимость находится в определенном городе, не обязательно означает, что это отличная возможность для инвестиций. Но демографические тенденции указывают на рост стоимости недвижимости, что может привести к некоторым интересным возможностям инвестирования в недвижимость на вторичных рынках в ближайшие годы.

Первичная и вторичная ипотеки | Ипотечный кредитор штата Нью-Джерси

06.07.2021

Узнайте разницу, прежде чем покупать.

Тип недвижимости, которую вы хотите приобрести, влияет на процентную ставку по ипотеке. Существует три возможных классификации жилой недвижимости: первичное жилье, вторичное жилье (дом для отдыха) и инвестиционная недвижимость. С приближением пляжного сезона давайте обсудим разницу между основным и второстепенным домом.

Понимание каждой классификации может помочь вам избежать высоких процентных ставок и налоговых последствий * при покупке дополнительной недвижимости.

Основное место жительства.

Основное жилище — это основной дом, в котором кто-то проживает. Вашей основной собственностью может быть квартира, плавучий дом или другая собственность, в которой вы проживаете большую часть года.

Основное жилье, как правило, имеет самые низкие ставки по ипотеке. Чтобы ваш дом мог считаться вашей основной собственностью, выполните следующие требования:

  • Вы должны жить там большую часть года.
  • Это должно быть удобное расстояние от вашего места работы.
  • Вам нужны документы, подтверждающие местожительство. Вы можете использовать свою регистрацию избирателя, налоговую декларацию и т. Д.

Есть некоторые аспекты основного места жительства, которые не облагаются налогом. Вы также можете потребовать выплаты по ипотечному страхованию, если приобрели дом после 2006 года. Если вы решите включить эти вычеты в свою налоговую декларацию, вам придется перечислить свои вычеты вместо стандартного вычета. *

Вы можете классифицировать одну недвижимость как свое основное место жительства.Если вы состоите в браке, вы и ваш супруг (-а) должны претендовать на то же имущество, что и ваш основной дом. Кроме того, купив недвижимость, вы должны занять ее в течение 60 дней после закрытия. Если ссуда исходит от VA, и вы находитесь на действительной военной службе, ваш супруг (а) может удовлетворить требования по занятости.

Если вы планируете превратить недвижимость в инвестиционную или сдаваемую в аренду в течение шести месяцев после закрытия, вы должны классифицировать ее как инвестиционную недвижимость.

Среднее место жительства.

При покупке загородного дома, также известного как второй дом, вам может потребоваться более высокий кредитный рейтинг, чтобы иметь право на ипотеку, и вы можете получить более высокую процентную ставку из-за повышенного риска для кредитора. Поскольку ваше жилье не зависит от вашего второго дома, кредиторы предполагают, что вы с большей вероятностью прекратите платить по кредиту, если попадете в тяжелые времена. Кредиторы изучат ваши финансовые показатели и оценят отношение суммы кредита к стоимости, или LTV. В зависимости от требований кредитора к LTV вам может потребоваться внести крупный первоначальный взнос и выполнить определенные требования к наличным резервам.Резервные требования означают, что у вас должно быть достаточно денег в виде ликвидных сбережений, чтобы при необходимости покрыть ипотечный кредит на несколько месяцев. С другой стороны, ничего из этого не может произойти — каждая ситуация индивидуальна.

Второй дом должен иметь следующие характеристики:

  • Вы должны жить в доме часть года.
  • Он должен находиться исключительно под вашим контролем и не подлежать договору об аренде, тайм-шеринге или соглашении об управлении имуществом.
  • Могут применяться другие ограничения.

Подъезд к объекту должен быть доступен на автомобиле круглый год. Хотя это круто, ваше логово в стиле Доктора Зла, встроенное в склон вулкана и доступное только на вертолете, не подходит!

Вы можете сдавать дом в аренду на срок до двух недель каждый год, не облагая налогом доход. Если вы арендуете на 15 или более дней, вам нужно будет сообщить о доходе, но вы можете вычесть определенные вещи, например, расходы на аренду. Важно отметить, что ваш кредитор или инвестор по ипотеке могут устанавливать особые ограничения на частоту сдачи недвижимости в аренду.

