Что такое индивидуальный жилой дом?
Индивидуальный жилой дом — это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом 
определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:
- Обособленность
- Назначение
- Этажность
Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.
Обособленность индивидуального жилого дома
Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.
От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.
Назначение индивидуального жилого дома
Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.
Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.
В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»
Количество этажей индивидуального жилого дома
Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.
Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.
По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.
Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.
Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.
Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.
Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.
Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.
Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.
Смотрите также:
Загородный дом, как образ жизни
Строительство дома, или как осуществить свою мечту?
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ | sibac.info
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Ионов Александр Евгеньевич
аспирант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
г. Ростов-на-Дону
E—mail: [email protected]
Сегодня строительство многоквартирных домов – это долгий, трудоемкий и очень затратный процесс. ГК РФ устанавливает необходимость предоставления многочисленных документов для получения разрешения на строительство, обязательность государственной экспертизы проектной документации, сложный процесс ввода дома в эксплуатацию. Все это значительно увеличивает срок строительства и повышает конечную стоимость квадратного метра.
Меж тем ГК РФ устанавливает упрощенный порядок осуществления строительства индивидуальных жилых домов. В ч. 9 ст. 51 ГК РФ закреплено, что для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта индивидуального жилищного строительства застройщику необходимо представить: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Предпринимательская деятельность, как известно, идет по пути наименьшего сопротивления. Вместо того, чтобы несколько лет строить многоэтажный дом на земельном участке, пытаясь параллельно продавать очевидно дорогие квартиры в условиях продолжающегося экономического кризиса, многие предприниматели предпочли за короткий срок и небольшие деньги возводить объекты ИЖС, которые легко продаются на стагнирующем рынке. Нельзя также забывать и о том, что не многие предприниматели могут себе позволить привлечь инвестиции для строительства многоквартирного дома, тогда как для строительства объекта ИЖС больших денег не требуется.
Анализ положений ГК РФ указывает на то, что объекты ИЖС не могут строиться выше 3-х этажей. Однако в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 12 октября 2007 г. N СП/0617 отмечается: «Действующим законодательством Российской Федерации не установлено ограничение по количеству этажей для объектов индивидуального жилищного строительства; Пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к осуществлению подготовки проектной документации и не определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Количество этажей является ограничением при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте таких объектов» [3, с. 5]. Таким образом, можно заключить, что наличие более трех этажей в жилом строении не является препятствием для его отнесения к объектам ИЖС, а лишь означает необходимость подготовки проектной документации в общем порядке.
Итак, физическое лицо получает участок под ИЖС, собирает немногие требуемые документы для строительства и возводит на земельном участке трехэтажный дом. При этом планировка дома заранее осуществляется с разделением на несколько (а бывает и несколько десятков!) своеобразных «квартир», то есть относительно изолированных комнат с отдельными помещениями под кухню, ванну, туалет. Эти так называемые «квартиры» по окончании строительства (а зачастую еще в процессе) продаются под видом долей. Следовательно, образуется общая долевая собственность на объект индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Подается исковое заявление от имени всех сособственников или это оформляется несколькими заявлениями в разный период (чтоб не бросалось в глаза), после чего судом назначается строительно-техническая экспертиза, которая очевидно устанавливает «возможность раздела домовладения по фактическому пользованию без переоборудования». Таким образом, изначально объект ИЖС превратился в многоквартирный дом.
Данная схема действует, пока отсутствует четкая правовая регламентация общественных отношений в области индивидуального жилищного строительства. Отсутствие законодательно закрепленного определения понятия объекта ИЖС приводит к различным его трактовкам в разных нормативных документах. Непонятны последствия возникновения такого необычно образованного многоквартирного дома на территории земельного участка, изначально выделенного под ИЖС.
Очевидно, что без существенных изменений в законодательстве декларирования приоритета строительства малоэтажного жилья само по себе не приведет к росту доли ввода малоэтажного жилья до 60% к 2013г. [4, с. 5]. 24.01.2007г. в Государственную Думу был внесен важный проект Федерального закона N 388150-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий» [3, с. 5]. Государственная Дума РФ приняла законопроект в первом чтении 4.04.2007г., но он был с многочисленными поправками отправлен на доработку, где находится до настоящего времени.
Следует отметить, что указанный законопроект предполагает введение существенного облегчения для застройщика процесса получения разрешительной документации при строительстве малоэтажного жилья, к коему проект относит объекты ИЖС, дома блокированной застройки и многоквартирные дома с количеством этажей менее трех. Согласно законопроекту для получения разрешения на строительство объекта малоэтажного строительства к заявлению необходимо приложить только 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объектов малоэтажного жилищного строительства и иных объектов недвижимости в соответствии с видами разрешенного использования. Таким образом, законопроект фактически приравнивает в этом отношении объекты индивидуального жилищного строительства и остальные объекты малоэтажного строительства, что должно уменьшить инвестиционную привлекательность описанной выше схемы.
