Skip to content

Объединение двух квартир в одну это реконструкция или перепланировка – Объединение двух квартир юридическая сторона — запись пользователя Анастасия (VolNa76) в сообществе Дизайн интерьера в категории Перепланировки стен. Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений.

Содержание

Перепланировка при объединении двух квартир в одну в 2020 году

Изменение привычного облика квартиры – вполне понятное желание. Люди стремятся к расширению комнат, к созданию дополнительных площадей. Иногда, напротив, одна большая комната делится на две поменьше для образования еще одной комнаты.

Все эти действия производятся, чаще всего, от желания выделить свое жилище, изменить его конфигурацию или площадь за счет изменения планировки. Вариантов выполнения того или иного замысла может быть много, но не все они допустимы или возможны из-за конструктивных особенностей здания, расположения коммуникаций и т.д.

Прежде, чем приступать к работам, следует изучить возможные пути исполнения задуманного, чтобы не допустить серьезных ошибок.

Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали — это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать. 

Преимущества объединения квартир в одну

  • При соединении квартир появляется возможность экономить на коммунальных платежах, поставив заглушки на инженерные системы в одной из квартир.
  • Увеличивается площадь квартиры, как полезная, так и жилая.
  • Уменьшается количество соседей. С одной стороны — недостаточно серьезный аргумент — с другой, люди которые ценят тишину и возможность спокойно отдохнуть, поймут автора.

При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он  дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире

. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры. 

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Как вы можете видеть, перепланировка с объединением квартир производится не только в домах монолитных или кирпичных, но и панельных домах. Подробнее о проекте вы можете прочесть здесь 

Другие ограничения при объединении двух квартир в одну

Планируя объединение квартир в одну следует заранее учитывать, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации.

Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир — устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано. 

Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша. 

Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см

Перепланировка при объединении двух квартир в одну в 2020 году

Часто граждане приобретают две соседние квартиры подешевле, чтобы потом объединить их, и получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры. Недавно появился даже такой вариант, как вертикальное объединение. Благодаря этому появляются двухуровневые квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Способы объединения квартир по горизонтали и вертикали

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Сам процесс объединения достаточно сложный. Вертикальное объединение доставляет больше всего проблем, потому и применяется редко. Ведь необходимо монтировать лестницы, другие конструктивные элементы, позволяющих перемещаться между разными ярусами.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Как узаконить: порядок действий

Чтобы согласовать перепланировку, собственник должен обратиться в ближайшее отделение контролирующего органа, либо к сотрудникам МФЦ. Требуется предоставить ряд документов, чтобы было принято соответствующее решение:

  1. Заявление. Его заполняют по образцу, установленному на федеральном уровне.
  2. Документы, подтверждающие официальное право собственности на квартиру. Предоставляются в виде оригиналов, либо копий с нотариальным заверением.
  3. Технический паспорт, который предоставляется со стороны БТИ.
  4. Проект, подготовленный специализированной компанией, либо собственником самостоятельно.
  5. Согласие от других проживающих по адресу, если используется квартира принадлежит по договору социального найма.
  6. Согласие от органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если первоначальные объекты относятся к соответствующей категории.

Документация может рассматриваться на протяжении 45 дней, а иногда и более. При наличии хотя бы одного вопроса или противоречия в перепланировке могут отказать. Когда изменяются конструктивные элементы жилья, должны соблюдаться следующие требования:

  • Проёмы в перекрытиях практически невозможно согласовать. Положительное решение может быть принято лишь по отношению к квартирам в монолитных строениях.
  • Можно демонтировать несущие стены, соединяющие отдельные квартиры.
  • Но ни одну несущую стену нельзя сносить полностью.

Как правильно оформить объединение двух квартир в одну

Часто граждане приобретают две соседние квартиры подешевле, чтобы потом объединить их, и получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры. Недавно появился даже такой вариант, как вертикальное объединение. Благодаря этому появляются двухуровневые квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Способы объединения квартир по горизонтали и вертикали

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Сам процесс объединения достаточно сложный. Вертикальное объединение доставляет больше всего проблем, потому и применяется редко. Ведь необходимо монтировать лестницы, другие конструктивные элементы, позволяющих перемещаться между разными ярусами.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Как узаконить: порядок действий

Чтобы согласовать перепланировку, собственник должен обратиться в ближайшее отделение контролирующего органа, либо к сотрудникам МФЦ. Требуется предоставить ряд документов, чтобы было принято соответствующее решение:

  1. Заявление. Его заполняют по образцу, установленному на федеральном уровне.
  2. Документы, подтверждающие официальное право собственности на квартиру. Предоставляются в виде оригиналов, либо копий с нотариальным заверением.
  3. Технический паспорт, который предоставляется со стороны БТИ.
  4. Проект, подготовленный специализированной компанией, либо собственником самостоятельно.
  5. Согласие от других проживающих по адресу, если используется квартира принадлежит по договору социального найма.
  6. Согласие от органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если первоначальные объекты относятся к соответствующей категории.