Вторые дома также имеют право на вычет налоговых процентов по ипотеке, хотя, если вы сдаете дом в аренду, вы должны быть осторожны. Чтобы иметь право на вычет, вы должны использовать дом более 14 дней или более 10% дней, когда вы обычно сдаете его в аренду, в зависимости от того, что больше. *

Первый дом, второй дом — команда Montani здесь для вас.

Если вы подумываете о покупке дома любого типа, сначала позвоните квалифицированному и уважаемому специалисту по жилищным кредитам.Свяжитесь с Team Montani сегодня, и мы поможем вам найти идеальную ипотеку! Звоните прямо сейчас, чтобы получить бесплатную консультацию по кредитованию.

* CrossCountry Mortgage не предоставляет консультации по вопросам налогообложения. По любым вопросам, связанным с налогами, обращайтесь к своему налоговому консультанту.

Вспомогательное жилище (ADU) Определение

Что такое дополнительный жилой дом (ADU)?

Дополнительная жилая единица (ADU) — это юридический и нормативный термин для вторичного дома или квартиры, которые делят участок застройки с большим первичным домом.Единицу нельзя купить или продать отдельно, но они часто используются для получения дополнительного дохода за счет аренды или для проживания члена семьи. Например, пожилой родитель может жить в небольшом доме и не переезжать в учреждение для престарелых.

Ключевые выводы

  • Дополнительная жилая единица или ADU — это дополнительное жилое здание, которое занимает тот же участок, что и основное жилье.
  • Примерами ADU могут быть гостевой дом или отдельный гараж с арендованной квартирой выше.
  • Создание и использование ADU будет подпадать под действие различных правил и положений зонирования в зависимости от того, где вы живете.
  • ADU может обеспечить дополнительный доход в виде арендной платы.
  • ADU стоит денег на строительство и содержание и увеличивает ежемесячные счета за коммунальные услуги.

Общие сведения о дополнительных жилых домах (ADU)

Дополнительная жилая единица, или ADU, также известна как единица жилища свекрови или тещи, вторичная единица жилья, квартира бабушки или каретный дом.ADU имеет свою кухню, гостиную и отдельный вход. ADU может быть прикреплен к дому или гаражу, или он также может быть построен как автономный блок, но, как правило, он будет использовать водные и энергетические соединения основного дома.

После жилищного бума, последовавшего за Второй мировой войной, большинство жилых районов США были зонированы, чтобы установить ограничения на плотность населения, а также размер и разделение домов на одну семью. В последнее время изменения зонирования во все большем количестве областей по всей стране позволяют добавлять ADU.Эти законы о зонировании обычно ограничивают размер и стиль любой новой квартиры и требуют, чтобы владелец жил на участке.

Создание ADU может включать в себя различные расходы, в том числе большой налоговый счет, который может ограничить общую прибыль.

Вспомогательные жилые единицы (ADU) Плюсы и минусы

В то время как многие люди строят ADU для проживания членов семьи, многие другие делают это для получения дохода от аренды. Вопрос о том, является ли это разумным вложением средств, варьируется от одного домовладельца к другому и зависит от ряда факторов, включая местные постановления о зонировании, первоначальные затраты, расходы на обслуживание, возможные налоговые последствия и активность на рынке аренды и жилья в целом.

Инвесторы должны сначала выяснить, является ли строительство ADU на их территории законным. Создание незаконного ADU может создать проблемы, если владельцу придется рефинансировать собственность. Создание неавторизованного ADU также может привести к возможным действиям по обеспечению соблюдения кода, которые приводят к штрафам. Владельцам следует ознакомиться с постановлениями о зонировании и, возможно, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в этой области.

Тогда есть вопрос стоимости. Будет ли ADU прикреплен к дому владельца или будет отдельно, как, например, в случае каретного двора? Какие ремонтные работы потребуются и нужно ли владельцу запрашивать профессиональные услуги у строительных подрядчиков, инженеров или геодезистов?

Финансирование строительства ADU

Наиболее эффективный способ финансирования ADU варьируется в зависимости от индивидуальной ситуации владельца.Варианты включают получение ссуды на ремонт, рефинансирование, если домовладелец имеет долю в своем доме, или получение наличных денежных средств.