Тем не менее, законопроект никак не решает вопрос о статусе объекта ИЖС, тем самым оставляя указанную область общественных отношений без одного из важнейших составляющих – объектной определенности. Необходимо расширить содержание ст. 16 ЖК РФ, а именно – помимо общего определения жилого дома ввести также родовые определения индивидуального жилого дома и дома многоквартирного. Индивидуальный жилой дом — индивидуально-определенное здание, предназначенное для проживания одной семьи, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Многоквартирный дом — индивидуально-определенное здание, предназначенное для проживания более одной семьи, состоящее из структурно обособленных помещений, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Такой подход с одной стороны обеспечит возможность контроля за использованием участков, выделенный для ИЖС и пресекать строительство на них многоквартирных домов при наличии доказательств такого намерения застройщика (например, заключенные на стадии строительства предварительные договоры купли-продажи доли и т.д.). С другой стороны, такое определение прекратит необоснованное ограничение прав тех индивидуальных застройщиков, которые хотят построить дом для проживания одной семьи выше трех этажей.
Cписок литературы:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Справочная система «КонсультантПлюс»;
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. // Справочная система «КонсультантПлюс».
- Письмо Роснедвижимости от 12.10.2007 N СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства» // Справочная система «КонсультантПлюс»;
- Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 – 2015 годы» // Справочная система «КонсультантПлюс»;
- Проект Федерального закона N 388150-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». // Справочная система «КонсультантПлюс».
Жилой дом — это… Что такое Жилой дом?
ЖИЛОЙ ДОМ — один из объектов права частной собственности граждан. Дом на праве частной собственности может быть построен либо приобретен, какправило, по договору (купли продажи, мены, дарения, пожизненного содер жания) или получен в порядке наследования.… … Финансовый словарь
жилой дом — — [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode=en] EN residential building A building allocated for residence. (Source: CED) [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode=en] Тематики охрана окружающей среды EN… … Справочник технического переводчика
Жилой дом — (англ. house, apartment house) в РФ один из объектов права собственности граждан и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной и муниципал … Энциклопедия права
жилой дом — дом, возводимый на садовом (дачном) земельном участке, с правом регистрации проживания в нем. (Смотри: СНиП 30 02 97. Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения.) Источник: Дом: Строительная… … Строительный словарь
жилой дом — строит. здание, предназначенное для постоянного проживания людей, структурно состоит из одной или множества жилых ячеек квартир. Ячейки объединены коммуникационными связями вертикальными (лестничные клетки, лифты) и горизонтальными (коридоры,… … Универсальный дополнительный практический толковый словарь И. Мостицкого
Жилой дом — (англ. house, apartment house) в РФ один из объектов права собственности граждан и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной и муниципальной собственности. В собственности соответствующих территорий, субъектов РФ или РФ Ж.д. могут… … Большой юридический словарь
Жилой дом — 2. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании … Официальная терминология
Жилой дом — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,… … Жилищная энциклопедия
Жилой дом — здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (Ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь) … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения
ЖИЛОЙ ДОМ — здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (ст. 1 ЖК) … Юридический словарь современного гражданского права
ЖИЛОЙ ДОМ — это… Что такое ЖИЛОЙ ДОМ?
жилой дом — — [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode=en] EN residential building A building allocated for residence. (Source: CED) [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode=en] Тематики охрана окружающей среды EN… … Справочник технического переводчика
Жилой дом — (англ. house, apartment house) в РФ один из объектов права собственности граждан и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной и муниципал … Энциклопедия права
Жилой дом — 7.1. Жилой дом здание, предназначенное для постоянного или временного проживания людей, включая общежития. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
жилой дом — дом, возводимый на садовом (дачном) земельном участке, с правом регистрации проживания в нем. (Смотри: СНиП 30 02 97. Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения.) Источник: Дом: Строительная… … Строительный словарь
жилой дом — строит. здание, предназначенное для постоянного проживания людей, структурно состоит из одной или множества жилых ячеек квартир. Ячейки объединены коммуникационными связями вертикальными (лестничные клетки, лифты) и горизонтальными (коридоры,… … Универсальный дополнительный практический толковый словарь И. Мостицкого
Жилой дом — (англ. house, apartment house) в РФ один из объектов права собственности граждан и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной и муниципальной собственности. В собственности соответствующих территорий, субъектов РФ или РФ Ж.д. могут… … Большой юридический словарь
Жилой дом — 2. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании … Официальная терминология
Жилой дом — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,… … Жилищная энциклопедия
Жилой дом — здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (Ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь) … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения
ЖИЛОЙ ДОМ — здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (ст. 1 ЖК) … Юридический словарь современного гражданского права