Документация может рассматриваться на протяжении 45 дней, а иногда и более. При наличии хотя бы одного вопроса или противоречия в перепланировке могут отказать. Когда изменяются конструктивные элементы жилья, должны соблюдаться следующие требования:

  • Проёмы в перекрытиях практически невозможно согласовать. Положительное решение может быть принято лишь по отношению к квартирам в монолитных строениях.
  • Можно демонтировать несущие стены, соединяющие отдельные квартиры.
  • Но ни одну несущую стену нельзя сносить полностью. Даже если сохраняется прочность на достаточном уровне, можно рассчитывать получить разрешение лишь на то, чтобы обустроить проём. Главное – предпринять меры по укреплению конструкции.

Нельзя проводить перепланировки, если они способствуют разрушению конструкций у многоквартирных домов. Или если появятся негативные факторы вроде уменьшения прочности, ухудшения фасадов.

Если перепланировка затрагивает общее имущество, то не обойтись без согласия со стороны остальных собственников квартир. При соблюдении данных условий становится просто избежать судебных разбирательств, спорных ситуаций с контролирующими органами.

Какие из документов понадобятся

Процедура перепланировки начинается с того, что контролирующим органам предоставляется следующая документация:

  1. Технический паспорт.
  2. Справка о лицах, зарегистрированных по месту нахождения квартиры.
  3. Сведения из лицевого счёта.
  4. Согласие, полученное от других собственников, у которых есть права на то же жильё.

На что стоит обратить внимание при объединение двух квартир? Смотрите видео:

После того, как заявление от собственника рассмотрено, так же составляется несколько видов бумаг:

  • Заключение от органов, осуществляющих контроль.
  • Акт приёма-передачи, который подтверждает завершение работ по переустройству.
  • Технический паспорт, который отражает реальную картину.
  • Свидетельство об имущественных правах.

Проект, подготовленный собственником самостоятельно, либо при помощи специалистов – самый главный документ для перепланировки.

Куда обращаются для решения вопроса

Участие органов власти обязательно для всех процедур, связанных с перепланировкой. Причина – необходимость дать объективную оценку самой возможности внесения изменений в те или иные конструкции. И обеспечение безопасного проживания на территории.

Управление архитектуры на муниципальном уровне – первая организация, которую требуется посетить. Именно данное учреждение оценивает общую возможность для проведения перепланировки. После этого уже обращаются к проектировщикам, имеющим необходимые допуски с разрешениями.

Они помогут с созданием проекта, удовлетворяющего всем требованиям. В БТИ получают технические паспорта, старые и с обновлённой информацией. Этот документ предоставляется управляющей компании. Это необходимо для объединения лицевых счетов, открытых на обе квартиры.

Не стоит забывать о необходимости согласовать действия с собственниками других квартир.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

  1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
  2. Создание комнат без источников света и отопления.
  3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
  4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
  5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
  6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
  7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
  8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
  9. Снос несущих стен.

Как соединить квартиры через лоджию? Расскажет это видео:

Особенности перепланировки

Главное – чтобы все несущие конструкции и коммуникации остались без изменений. Требования и ограничения просто соблюдать, но для этого необходимо быть внимательными к деталям, даже самым незначительным. Цена ошибок оказывается слишком большой.

Стоит учитывать множество особенностей, связанных с данным процессом.

  • Когда комната объединяется с лоджией, на последнюю нельзя выносить приборы центрального отопления.
  • Обязательным требованием часто выступает и наличие перегородок.

Знание данных особенностей снижает ущерб, наносимый собственником самому себе, ближайшим соседям. Желательно позаботиться о том, чтобы постоянно сохранялся доступ к счётчикам. Это особенно важно, когда требуется доказать, что вода не используется в какой-либо части пространства.

Специалисты советуют отказаться от закладывания второй входной двери. Лучше создавать чёрные входы, сооружая рядом кладовки и другие подобные помещения. Главной проблемой при объединении могут выступать полы. Ведь часто оказывается, что их уровень существенно отличается в разных помещениях.

Потому стоит заранее составить смету, куда включаются расходы на обустройство новой стяжки. Это позволит выровнять перепад высот. После завершения всех работ владелец получает новый технический паспорт, в котором помещению присваивается и новый номер.

Какие ещё нюансы надо учесть

Для хрущёвок вариантов объединения практически не существует. В случае с панельными домами объединение тоже почти невозможно. Ведь снос капитальных конструкций – под строгим запретом.