Строительство ADU может увеличить налоговый счет домовладельца, возможно, нивелируя значительную часть прибыли. Рынок жилья и аренды значительно варьируется от штата к штату и от города к городу.

Потенциальные арендодатели должны проконсультироваться с агентами по недвижимости или провести собственное исследование, просмотрев списки аренды и оценив арендные ставки в своем районе.Как только они определят вероятный общий годовой доход от своего ADU, они могут проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы определить, делает ли их финансовое положение ADU выгодным вложением.

Плюсы ADU
  • ADU могут предоставлять дополнительный доход в виде арендной платы.

  • ADU могут повысить стоимость вашей собственности.

  • ADU добавляют больше места, например, в мастерской или гостевом номере.

Минусы ADU
  • ADU может занимать место, которое в противном случае использовалось бы для других целей (хранилище или гараж.)

  • ADU, который используется в аренду, требует технического обслуживания.

  • Строительство ADU требует денег, может увеличивать налоги на недвижимость, а коммунальные услуги увеличивают ежемесячные расходы.

Вспомогательный жилой блок (ADU): часто задаваемые вопросы

Что такое ADU?

Вспомогательное жилище — это небольшое жилище, расположенное на той же территории или пристроенное к дому на одну семью. Например, это может быть квартира над гаражом, квартира в подвале или отдельно стоящий дом на заднем дворе.ADU можно использовать для проживания члена семьи или для получения дополнительного дохода за счет аренды.

Сколько стоит ADU?

Стоимость строительства ADU зависит от проекта, например, будет ли он отдельно или прикреплен к основному дому, и какие материалы и подрядчики потребуются. Еще одним следствием затрат является то, что добавление ADU к собственности, вероятно, увеличит налоговый счет домовладельца, возможно, устраняя значительную сумму любого дохода от аренды.

Добавляет ли ADU ценность вашему дому?

ADU популярны, потому что во многих случаях они повышают ценность собственности.Однако то, сколько они добавляют стоимости, зависит от рынка, и ее трудно подсчитать. Владелец недвижимости может не знать, является ли ADU хорошей инвестицией, пока не продаст недвижимость.

Однако ADU повышает ценность и другими способами, которые следует учитывать. Пожилой член семьи, проживающий в ADU, может придавать большое значение возможности жить в собственном доме, а не в учреждении для престарелых. В качестве альтернативы более молодой член семьи может с удовольствием жить дома, пока он не станет более финансово независимым.

Требуется ли ADU кухня?

Правила для ADU и тип кухни, в которой они нуждаются, зависят от того, где вы живете. Проконсультируйтесь с местной администрацией жилищного строительства и общественного развития. Также рекомендуется использовать подрядчика, который знает местные правила зонирования и требования для ADU.

Данные из 17 крупнейших городов

стран с переходной экономикой. Он работает в Narodowy Bank Polski в отделе экономического анализа

(а до этого в отделе финансовой стабильности) и специализируется на рынке недвижимости.

ORCID

Роберт Лещинский http://orcid.org/0000-0001-7115-446X

Кшиштоф Ольшевский http://orcid.org/0000-0003-0155-215X

Ссылки

Andrews, D. (2010). Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и

структурных и политических факторов. Департамент экономики ОЭСР (Рабочие документы № 831). Лондон: Издательство ОЭСР.

Августыняк, Х., Лашек, Дж., Ольшевский, К., и Ващук, Дж. (2014a). Моделирование циклов на рынке жилой недвижимости

— взаимодействие первичного и вторичного рынка и мультипликаторные эффекты

.Kwartalnik Nauk o Przedsiębiorstwie 2/2014 (31).

Августыняк, Х., Лашек, Дж., Ольшевский, К., и Ващук, Дж. (2014b). Снять или купить — анализ

вариантов владения жильем, определяемых жилищной политикой. Экономия, В33,31–54.

Baldowska, G., Myszkowska, B., & Leszczyński, R. (2014). Процессы конвергенции и дифференциации на

местных рынках и структурные изменения (сравнение 16 рынков в Польше). NBP (Рабочий документ №

174). Варшава, Польша: Narodowy Bank Polski.

Чиарлоне А. (2015). Ценовые циклы на жилье в странах с развивающейся экономикой. Исследования в области экономики и финансов, 32

(1), 17–52.

Эгерт, Б., и Михалек, Д. (2007). Детерминанты цен на жилье в Центральной и Восточной Европе.

Сравнительные экономические исследования, 49 (3), 367–388.

Гупта Р., Андре К. и Гил-Алана Л. А. (2015). Изменение цен на жилье в зоне евро: подход дробной коинтеграции

. Городские исследования, 52 (16), 3123–3143.

Харрис Р.Д. и Цавалис Э. (1999). Вывод для единичных корней в динамических панелях, где фиксировано измерение времени

. Журнал эконометрики, 91 (2), 201–226.

Иган Д. и Лунгани П. (2012). Глобальные жилищные циклы. МВФ (Рабочий документ № 12/217). Вашингтон,

округ Колумбия: Международный валютный фонд.

Джад, Г. Д., & Винклер, Д. Т. (2002). Динамика цен на столичное жилье. Журнал недвижимости

Research, Американское общество недвижимости, 23 (1/2), 29–46.

aszek, J. (2013). Жилищная и потребительская теория. MPRA Paper 52599. Warszawa, Poland: Narodowy

Bank Polski.

aszek, J., Olszewski, K., & Waszczuk, J. (2016). Монополистическая конкуренция. Ценовая дискриминация как поведение девелоперской компании

на первичном рынке жилья. Критический анализ жилья, 3 (2),

1–12.

НБП. (2013). Отчет о ситуации на польском рынке жилой и коммерческой недвижимости в 2012 году.

Варшава, Польша: Narodowy Bank Polski.

НБП. (2015). Вставка 3, Анализ взаимосвязи между жилищным фондом и состоянием экономики

в ЕС. Отчет о ситуации на польском рынке жилой и коммерческой недвижимости

в 2014 году. Варшава, Польша: Narodowy Bank Polski.

НБП. (2016). Отчет о ситуации на польском рынке жилой и коммерческой недвижимости в 2015 году.

Национальный банк Польши.

Panagiotidis, T., & Printzis, P. (2016).О макроэкономических детерминантах рынка жилья в Греции

: подход VECM. Международная экономика и экономическая политика, 13 (3), 387–409.

Песаран, М. (2004). Общие диагностические тесты для определения зависимости поперечного сечения панелей. Кембридж

(Рабочие документы по экономике № 0435), экономический факультет Кембриджского университета.

Шнуре, К. (2005). Циклы бума и спада в жилищном строительстве: меняющаяся роль финансовой структуры. МВФ (Рабочий документ

, документ No.05/200). Вашингтон, округ Колумбия: Международный валютный фонд.

Видлак, М. (2013). Изучение факторов, дифференцирующих цены на жилье и возможности их использования на

НБП. Отчет о ситуации на польском рынке жилой и коммерческой недвижимости в

2012, NBP.

БАЛТИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ 147

Основное место жительства, второй дом и инвестиции: основные различия десятилетие, но, увы, я никогда не писал конкретно о заполняемости.

Итак, без лишних слов, давайте поговорим о трех основных типах проживания с точки зрения права на ипотеку, потому что они очень важны.

Тип размещения по ипотеке

Основное место жительства (где вы живете)

  • Это недвижимость, в которой вы живете
  • Весь год или большую часть года
  • Рекомендации по андеррайтингу самые простые для этого типа недвижимости
  • И ставки по ипотеке самая низкая

Это ваша стандартная недвижимость, занимаемая владельцем, дом или квартира, в которой вы планируете проживать полный рабочий день.Или, по крайней мере, в большинстве случаев. Он также может называться вашим основным местом жительства.

Это может быть одноквартирный дом или многоквартирный дом, но вы должны жить в нем большую часть года.

Недвижимость также должна быть достаточно близко к месту вашей работы, если это применимо, и вы должны подписать форму, в которой говорится, что вы планируете занять указанную недвижимость вскоре после закрытия.

А теперь хорошие новости. Поскольку это ваше основное место жительства, ставки по ипотеке самые низкие, а также легче получить ипотечный кредит, потому что правила более гибкие.Это означает, что вы потенциально можете вкладывать меньше средств или рефинансировать по более высокой стоимости кредита (LTV).