Как сделать проем в несущей стене, чтобы соединить две квартиры?

Это ещё и невыгодно, в дальнейшем на такой объект будет сложно найти покупателей. «Сталинки» и дореволюционные дома – вот объекты, где объединение применяется чаще всего. Главное – следовать нормам законодательства.

Заключение

Если перепланировка уже закончена, а документы ещё не оформлены – то завершить процедуру можно и в дальнейшем. Для этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы оформить технический паспорт на квартиры, которые уже были объединены. После этого проходятся все стандартные этапы, о которых говорилось ранее.

Но такие вопросы чаще приходится решать через суд. Потому рекомендуется позаботиться о разрешениях и документальном оформлении заранее. Это позволяет избежать административной ответственности, других подобных негативных последствий.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Объединение квартир

 Объединение квартир

    В последнее время перепланировка квартир перестала быть редкостью,  в том числе и  перепланировка с объединением двух и более квартир. Нередко клиенты приобретают не одну, а скажем 2-3 небольшие квартиры с целью через перепланировку объединить их в одну.  Это очень удобно, например, чтобы занять целый этаж, получить многостороннюю квартиру, двухэтажную квартиру или многократно увеличить комфортабельность квартиры и организовать несколько санузлов.

Различают перепланировку с объединением квартир по горизонтали, т.е. расположенные на одном этаже, и перепланировку с объединением квартир по вертикали, т.е. расположенные на разных этажах. Когда приобретаются две квартиры одна над другой с целью перепланировки под двухэтажную квартиру, то в этом случае очень сильно расширяются возможности по планировочным решениям квартиры. При перепланировке квартир по "вертикальной схеме", заказчики получают после перепланировки шикарную двухэтажную квартиру, с лестницей и двухсветными помещениями и с планировками, невозможными в одноярусной квартире.

 

Проект перепланириовки и объединения трёх квартир на Тележной

Совсем редки случаи объединения нескольких квартир по горизонтали и вертикали одновременно, хотя в нашей практике и такие варианты случались. Нам довелось спроектировать и согласовать проект перепланировки и объединения 4 (четырёх) квартир в Центральном районе Санкт-Петербурга, три из которых располагались горизонтально на одном этаже, а четвёртая этажом выше!

 

  Объединение квартир (помещений) - это сложная перепланировка как с технической точки зрения, так и с правовой - ведь приходится изменять несущие конструкции здания - сносить или устраивать проёмы в несущих стенах или в межэтажных перекрытиях и изменять существующие границы помещений. К счастью, на эти случаи в Жилищном Кодексе предусмотрена статья № 40 ЖК РФ "Изменение границ помещений", которую приводим полностью:

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 
1. Собственник помещения в многоквартирномдоме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

   Таким образом, при выполнении проекта объединения и перепланировки и (или) переустройства двух и более квартир не обойтись без проведения обмеров, технического заключения (ТЗ) а также конструктивного раздела  (КР) проекта перепланировки. Кроме того, могут потребоваться и дополнительные разделы проекта перепланировки, которые обычно не входят в стандартный набор, например - проект устройства внутренней лестницы, противопожарные мероприятия и т.д., что конечно сильно удорожает проектную документацию и многократно усложняет процесс согласования проекта объединения и перепланировки квартир. Зато и стоимость квартиры после выполнения перепланировки и объединения двух и более квартир сильно возрастает, особенно дороги двухэтажные квартиры - ведь их буквально единицы и они крайне редко выставляются на продажу.

Бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА имеет большой опыт в проектировании перепланировок с объединением нескольких квартир.

 

Дуплекс

 

 

 Разделение квартиры.

 Достаточно сложное и дорогое мероприятие, связанное с проектированием, согласованием проекта, строительными работами, вводом в эксплуатацию, инвентаризацией и получением двух свидетельств о собственности.

Нередко возникает необходимость разделить большую квартиру на две. Обычно это происходит в коммунальных квартирах в домах дореволюционной постройки - там уже есть 2 выхода - парадный и "черный". При наличии технической возможности разделить можно практически любую квартиру имеющую достаточную площадь. При проектировании перепланировки с разделением архитекторы бюро "РосПерепланировка" найдут способы сформировать полноценные малогабаритные квартиры с максимальным количеством удобств и функций.

Следует также помнить о необходимости разделения выделенной электрической мощности (обычно её приходится увеличивать вдвое), изменении водопровода, канализации, газовой сети и т.д. Такие проекты гораздо сложнее и дороже обычных проектов перепланировки и их согласование занимает больше времени.