Мы говорим об ипотеке с первоначальным взносом в размере 3%, что в значительной степени является самым низким первоначальным взносом, который вам может сойти с рук, если у кредитора нет программы нулевого предоплаты, которая опять же, вероятно, будет работать только в отношении основного места жительства.

Кроме того, вы можете получить все типы различных ссуд, от ссуды FHA до ссуды VA и ссуды USDA. Есть несколько ограничений, потому что вы собираетесь занимать эту недвижимость.

По этой причине недобросовестные заемщики иногда пытаются обмануть арендуемое имущество и говорить, что они живут в собственности, даже если они не собираются этого делать. К этому вопросу нельзя относиться легкомысленно, поскольку это представляет собой мошенничество.

Если вы инвестируете в недвижимость или просто владеете несколькими объектами недвижимости, крайне важно, чтобы выписки из вашего банковского счета и другие важные документы отправлялись по почте по вашему основному месту жительства каждый месяц.

Если вы заявляете, что один дом принадлежит вам, но ваши банковские выписки и другие финансовые материалы в настоящее время передаются другому из ваших владений, это красный флаг.

Ипотечный андеррайтер обязательно поставит под сомнение размещение, и ваша заявка на ипотеку, скорее всего, будет отклонена.

Вот обычный сценарий. Заемщик подает заявку на жилищный кредит на предмет недвижимости в качестве основного места жительства.

При наличии условий для проверки активов они используют банковские выписки из другой собственности, которой они владеют, и файл отклоняется из-за мошенничества с заполнением.

В глазах банка / ипотечного кредитора и инвестора для заемщика не имеет смысла отправлять банковские выписки, телеграфные счета и другие финансовые отчеты в собственность, которую они не занимают, по той простой причине, что это не имело бы смысла. В этом нет смысла, если ты там не жил.

Банки и кредиторы, скорее всего, отклонят дело, если оно указано как занятое владельцем, или, в лучшем случае, выступят против того, чтобы заемщик повторно представил ссуду в качестве инвестиционной собственности.

В любом случае, если речь идет о доме или кондоминиуме, в котором вы планируете проживать, он считается вашим основным местом жительства.

Второй дом (где вы отдыхаете)

  • Второй дом — это еще один способ сказать дом для отпуска
  • Не обязательно, чтобы у вас было два дома
  • Должен быть в районе отдыха вдали от вашего основного места жительства
  • Можно только быть одноквартирным домом, и ставки по ипотеке могут быть немного выше

Затем у нас есть второй дом, который, как следует из названия, является второстепенным по отношению к вашему основному месту жительства.

В двух словах, это означает, что у вас уже есть другой дом, в котором вы живете постоянно или большую часть года, а также это вторичное имущество, которое часто называют недвижимостью для отдыха.

Подумайте о своей хижине у озера или лыжном шале в горах. Или, может быть, ваш домик на пляже, если вам так повезло.

Расстояние здесь, кстати, фактор, как и местоположение. Кредиторы обычно хотят, чтобы он находился на расстоянии не менее 50-100 миль от вашего основного дома, хотя допускаются исключения, если это имеет смысл.

Например, если вы живете на суше и имеете домик на пляже в 30 милях от вас.

По очевидным причинам, он также должен быть однокомпонентным. И вы должны занимать его какую-то часть года.

Проще говоря, он должен иметь смысл в качестве второго дома, иначе кредитор может подумать, что вы собираетесь сдавать его в аренду.

Поскольку недвижимость не является вашей основной, вероятно, будет корректировка цен с учетом заполняемости. Это связано с риском.

В случае финансовых затруднений заемщик, скорее всего, перестанет платить за второй дом, а не за основной.Это означает, что ставки по ипотеке должны быть выше для компенсации.

Ожидайте более высокую ставку при прочих равных. Насколько выше зависит от всех характеристик ссуды, но может быть от 0,125% до 0,25% выше, чем у сопоставимой ссуды по первичной.

В целом неплохо. Иллюстрация выше может дать вам представление о том, чего ожидать.

Также обратите внимание, что будут также ограничения LTV, то есть вам потребуется больший первоначальный взнос для покупки второго дома или больше капитала при рефинансировании ипотеки.Скорее всего, вам понадобится 10% или максимальный LTV 90%.

Вы также можете обнаружить, что требования к кредитному баллу по ипотеке возрастут, поэтому вам может потребоваться минимальный кредитный балл 680 вместо 620.

Инвестиционная недвижимость (та, которую вы сдаете в аренду)

  • Это арендуемая недвижимость
  • Может быть кондоминиумом или домом, одноквартирным или многоквартирным
  • Обычно требуется большой первоначальный взнос
  • И ставки по ипотеке могут быть намного выше

Наконец, у нас есть инвестиционная недвижимость, которая, опять же, как ясно из названия, является недвижимость, которую вы планируете использовать в качестве инвестиции.

Обычно это означает, что он будет сдаваться в аренду и будет приносить доход. Этот тип размещения имеет наибольшие ограничения, потому что в собственности будет проживать кто-то другой, кроме заемщика.

Кроме того, заемщиком будет домовладелец, что не так просто, как может показаться. Все это равносильно большему риску, что приводит к большему ограничению LTV и более высоким ставкам по ипотечным кредитам.

Возможно, вам нужен максимальный LTV в 85%, что означает минимальный первоначальный взнос в размере 15%.Это может стать более строгим, если это собственность от 2 до 4 единиц. Если вы хотите обналичить деньги, ожидайте еще более низкого максимального значения LTV.

Также ожидайте более высоких требований к резервным активам и более высоких минимальных кредитных баллов.

Что касается ставок, они могут быть на 0,5–1% выше, чем аналогичный кредит на основное жилье, в зависимости от всех деталей кредита. Он может стать очень дорогим, если LTV высокий, и, например, это свойство с 4 единицами.

Другими словами, будет сложнее получить квалификацию, и вам придется заплатить больше, чтобы профинансировать недвижимость, занимаемую не владельцем.

Вывод таков: проще (и дешевле) профинансировать основное жилье, затем второй дом и, наконец, инвестиционную недвижимость.

В каждом есть свои правила и рекомендации, которых должны придерживаться заемщики, если они хотят иметь право на ипотеку. Это важно знать заранее, чтобы избежать нежелательных сюрпризов.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает доступным жилье для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

Конгресс США создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных рынков ипотечного жилищного кредитования и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Для поддержки вторичного ипотечного рынка Америки Конгресс США в 1970 году поручил компании Freddie Mac поддерживать денежный поток через ипотечную систему как в хорошие, так и в плохие экономические времена.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок — это непрерывный цикл, в котором триллионы долларов движутся по всему миру и глобальные инвесторы к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

  1. Кредитор продает вашу ссуду

    Когда вы берете ипотечную ссуду для покупки дома, ваш кредитор может либо держать ссуду в своих бухгалтерских книгах, либо продать ее.

    Продавая вашу ссуду, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, позволяя выдавать ссуды большему количеству заемщиков.Продажа ссуды также снимает риск, который взял на себя кредитор, предоставив ссуду.

    Что касается остальных шагов в этом примере, предположим, что ваш кредитор продает вашу ссуду Freddie Mac.

  2. Инвесторы покупают акции объединенной ипотеки

    Freddie Mac объединяет покупаемые ипотечные кредиты, объединяя похожие типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,

    .
    • пенсионные фонды
    • паевые инвестиционные фонды
    • страховых компаний
    • банков, включая иностранные центральные банки


    Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный поток дохода в течение всего срока ипотеки в пуле.

  3. Вы вносите платежи по ипотеке

    Когда вы ежемесячно вносите платеж по ипотеке, банк, который управляет вашей ссудой, известный как обслуживающий персонал , отправляет платеж Freddie Mac, которому в этом примере принадлежит ваш ссуду.

    Обслуживающий персонал удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление вашей ипотечной ссудой.

    Если вы арендуете дом, ежемесячная арендная плата обычно используется для выплаты ипотечного кредита на недвижимость. И этот платеж по ипотеке затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.

  4. Инвесторы получили доход

    Freddie Mac связывает ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую получат инвесторы, зависит от основной суммы и процентов, начисленных по ипотеке.

Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных кредитов

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотеки и финансирования аренды жилья:

  • Плата за управление и гарантию за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
  • Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Как часть вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный и постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья разными способами, в том числе:

  • Сохранение ставок по ипотеке на низком уровне.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.