Назад


 

                  

           

rospereplanirovka         FB    

Объединение двух квартир в одну

Желая увеличить пространство жилья, многие приобретают две или более расположенные рядом квартиры, а затем объединяют их. Рассмотрим, чем является такая процедура с точки зрения законов, и как её провести. Сразу отметим, купить квартиру в Нижнем Тагиле Вы можете на сайте tagil.etagi.com, а ведь нас об этом спрашивали многие наши постоянные читатели, ведь недвижимость там пошла в рост.

Реконструкция или перепланировка?

Определение реконструкции дается в 1 части Градостроительного кодекса РФ. Согласно документу, под этим понятием подразумевается изменение параметров объекта в целом и его частей (имеются в виду высота, площадь, объем, этажность), достигаемые надстройкой, перестраиванием или расширением объекта, а также замена либо восстановление несущих конструкций.

Понятие перепланировки определяется в статье 25 Жилищного кодекса страны и более подробно уточняется в комментариях к ней. Так, перепланировкой будет любое изменение в конфигурации жилого объекта, требующее внесений изменений в его технический паспорт. Примерами подобных изменений могут быть перемещение, устройство или демонтаж перегородок; изменения, касающиеся дверных проемов; устройство дополнительных помещений в жилье, расширение жилых комнат за счёт вспомогательных и т.д.

Таким образом, реконструкция является значительно более широким понятием, чем перепланировка, и не всякая реконструкция будет выражаться в перепланировке. Однако в случае объединения нескольких квартир в одну применимы оба понятия.

Как произвести объединение квартир?

Для осуществления процедуры объединения в орган, осуществляющий согласование перепланировок (или в МФЦ) необходимо представить следующие документы:

  • Оформленное по образцу заявление.
  • Документы о праве собственности на это жилое помещение (подлинник или нотариально заверенная копия).
  • Техпаспорт помещения (если он отсутствует, необходимо его получение).
  • Проект перепланировки.
  • Если квартира используется человеком по соцнайму, то согласие всех прочих ее нанимателей.
  • Если дом является памятником (архитектурным, культурным, историческим), то согласие органов по охране таких памятников.

Полученные документы рассматриваются в срок не выше 45 дней, принятое решение направляется или выдаётся заявителю в течение 3 рабочих дней. Если документы оформлены верно, предоставлены в полном объёме и в нужный орган, а планируемая перепланировка не нарушает законодательство, то отказать в разрешении не имеют права.

Важные детали

Полный снос несущей стены между квартирами запрещён в любом случае. Если запаса прочности в ней достаточно, то техническим заключением может быть разрешено устройство проёма, но с обязательными мероприятиями по укреплению конструкции.

Если межквартирная стена ненесущая (что бывает редко, но встречается), то её демонтаж разрешен. Устройство проёма в перекрытии для объединения квартир на разных этажах разрешают производить еще реже, чем проём в несущих стенах. Положительные решения по этому вопросу чаще принимаются в монолитных домах, в панельных, блочных, а также с деревянными или смешанными перекрытиями подобную перепланировку не разрешают практически никогда.

Не разрешены любые перепланировки, приводящие к разрушению или уменьшению прочности несущих конструкций здания, нарушениям в использовании коммуникаций, ухудшению вида фасада и его сохранности, ухудшению условий для проживающих в помещении.

Если объединение квартир затрагивает общее имущество дома, то согласие жильцов обязательно. Если нет – оно не нужно, и соседи никак не смогут помешать перепланировке. Оформление перепланировки «постфактум» возможно только через суд, и если он решит, что произведенные изменения не вредят зданию и проживающим в нём. Проще, быстрее и дешевле получить разрешение на объединение квартир до фактического начала работ.

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

510c5dd5cfea0ec0767a998e05409956.jpg

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

a923d791ed20bb83fe89497c45660445.jpg

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

6dfb363a7e4d7800e52cb526fb64247e.jpg

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

179dbcea069866f43c68eb7c37d1f923.jpg

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

59c6481e00b33ba612004f163f75b747.jpg

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

21083c00debced39807d358684188fc2.jpg

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

501955ff935c14805f32e0cad43999c6.jpg

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

f26ede0cf6ef85b756d16b224ee5c49c.jpg

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Объединение квартир

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.

Объединение квартир по горизонтали

Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).

Соединение двух квартир

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.

 

Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну

 

Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом.

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу , но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет.

Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:

в серии дома 1-515                      В серии П-30                                в П30                             серия П-3М

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).

Объединение коммунальной квартиры

Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.

Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.

Объединение квартиры, находящейся в социальном найме

Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.

Документы, необходимые для объединения квартир

Авторский надзор

Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,

Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома, так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.

Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.

Согласование объединения квартир

Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант - обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

Отказ в согласовании объединения квартир

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *